北京楼市远郊别墅不要碰过来人血的教训

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提问：已婚有几套2-3居。开公司家庭收入数百万以上，家和工作在学院路附近，老婆在西二环，准备沿八达岭高速附近选别墅，准备3-4年当第一居所。3年后出手学院路的学区房作为第一居所，别墅再作为第二居所。家庭可支配现金2000万以上。还年轻工作比较重要，我们希望别墅具备第一居所的功能。顺义中央别墅区觉得贵，马坡价格便宜些但是距离远无法日常居住，奥北面积大但是堵车严重，八达岭沿线的别墅都小和旧，沙河看到中海尚湖有联排1300左右/精装/340平不用装修直接可入住，交通方便一些，但是周边环境有点乱，关键是觉得贵了点，准备全款。房姐怎么看，价格合理吗，全球金融危机情况下，出手正确吗？北京别墅房价会不会大跌

回答：远郊别墅这种需求很小众，风险性高，金融性差，保值效果并不好。 如果想兼顾还是向孙河板块淘下 6/7左右，虽然现在价格也不便宜，但依托望京的发展，有其内在价值，能兼顾部分保值属性。

提问：你好 房姐 在其他城市有房贷 还完后 在北上广深 还算首贷吗

回答：一线城市的按揭限贷政策，计算的都是「全国的按揭贷款记录」。 有过按揭贷款的记录，按揭算二套。 不影响，职业选手大都做全款抵押。

提问：新人首问，如能回复不胜感激！本人在北京三套房，一套西城区学区房，还有金融街西城晶华两居一套，双井首城国际大三居一套，刚卖了西城学区房，手中有1000多万子弹，还可以再填子弹几百万，但是不知道该如何投资，从来没这么纠结，本来定了后沙峪优山美地D区新盘清盘特价类独栋一套，但是平时也就周末能过去。您说大部分别墅都跑不过市里核心区，想问问您看我后续再如何投资，朝阳板块有哪些品质高的价值洼地楼盘？还有孩子有潜力参加海淀点招，所以想在海淀再投资一套500万以内小两居，就是为了户口，您觉得哪些楼盘是价值洼地？我已经多次提问，烧香拜佛求老师翻盘啊！

回答：朝阳看看 双井 朝青 望京等板块，例如 橄榄城、宝星国际、大西洋新城、天之骄子、华纺易城、润枫水尚 等 500海淀可以看 东王庄、翠微X里、皂君东里

提问：天通苑西三区200平电梯塔楼感觉比东一区同户型还要便宜一点点，请问是什么原因呢？因为17号线地铁预期更方便吗？感觉5号线也挺方便的？还是因为东一区挨着公园，学校稍微好一些呢？

回答：1.东区的电梯房也分很多类型，板楼，一般塔楼和八大金刚，都是不同的价格。 2.东一二三区有学区，西区没有学区。 3.东二三区离17号线比较近，西区距离5号线比东一区距离17号线更近。 4.在天通苑，你能看到不同户型价差30%，你也能看到类似户型仍然价差30%，可能只是因为楼栋的不同。 北京选筹，一定要对比一套套具体房子。

提问：房姐您好，新人首问！我是sfsd，首付预算300-350，媳妇望京上班，自己海淀，自住为主能跟上大盘就行，目前看上望京宝星国际小两居基本7.5*90m左右，澳洲康都两居7.3*90 ，朝庭公寓6.5*100两居户型一般，前两个小区都是您推荐的淘笋小区，确实不错，但目前看来两居的价格已经起来了；朝庭没看您怎么提过，这个小区有什么坑么，包括望京南的其他小区，价格都要低一些，这里面有什么原因么？ 另外炫彩嘉轩、慧谷时空等小区环境原因价格较低，大约5.8*100-110，还有嘉润花园年代问题也略便宜点，请问选筹时相比宝星澳洲哪个合适？ 宝星、澳洲的选筹单价上限是多少？ 另外是否有必要去朝青淘淘看？请您指教。

回答：朝庭公寓只有3栋楼，没什么环境，小区租户多，涨幅一般 跑输大盘 慧谷时空属于新一点的老破大，可以选择性淘笋 嘉润花园小区小，加上大户型居多，过去有一定折价也经历过补涨，目前仍然属于淘笋的老破大类型 建议主看望京吧，自住 保值 还是建议宝星、澳洲更合适。

提问：房姐您好，最近为了改善居住，在离上班7、8公里范围看了些楼盘。目前聚焦两个，一是北七家万科翡翠公园，另一个是高丽营万科观承望溪；两个都是别墅地有期洋房，差不多2022年底精装交房，翡翠公园有118三居和140四居两个户型，观承望溪是132四居户型，单价都是5万5左右。有两个问题向您咨询：1、翡翠公园是商用地，观承望溪是限竞地，同一开发商对这两种地的建筑成本（房屋质量）和装修成本是否有差别，差别大吗？限竞地5年后才能上市，上市后还有差别吗？如果是自主用途，限竞地这个因素是否不用过多考虑？2、北七家和高丽营这两个区域前景您怎么看？从小区周边环境看，北七家周边配套成熟些，观承望溪上班近些，环境好一点，离17号线地铁站应该更近。还有两个楼盘都是引入皇城根小学，观承望溪可能还有一个初中。请房姐指导，另外还有没有其他楼盘建议。

回答：限竞房肯定会简配，简配是方方面面，比如花草、门窗把手等等，越是小开发商简配越狠。限竞房上市后就商品房一样。自住限竞房可以考虑 北七家位置一般，要发展起来需要点时间，不过还是比高丽营要好 选择上 翡翠公园>观承望溪

提问：业主说为了方便贷款，把房子挂在了别人名下，应该是亲戚关系，但没法确定是什么样的亲戚。 买卖双方通过一家小的房产中介公司，定金和购房款打给了中介，签合同的时候中介把定金转给了真正的业主，完成房子产权过户后，其余购房款由中介再转给真正的业主的，目前房子已过完户，但是想想后怕，这里面有什么风险么？以后不会有什么麻烦吧。

回答：除非是你常年御用中介，否则为什么要把定金和房款给中介? 业主怎么这么笨，把钱给中介收，过完户才拿钱? 最安全的方式是，合同上写谁，定金打给谁，或者做银行账户资金托管。 打给一个无关联的第三人（法律上就是无关联），有可能财房两空。

提问：你好，请问父母想卖掉南太平庄北巷的97m2的房子，南北通透（想卖430-440w合适吗），到南边改善住房（我住方庄，用我名字买房，首套首贷），保值加自住有推荐吗，环境好点？之前看了亦庄和悦华锦，看你的评论好像不推荐五环外？中海寰宇时代与和悦华锦比？或者是南三环外的二手房是更好吗？有推荐吗？我和老公到手40W(央企和事业单位)公积金到手一万多，能带贷款110w的公积金，是推荐买大房子吗，500W以上的值得投资，还是保守480W的？（我买房是首套房资格，卖了房子，首付330左右）

回答：中海寰宇时代>和悦华锦， 南面二手房可以看下 丰台 角门东里、嘉园二里、马家堡西里、西罗园、洋桥西里等等，还有蒲黄榆刘家窑一带的老破小两居 sfsd尽量买500 的标的，杠杆还是要利用起来

提问：房姐好，新人小白首问。我们现在住在东城大杂院直管公房，手里有100 现金。最近不是有申请式腾退的消息吗，但又觉得腾退这事儿三年五年没谱，我们再纠结是现在就用手里这点钱先在石佛营管庄附近买个小一居然后出租（我们SFSD，打算总价控制在240左右）等过几年腾退了，把小一居卖了再加上腾退的钱（预计会有250左右的补偿）换个大点的。还是我们先等等，等腾退了，直接买个大点的。因为觉得公积金首次使用，想好好利用。卖了小的再买不就算二套了嘛。不知道怎么样合适了。另外我们看了东四环老旧小公房，和炫特三期开间，像我们这情况如果买，哪种合适？

回答：先买一个上车盘，以后资金充足再垫资全款抵押的方式入。公积金的额度太低，没那么重要。推荐看 东三东四公房 还有 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 这几个都可以淘一下

提问：房姐老师好，目前手里有子弹1300，想买东三、四环的房子，属于二套。虽然自住但也想考虑房子的保值性。目前关注金地国际花园，圣世一品，棕榈泉和禧瑞都的大两居或三居，不知您能否推荐。另外由于孩子在南二环附近上学，昆仑域的高层值不值得买，和清芷园160三居哪一个更值得持有。

回答：1300万首付选择面很宽。 金地可以选择，不过出货就那么几套，概率小。 圣世一品回避，回答过。 棕榈泉可以考虑。 基本都可以够到4-5居，选择1500-2000万之间的，会有40%-60%的现金剩余

提问：北京房姐，你好！今天刚加入，一口气读完了79个精华帖，感谢你的这些专业的文章。我目前情况是离异，名下一套房，在公园1872有一套西北向两居室，目前出租，大约1000万，贷款已经还清。因为我基本居住在国外，所以考虑把1872卖掉，把一部分钱转到国外，剩下的大约4、5百万以下买个房子挂户口。请问：公园1872的房子未来升值空间怎么样，现在是不是出售的好时候。如果是4、5百万以下的预算，哪儿比较升值保值，能否推荐几个小区？谢谢

回答：公园1872 这种房子，属于涨幅小，但是租金高的类型，升值空间一般。现在可以出售 推荐看下朝青、石佛营、十里堡、双井附近 例如 国美、炫特、朝阳园、朝阳无线、苹果社区

提问：房姐您好，走hp得到购房资格的话，买房后多久能lh？户口能随着落户吗？

回答：和北京购房资格者结婚，结婚即可上网签开始过户流程。 收到房本后可以即时离婚更名。 结婚不能落户。 结婚落户即夫妻随迁，查看夫妻随迁

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