飞象找房￨快上车深圳最当值的房价洼地这里全都有

第一作者：脉房网

联合出品：房产大象

近年来，深圳房价突飞猛涨，各区房价可谓是节节攀升，对于地少人多、人多房少的深圳来说，新房数量已是远达不到当地人口的需求的，可以说，深圳的房产市场已经步入了存量房时代，存量房的交易数量远远超越了新房。而在前轮房价“飞奔”的烘托下，围绕“深圳的房价洼地在哪里？”的讨论也是层出不穷。我们通过实地踩盘追踪市场动向，带你了解深圳值得关注的房价洼地在哪里？

纵观深圳市域，全市的二手房均价在5万出头。过去被称作深圳关内的四区：罗湖、福田、南山和盐田四区，其中城市早期发展的片区罗湖、福田这种地段、资源、配套等成熟的城市片区的二手房均价都已经是超过全市水平了。南山可谓是深圳豪宅云集的“大土豪”片区，盐田多为复式住宅、别墅，虽然单价较为吸引人，但一套房子动不动就两三百平米，总价算下来也是很惊人的。这些地区显然已经很难被界定为房价洼地了，买入成本也是很大的。

再看深圳的其他区域，过去被称作是深圳关外的宝安、龙华、光明、坪山、大鹏、龙岗，其中的宝安、龙华的二手房均价已紧跟关内步伐，房价不是那么“理想”了，但在宝安的一些板块例如沙井、石岩、松岗这些地方，还是可以去淘淘看的，至于性价比的话，就目前的地铁出行、地区配套的成熟度来看，这些地方价值可能还需要3~5、6年的发酵期。光明、坪山、大鹏就不多说了，价格确实很吸引人，但目前的公共交通便捷性确实让人有点头痛。龙岗，今年深圳二手楼交易的成交大户，对比深圳整个市场较为冷清的气氛，龙岗的表现算是很活跃了。

根据CRIC数据监测统计，仅从2017年前三季度深圳二手住宅的套数来看，龙岗就已经遥遥领先其他区域。所说深圳龙岗的二手楼很受追捧，但并不是龙岗所有板块都卖得好。其实，龙岗的二手楼市热闹的地方还是集中在布吉和龙岗中心城两个片区。

那么，布吉和龙岗中心城两个片区对比来看， 各自优劣之处又有哪些？哪个片区的优势更为明显？我们从以下几个方面来分析：

地理位置方面：布吉靠近原关内的罗湖区，原关内的购买力外溢十分明显，且到福田中心区也很方便，半小时内到达；龙岗中心城距深圳城市中心区的路程就要远很多。深圳东进战略，布吉可谓是地处东进大道的桥头堡位置，布吉关现在仍将是开拓东进战略的第一关。

地铁交通方面：布吉片区现已开通地铁3号线、5号线，目前在建的14号线是一条市内快线，连接惠州、坪山、龙岗与福田，开通后从布吉到福田中心区15~20分钟即可达到。目前到龙岗中心城的地铁仅有3号线可达直达，在建的14号线也会经过中心城片区，不过在出行时间上，到达福田中心区的时间成本还是要多于布吉。

区域建设方面，过去的布吉片区因为是深圳最早发展的区域之一，早期城市自由发展遗留下了规划缺位、老旧小区多、村委自建房杂乱分布等问题，片区面貌上略逊于后起的龙岗中心城。但是现在的布吉已经有了很大的提升，布吉与龙岗中心城的区域面貌正在快速缩小差距，且随着当前布吉片区正在紧锣密鼓、大力推进的更新改造的深化，其区域价值很值得期待。

据不完全统计，迄今为止布吉已规划23个旧改项目，总建筑面积接近270万㎡，这是深圳旧改密度最大的中心区域，已有华侨城、万科、星河等大型品牌房企介入布吉片区旧改。值得一提的是，布吉旧改总规模将接近900万平米，相当于龙华的3倍。

产业布局方面，布吉主要发展商贸流通、文化创意、智慧城市和都市产业，龙岗中心城主要发展高科技、文化创意、体育休闲和总部经济。且不论哪个的产业更有优势，但有点可以看到，布吉更像一个延续了深圳成熟区域的经济再升级片区，更多是生活、购物和文化的气息，更“接地气”些。龙岗中心城的发展则更像深圳的一个新城或新区，更多是商务、科研和办公的气息，更“高大上”点。

区域房价方面，根据链家数据监测显示，布吉目前的二手楼售价在3.7万/平~4.3万/平，在片区内售价相对高点的，一般都是距离地铁站点、配套较成熟或距离罗湖更近的地方。龙岗中心城的也是差不多的房价水平，二手楼售价在3.6万/平~4.0万/平，距离地铁较远，周边配套不全的地方，售价还是会相对低些。两者在二手楼售价方面有些价差，但整体看差不多都在4万/平左右，相差不大。

基于地理位置、地铁交通、区域建设、产业布局和区域房价这5个方面的分析维度，布吉的房价洼地优势还是十分突出的。

接下来，我们来细看布吉片区的二手楼市场情况。布吉片区的地理范围比较大，大体可为布吉关、布吉站、布吉街、布吉水径、布吉大芬、布吉慢城和布吉南岭这7个板块。本期我们先来看看布吉水径板块的二手楼市场情况。

龙岗布吉水径位于深圳市中部，距离深圳东站不到1公里的路程，紧邻地铁五号线长龙站和下水径站，搭乘地铁出行的话，乘坐5号线向东走过两站就可以换乘地铁3号线，向西走过五站就可以换成地铁4号线。布吉水径距离布吉片区的传统商业聚集地布吉老街约1.7公里。说起布吉老街，即便你是初到深圳的人，大多应该也会从你打听关于深圳这座城的人口中听过。

布吉老街是深圳布吉片区的商业集聚地，它的存在已经有些岁月了。作为布吉片区人口聚集度和商业分布稠密的地方，来到这里的人最直观的感受就像一个三四线的城区。不算很长的街区，却密密麻麻的散布了大大小小的商铺、高高低低的楼宇，形形色色的车辆穿梭于这条始建于清朝咸丰年间的老街区。虽然现在的布吉老街老了些、挤了些、乱了些，但这里折射出来到深圳打拼奋斗的深漂族缩影。

从布吉老街过来到布吉水径一路过来，居住小区分布还是比较多的，沿主干道吉华路沿线分布着不少由当地人上世纪80年代、90年代自建的农民房，虽也有些后来建成的商务楼宇，但整个感觉还是比较老旧，多少流露出些许沧桑感。不少住宅楼的建筑比较老旧了，有点想过去单位宿舍，多层板楼的外观。一些居住小区围合感很不好，车辆停靠多是比较随意的，似乎不是这个小区的业主也能停车。

在整个布吉水径区域内，居住环境还不错、小区生活氛围比较好、内部配套较齐全、居家品质较高的小区有位于长龙路的阳光花园、坤祥花语岸，以及位于华龙路的翠枫豪园。

走进纵深贯穿地铁5号线下水径地铁站东侧区域的长龙路，起初看到的多是建筑年代比较早的房子，这些房子的首层多是五金、零售、小型餐馆、早餐店、快餐店、小水果店等。在长龙路上有两家幼儿园深圳市簕杜鹃幼儿园和花语岸幼儿园。深圳市簕杜鹃幼儿园始建于1999年，是所省一级民办幼儿园，办学规模11个班，教职工总数60多人；花语岸幼儿园始建于2012年，是所区级民办幼儿园，办学规模9个班，属于住宅小区坤祥花语岸自建配套的幼儿园。

上行走到长龙路的尽头，就可以看到阳光花园小区了，阳光花园后面紧挨着的就是坤祥花语岸小区，可见阳光花园和坤祥花语岸的位置非常相近。从5号线下水径地铁站步行到阳光花园和坤祥花语岸，大约需要10~15分钟的时间。

阳光花园小区的占地面积比较大，最早的房子是2002年建成的，小区共有五期，户型的建筑面积段在47-118平米，以小户型40平米-50平米居多，均价在3.5-3.8万/平。其中，一期~三期售价在3.5-3.6万/平，四期、五期售价3.8万/平，物业收费在1.00-1.58-2.58元/平米·月。

小区的车位1:0.7，停车相对比较紧张；内部交通采用人车混行方式，小区各个出入大门设有车辆出入口，小区内部也设有车辆出入口。建筑形态上，进大门处有两栋高层，两栋独栋别墅，其余的都是多层单元，多层为板楼设计，无电梯。

阳光花园的入住率很高，房源比较紧张。投资客占比在30%-40%，投资群体年龄在30-40岁之间，80多平的房子月租金大概为3K左右，50多平的房子月租金大概为2.5-2.8K。居住在阳光花园的住户，可以在小区内的阳光园幼儿园就读幼儿园，小学大多数在阳光小学就读。阳光小学现有21个教学班，在校学生人数1000多人；教职工68人，其中专任教师55人。上中学的话，主要是在布吉中学就读，布吉中学是所省一级的学校，创建于1977年，初中部42个教学班，高中17个教学班，共有学生3100 余人，教职工280多人。

阳光花园小区商业入驻有邦德教育机构，还有百果园等一些小型的果蔬零售店，可以满足基本的生活所需。小区内设有休憩凉亭、散步小路、人工水景（但现未在使用中），还有一些小商店。

目前，阳光花园主要在售户型有：47平的2房1厅1卫，售价185~190万；87平的3房1厅1卫，售价315~330万；56~59平的2房1厅1卫，售价235~238万；63~66平的2房1厅1卫，售价248~288万。在售房源以小户型为主，300万以内的居家型房子还是不少的。

坤祥花语岸小区是2008年建成的房子，户型为建筑面积65-128平米的房子，塔楼设计，二手房售价在4.1万~4.2万/平，全部是带装修的房子，性价比还是非常高的。物业公司是保利物业，物业费2.58元/月/平方米。坤祥花语岸紧挨着的地块还有其二期项目花语馨花园，该项目现在是新房在售，平均售价在4万/平左右。

小区是磁卡出入口设计，居住在坤祥花语岸的住户基本以自住为主，有80%自住的居民，很多的90后购房业主。停车位比例1：1，800个机动停车位，分为路面和地下停车，人车混行，停车比较轻松。该楼盘产品设定倾向于改善性客户。

小区内配备有健身设施、游泳池、休憩凉亭等，商业布置在小区大门进出口两侧，内部暂无商业。在坤祥花语岸生活的家庭，幼儿园有自建的花语岸幼儿园，目前能满足小区学前儿童的就读需求。就读小学的话也是在阳光小学，就读中学的话也是在布吉中学。

目前，坤祥花语岸主要在售户型有：65~75平的2室1厅1卫，售价在290万~330万；76平~89平的3室1厅1卫，售价在346万~385万；100平左右的4室2厅2卫或5房1厅2卫或3房1厅2卫，售价在420万~470万。

翠枫豪园位于地铁5号线下水径地铁站西南方向的华龙路上，从下水径地铁站步行到翠枫豪园小区约10分钟左右。下了地铁在去往翠枫豪园的路上，途径下水径一街，沿街两边基本是深圳早期村集体自建的统建楼小区，如大靓花园、下水径新村，建筑年代在1997年或更早。

翠枫豪园小区分为两期，最早建成于2002年，建筑设计多样，有别墅、花园洋房、塔楼高层，共计19栋建筑，总户数1106户，户型面积在45~137平米，有8种户型设计，目前二手房源售价在3.6万/平~3.8万/平。翠枫豪园小区物业费1.95元/平米/月，停车采用人车混行方式，设地上和地下停车，地下室停车200元/月，地上停车100元/月。

小区的内部配套设施还是比较齐全的，有人工湖、凉亭、栈道、休闲广场、游泳池、网球场、羽毛球场、篮球场、健身房、儿童游乐场等休闲娱乐设施。居住在翠枫豪园的住户，有不少是龙岗人民医院的管理层人员居住。住在翠枫豪园的家庭，小孩读书还是挺方便的，小区内建有深圳市翠枫幼儿园、湖光山色幼儿园，两所幼儿园都是民办性质的，前者是市一级，后者是区一级。小区紧邻深圳市翠枫实验学校，是所市一级、九年一贯制民办学校。翠枫实验学校现有52个班，其中小学43个班，初中9个教学班，专任教师96人。在翠枫豪园居住的住户，同样也可以申请就读布吉中学。

目前，翠枫豪园主要在售户型有：45平的1房1厅1卫，售价在163万~170万；60平~71平的2房1厅1卫，售价在223万~290万；81平~84平的3房2厅1卫，298万~320万；103平~107平的3房1厅2卫，售价在420万~430万。

置业建议

阳光花园：小区较老，自带配套部分已暂停使用。二手房售价在3.4万/平~3.8万/平相对低于片区的平均售价3.9万/平~4万/平，小户型居多，整体售价不高，总价基本上在200万~300万，刚需置业、投资、出租都还不错。

坤祥花语岸：小区较新，产品定位倾向于改善型置业，自带配套均正常使用，非常适合自住。坤祥花语岸售价在4.1万/平~4.2万/平，对比周边楼盘如万科麓城、尚水天成比较高档且同为改善型物业的小区，万科麓城和尚水天成的平均售价在5.8万/平-6.2万/平左右。这么来看，坤祥花语岸的性价比是比较高的。

翠枫豪园：小区年代较早，但管理维护比较好。小区产品定位在当时走的是高端路线，小区内部环境的居家环境还是不错的，绿化好。但小区外围道路狭窄，周边城中村居多。平均售价在3.6万/平~3.8万/平，在整个布吉水径相对来说不算贵，是该区域比较有潜力的一个小区，长期投资是可以的。

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