学位房的未来「学位房的好日子还没到头」

每年一季度，幼升小都是无可争议的热点话题；而在昆明，今年其又显得格外火。

这种热度直接传导到了楼市上，拉动本地2月的商品住宅成交量，交出了近一年的最好成绩。

2月的昆明商品住宅成交创下近一年新高。图源昆明房协

按有些人的说法，上月售楼部每十个购房者中，可能有七八个都是家长。

为什么家长们会选择在此时集体出动？因为种种迹象都表明，今年的昆明小学有点挤。

拥挤的学校

来看一组数字就好理解了：

2022年昆明全市小学新招生98772人，比上一年净增7885人；

与此同时，小学在校生规模突破55万大关达到551526人，比上一年增加18432人；

但相对应的，小学数量下滑至8年来的新低，仅717所。

2015年以来历年昆明小学新招生人数与在校人数。数据源自昆明教育事业发展统计公报，下同

一句话总结：人多校少，拥挤其实早就出现了。

不过稍微观察下小学新招生人数的增长曲线，不难发现这种增长并非匀速。真正的入学人数大爆发，其实就发生在去年。

我们计算了这8年间昆明小学招生人数的平均增长率，约为2.5%；但如果仅计算2015-2021年的数据，则是1.5%。

换句话说，去年环比新增的近8000名新入学生源，靠着一己之力将8年间的增长率抬高了整整1个百分点。

还没完，之前曾有媒体机构测算过，2010-2015年间昆明小学生数量的年均增长率，是-7%。

那2016年以后这一数字是多少呢？

2017-2022年昆明小学在校人数年均增长率，接近2.6%。

可以说，在2017年小学数量的锐减，以及过去一年新入学人口快速增长的双重影响下，拥挤是必然的。

我们以小学新入学人数和在校人数分别除以当年的小学数量，得到了相对粗糙的校均新入学人数，以及校均学生人数两项数字：

不难看出，对比2015年时，2022年两项数字均增长了50%以上——学校所承载的压力正在切实增长。

大的还在后面

到这里，聪明的你可能已经发现端倪了：

如果说昆明小学入学人口的大涨集中在2022年，那往前倒推，意味着2015年必然有一拨出生潮。

实际情况也确实如此。

我们翻看了云南统计年鉴，发现2015年昆明的新生儿数量为7.94万人，环比前一年多增约2500人，增长率也高于之前的年份。

2010年以来历年昆明新生儿数量（2020年数据缺失）。数据源自云南统计年鉴

但让人忧心的是，这并非近十余年本地最大的一拨出生潮——真正的重头戏是2016-2019年这一时间段，新生儿数量连续4年顶在了8万人以上的高位。

这很好解释了今年昆明家长们的拥挤感来自何处，因为去年不过是序幕，大的还在后面，而真正的高峰恐怕要在明后年才会体现。

有人可能会问，分界线为什么出现在这一时间段？

因为2015-2016年，刚好是全面放开二孩的节点。

我们之前就聊过，昆明乃至云南的人口出生率以及自然增长率下滑速度，低于全国均值，意味着本地人的生育意愿更强。

仅以2015年为例，当年全市约有202万户，哪怕只有1%的家庭想要生二孩，这部分人群也能为城市提供2万左右的新生儿。

从结果来看，生二孩这件事真的是大家嘴上都说不要，但身体却很诚实。

二孩全面放开初期，全国相关数据有所增长。图源央视

当然，新入学人数的大增还有另一层原因，那便是随迁子女人数的剧烈上升。

根据昆明教育事业发展统计公报显示，2021年本地义务教育阶段在校生中，随迁子女的数量达到了惊人的275291人；而在前一年，这一数字仅为160201人。

去年这一数字虽下降到了约17.8万人，仍为8年间的第二高。

过去昆明吸纳了大量的地州人口前来工作、买房，这部分人群的教育需求，也正进入集中释放期。

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接着奏乐接着舞

通过前面这一番分析，我们不难得出一个结论：

多方面因素叠加，造成了眼下本地幼升小的拥挤感，或者叫局部教育资源数量和质量分布的不平衡，而这种局面大概率将延续一段时间。

单个家长不见得能精准掌握这当中的来龙去脉，但通过自身或是亲友在年初预登记过程中的经历，相信其已有了切身感受。

而不得不说的是，家长们的选择也从主观上加剧了这一态势。

销量靠前项目的特征，揭示了眼下本地的购房趋势。图源昆明房协

一方面，昆明的义务教育高度遵循人户一致与对口直升的原则政策，意味着初中阶段再择校的难度和成本都不小，自然显得幼升小无比重要；

另一方面，去年民转公之后，部分学校所公示的划片范围，只局限于某一两个小区。

这背后自然牵扯到代建问题，对有的项目而言，可能还意味着额外的合作资金付出。从市场经济的角度考虑，这样的结果无可厚非。

但落到具体家庭以及家长眼中，大都难以接受——凭什么同在隔壁，我的孩子就不能入读某某学校呢？

不过不理解归不理解，其也未见得有能力去破解这一困局。唯一可行的方式，那便是随波逐流，“我也来盯着学位房买总行了吧”。

为什么说教育才是眼下本地楼市的刚需？为什么说很多人都是为了孩子买房？乃至于一开始提到的集体出动，源头都在于此。

新生入学的高峰可能还未到，普通家庭想方设法也要搏一个名额，还有也许正在酝酿的下一拨三孩出生潮——

每一项都是实打实的燃料，你说学位房这把火又怎么会不旺呢？

真的没到头吗？

但是，我们一定要说但是：无论是买方还是卖方，如果有人认为这样的红利能一直吃下去，那最后输掉的肯定是他。

因为一些反转迹象已经出现了。

首先无疑是人口趋势，这将从基础上动摇学位房的根基。

毕竟如果某一天真的连学校都招不满了，学位房还真能那么走俏吗？

对于可能存在的三孩生育潮，我们持一个审慎的态度。

因为从二孩到三孩，相比从一孩到二孩，需求的各种成本无疑会呈指数级上升，这道坎远比想象中难过。

而即使身处多孩语境下，学位房也有一些很现实的问题待解。

比如，如果一二孩的学龄相近，如何保证一套房子关联的学位，能同时满足两份需求？

要知道，现在某些家庭的关注点，其实是两个孩子能否在划片时入读同一学校，以便于接送——但即便如此，其也暂时没能得到肯定的答复。

有关二孩入学政策的最新回复。图源地方领导留言板

如果严格遵循一房一学位，难道每多一孩就要多买一套吗？

再有，如果真正的入学高峰在未来一两年到来，而家长又都采取相似的买房上学策略，你觉得会不会出现学位挤占？

虽然学校在规划设计之初肯定做过评估，但落到具体年份，开班数量与集中入学间的矛盾是不可调和的。

说到底学校不是火锅店，不是吃着吃着能随便加份毛肚的。当某年对应的入学需求大于招生量，去哪整出新的校舍，以及同等水平的师资呢？

这将会是一个非常危险的苗头，就像之前的问题项目以一种未曾设想的方式，将新房市场一把推入到了现房阶段一样，如果学位房本身的价值链条出现裂痕，家长又会否继续买账？

总而言之，接下来的这两三年，昆明的学位房可能反倒会比之前更抢手，但其就好比舞会结束前最后一支喧闹的曲子。

你猜猜，灰姑娘为什么要赶在12点前离场？

学位房的好日子确实还没到头，但这头也许真的不远了。

当然不是今天，但你我都将有机会得见。