不可能就连德国房价也大涨了吗「不可能就连德国房价也大涨了」

一，放眼全球楼市，有一个国家曾经因为房价平稳拉满了好感度，那就是德国。

在全世界的发达国家，房地产市场稳定且房价相对低廉的几乎只有德国一个。德国是个典型的社会福利国家，鼓励租房，房地产市场在过去很长一段时间里以平稳著称，被誉为” 德国模式 “。

现在很多人对德国的印象还停留在房价不涨、房租稳定，觉得简直就是天堂。

但实际上，德国在近 10 年已经慢慢感受到被房价支配的恐惧了。

看下面这张图就很直观：

尤其今年，住宅价格飙升速度上了快车道！

德国联邦统计局公布的数据显示，2021 年第一季度的房价比去年同期增长了 9.4%，达到十

多年来的最大涨幅！

德国房价季度涨幅变化曲线 来源 : 德国联邦统计局

在人口超过 10 万的大城市，公寓价格平均上涨了 11.3%。典型的七大都市，包括柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特、杜塞尔多夫，公寓价格涨幅为 11.1%。

即便在人口比较少的农村地区，独栋和联排别墅的价格也涨了 11.3%。

比如说法兰克福，去年市中心最好地段（Eden，Grandtower），单价在 1 万欧左右，现在到处是 1.4 万欧（人民币 10.7 万）以上。

我看到一个故事是，有人从年初拿着钱去看房，看上了又觉得贵，一犹豫房子就被卖掉了。直到前几天才下定决心买房，结果去谈就被提价 …… 这就是现实。

还有报道说，有人三年前在法兰克福周边区域买了联排，当年花了 30 多万欧，现在已经涨到了 70 多万，三年直接干到翻倍！

然而，只有少部分群体能拥有资产翻倍的快乐，德国住房自有率只有约 45%。

还有极少数的人，感受的是资产翻倍 N 次的快乐！

德国之声（DW）在 2018 年播放了纪录片《不平等：财富如何变成权力》，就揭露了，德国 5% 的人拥有了全国 50% 的房产！

不仅房价涨了，原本很稳定的房租也在一路走高。

据在线平台 ImmoScout24 的数据，今年一季度现有公寓的租金上涨了 1.8%，涨幅达到近五年最高。

其中 3 月份，新签约房租要 7.18 欧 / 平，比一年前多了 3%；新建公寓租金高达 9.58 欧 / 平，妥妥增加了 5%。

要知道，德国政府很注重保护租户的权益，之前平均一年的租金涨幅才只有 3-5%。

面对突然暴涨的房价和租金，德国近 55% 的无房群体慌了，很多担忧房价泡沫的声音出现了。

二、作为 ” 房住不炒 ” 的典范，德国是怎样被攻破的？

众所周知，疫情加上全球大放水，引发了通胀。

德国在疫情期间，启动了德国经济重启计划，放水总额 1300 亿欧元，导致 M2 陡升，远远高于 GDP 增速。印钱速度比生产速度快，钱缩水了，通胀也凸显了。

德国的通胀率在 5 月底是 2.5%，创下了十年新高。6 月降了一点到 2.3%。看起来好像不高，不过官方一般是把 2% 作为通胀率的理想值。

就是这么一点点上浮，德国的商品价格就蹭蹭蹭地涨了。

不仅房价、房租涨，就连大葱这种日常消费品也被抱怨好贵：

一把四五根的大葱，一般超市要卖 1.39 欧（人民币 10.6 元），折扣店促销 0.99 欧（人民币 7.6 元）。

对房地产影响最大的，是建房成本价格上升。

因为美国疫情严重，全球原材料供应不足，导致价格上涨。据统计局数据，今年 5 月木材、钢材、保温材料等重要建筑材料价格都比去年大幅上涨：

钢筋价格贵了 44.3%；电焊网成本高了 30.4%；结构木材增加约 83%。

建筑工人的人工成本也直线上升，从 2020 年 11 月到 2021 年 2 月，公寓建设相关服务价格上升了 4.5%。

成本贵了，成品自然也贵了。

实际决定价格的最根本原因，是供需关系。供不应求，是德国要面临的尴尬。

先看需求端。

德国是个外来移民人口大国。据经合组织（OECD）报告，近些年德国是仅次于美国的全球第二大移民国家，接纳的移民总数超过 1300 万，美国超 5100 万。

这么多的人口往大城市聚集，产生了大量的住房需求。

不过国内人口的买房需求并不算高，据 Empirica 的数据，德国的房屋拥有率从 1993 年的 48% 降到现在大概 45%。

反而是国外投资需求旺盛，看中了德国在发达国家中低廉、安全的房价，把它当作国际投资的避风港。2021 年上半年，德国住宅投资市场的外资份额约为 29%，国际投资者对德国房产的兴趣非常高。

那供给端怎么样呢？

虽然从上世纪 90 年代末以来，德国获批的供述数量有了大幅提升，但还是比前几年官方承诺的平均每年 37.5 万套要少。而且据统计，已批未建的公寓数量达到了 75 万套！

德国做事情注重流程，一般土地从审批到建好入市要 5 年，供给滞后。

而且德国很注重生活质量。德国的住宅主要包括别墅和公寓，建别墅一般要有花园，公寓楼也只有 4、5 层高，每层 2-4 户，其中一部分还规定建好后要用来出租，实际有效新增供给少。

加上近两年原材料价格高，导致供应萎缩。据德国经济研究所（DIW）预估，德国七大城市中去年兴建的房产项目仅仅能满足市场需求的 70%。

供不应求，价格上涨。

三、显然，哪怕是德国这样不靠房地产的国家，房价也有大涨的时候。货币放水，供需矛盾，房价涨起来谁也挡不住。

更别说依赖土地财政的国家了。

所以我们要客观看待房价上涨的问题。当然更重要的是尽量解决问题。

像德国政府鼓励租房，” 不患寡而患不均 “，不管大家买不买房，要先把租房问题解决掉。哪怕是规定房租涨幅，不允许房东随便赶走租客，动房东的奶酪，也在所不惜。

但是，德国房地产市场真的 ” 亲民 ” 吗？

也对也不对。

政策倾斜到租客，房东会比较谨慎，要求租客提供简历，工作收入、信用记录等各种详细的资料。

一些房东是机构，想赚钱，就可能出现一些不太友好的情况：

德国的租房价格是分为不含水电、垃圾费等的 ” 冷租 ” 价，以及包含全部费用的 ” 暖租 ” 价。政府的限制是 ” 冷租 ” 价，有一些房东就会把翻新房子、添置家具等费用算进去，导致新租客的租金比 ” 暖租 ” 价还高。

租房没那么容易，买房更不简单。

德国没房的这 55% 的人群单纯是不想买吗？

刨去多数人在 35 岁前没结婚不考虑买房，还有一些愿意租房外，买不起才是主要原因。

德国其实出台了一些利好政策推动大家买房。0 首付、超低利率，甚至出现过负利率补贴大家买房，这些都是德国作出的努力。

它也想让大家买房，不过最大的障碍是辅助购买成本非常高。

包括公证费、土地登记费、土地交易税等，加起来费用高达房价的 7% 甚至更多。如果是买二手房还有 3-6% 的中介费。这些都是房价之外要额外付的费用。

据德国经济研究所 DIW 称，只有大约六分之一的租户（15%）拥有足够的资产来买房地产、负担公证和房地产转让税等附带费用。

德国曾经做过一项在线调查，52944 名调查样本，有 50% 的人认为房价太高，不值得买房。

一方面，德国房地产政策上有点矛盾，不知道大家有没有这样的感觉？

只能说，每个地方都有自己的难题。

另一方面，其实从这次房价上涨也可以看得出来，愿意承担风险，投资房产的人才能拥有资产升值的机会。

相反，租房的人不做房产投资，只是每个月缴房租，就是纯粹消费。

一个是投资，一个是消费。那大放水的时候，一个资产升值，底气更足，感到通胀；一个却觉得没赚到钱，钱也不经花，购买力不行了。

这就是富通胀，穷通缩。在放水的背景下，富人会越来越富，穷人会越来越穷。

未来 1-2 年，世纪大通胀还会继续，大家千万不要再傻傻地 ” 现金为王 “，好资产才是保住财富的法宝。

我们一直说，要提高认知，好好搞钱，买进好房子，就是这个道理。