拉黑房产中介「遇到这种卖房中介请直接拉黑」

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，现在中介都有哪些套路？

回答：1.现在小区大概什么价位？

套路回答：现在都3万多了，你看这套户型不错，才2万多，马上就出了

实际情况：挂牌价3万多，成交价2万多

2.这套房评估能到多少？

套路回答：能按照85成贷款

实际情况：评估价是一房一议的，绝大多数小区评估低于小区均价，绿中介统一回复评估能到房价85成/9成，实际往往85成不到。

3.这套房我想交个意向金

套路做法：三方独家购房意向，禁止在其他中介购买否则违约

提问：请问深圳龙岗中心城一带有什么推荐的二手房嘛？自己看了万科清林径，不知道有什么硬伤没有。

回答：万科清林径靠近外环高速了，但是远离地铁且没有规划地铁，作为一个入门级刚需盘，没有地铁就是致命伤。除了离市区远和没有热点可炒，龙中没什么硬伤。住惯了龙中的人哪儿都不愿去，龙中才是他们心目中的宇宙中心，除了涨的慢，龙中一切都好。

提问：万能的房姐，在您指导下已入清能，万分感谢！现在打算在农村老家自建房，（父母年纪大了，城里住不惯，更愿意在农村生活，老家多年不住人了，已属危房）不知道您对轻钢结构的房子有没有了解，最近看到网上好多做轻钢别墅广告的，据说比传统结构便宜不少，而且工期也短，但在现实中也没有看到有这种结构的房子，不知道靠不靠谱，房姐如有了解，望赐教！

回答：1)虽然轻钢每平米的造价会便宜一些，后期的维修费用却是是会非常高。所以整体如果经常住的话，花费也许会高于传统混凝土的两倍。

2)暴露在外的屋面、墙面主要是轻钢龙骨构造，在自然环境中抗腐蚀性并没有想象中的那么好，屋面墙体的保质期一般来说不过三年，可能3-5年就需要换一次，所以额外的开销是非常大的。

3)轻钢结构的组装需要熟练技术工人安装，造价又增加不少，严重依赖产业配套，比如预制墙板、屋面板、墙体内填保温材料、防火材料等工序都需要提前准备。

4)室内的装修也是需要配套，轻钢结构需要干法施工预制墙板，所以内装材料、装置材料都需要配套，也就是说当您选择好一个户型后，就不能在随便更改。室内室外的建造装修全部都是固定的，而且都需要厂家制造相应的模板。

5)板楼面的防水做法、隔音做法都需要定期检修维护，尤其对于轻钢别墅而言，防水性更是重要。

6)轻钢别墅不适合在比较潮湿的地区建造，尤其是河边湖边同样不适合，虽然做了防腐蚀的技术处理，但是对于钢来说，防腐蚀的那一层膜很容易在太阳的灼烧下小消失，此时失去保护的轻钢材料就很容易受到腐蚀，大大减少了房屋的使用寿命。

7)轻钢别墅并没有宣传的那么好，理论上冬暖夏凉并非是轻钢别墅的优点，反倒在夏天因为主体材料是钢结构，所以聚热很快，散热性并不是很好，冬天不知道很多在东北呆过没有，钢板都可以把人的皮肤吸住，非常容易聚集冷气，所以冬暖夏凉是不存在的，即便开了空调也是无济于事。慎重考虑。

提问：朋友让我和她，还有一个亲戚一起合伙买瑞安住宅，但需要找人代持，价格1.65，精装，185平，可以买么？会不会太大不好卖？另外我自己也打算迁户过来，是自己买还是和朋友一起呢？房姐看到可否回答一下，谢谢

回答：不要合伙买房，核心是3点:

1.独揽决策权

2.利益分配

3.房票

买入时大家都很好，卖出时各种矛盾就来了。利润如何分配，月供怎么还？你想卖对方不卖怎么办？你们还涉及到代持问题，3个方参与更复杂。新手不建议合伙买。你把户口迁过来之后用自己的房票买，把自己的房票和老人票用完后再考虑代持。

详见知识星球内部资料《有钱一起赚！合伙买房操作手册》

提问：美丽又智慧的房姐你好！在贵州遵义还未办理结婚证，目前在高铁附近美的城有套130平的3室小洋房空置，在新蒲新区医学院二分院对面有套110平的3室还房出租，在红花岗区国际商贸城3楼有7间500平的商辅还未交房。现在想置换自住兼投资的大户型，看了以下，播州区保利止观联排别墅尾盘，靠近人工湖220平，买三层送一层带车位190W。新蒲新区金科二手楼中楼160平带车位150W，新蒲新区金科二手叠拼190平带车位195W，新蒲新区实地蔷紫莺堡二手联排220平280W。想问问房姐，手上有的资产哪些可以处理？想入手的这几个地方。在保证居住环境的情况下，哪点的增值空间高些？或者有更好的推荐，谢谢指教！

回答：你好，遵义本质是一个三四线小城，高铁开通之后，对没有产业的三四线城市是非常大的利空，便利的交通导致人口流失更加严重，二手房市场没有支撑力，投资不值得买。自住入手一套别墅或者大平层，剩余房产都可以出手裂变。商铺租售比5%以上可以继续持有。贵阳过去时最穷的标志，近些年发展还不错隐隐也是西南大城了。相比成都重庆还是差一两级，如果是贵州本地人不想买重庆的话，可以买买贵阳。

图为武汉和西部大省对周边地区人口吸引力OD，仅供参考。

提问：新人首问，坐标：呼和浩特，三套小平米，两套商贷，一套公积金，感觉呼市这几年房价上涨过快，19年土地供应充足，且政府解决了400个旧小区的房本遗留问题，二手房集中上市，感觉呼市风险较大。想卖掉一套商贷房，子弹100转战沈阳两套小平米，有何推介，如何操作，如何看待呼市房市。

回答：谈到内蒙古房子不知道大家对国内地产泡沫破灭的一个地方还有印象不？就是鄂尔多斯。人口决定城市发展。对比一下，全国城市流入流出人口的数据就知道，哪些城市将来的地位不可撼动。在此条件下呼和浩特开放政策“抢人”也是无奈之举。

吃鸡游戏里面有两个概念，一个叫“安全区”，另一个叫“决赛圈”。先说安全区，买房也是投资，投资也有一个安全区。比如投资在发展好的城市好过投资在大草原(实在条件不允许或者故土难离，亦或是喜欢某座城市的除外)。比如北上广深以及强二线。

再说下“决赛圈”。大型城市发展，影响的不仅仅是你自己，还有你的子孙后代。决赛圈的人群注定了你的生存环境，也注定了你子孙后代的成长环境，十年后，一线与二三线的差距可想而知，尤其房价。你的思路正确，呼市留一套自住即可，剩余子弹投资沈阳或者其它强二线省会城市。

提问：美丽可爱的房姐，普通朋友之间（没有亲缘关系）合伙贷款买房，可以写两个人的名字么，如果不能写合伙人的名字，私下写的协议是否有法律效力，怎么避免一方不经过另一方同意把房产进行交易。

回答：全款房可以加名约定份额，贷款买可以通过以下方式降低风险: 代持协议 抵押 长租协议 授权委托协议四项 目的是证明实际出资人及产权人是你，代持人不能出售，你可以不经过代持人同意出售。代持协议模版星球里有，下载即可。

提问：姐，珠海把横琴划给澳门，准备让澳门做人民币跨境证券业务，现在那边房价也不低了，还有投资价值不呢？谢谢

回答：全国大V炒起来的，横琴也不便宜了。只是比起7-10万房价的澳门房价，澳门居民还能上车。这两年不少澳门中产来横琴置业。整体上说，作为一个不堵车，红绿灯都很少的小城市，珠海人口基数和涌入速度，不足以支撑大量基建开发后的高房价。

提问：房姐你好，有朋友转手经开万达公寓，6000一平，可以入手投资出租吗？

回答：别买，别当朋友的解放军

提问：房姐，您对省 会城市远郊盘，怎么看？远郊多少距离没有投资价值

回答：买远郊，要地铁和人口导入并重，才值得投资。很多远郊只是政府画饼，没有大的基建和配套投入的远郊普通人难以入住，投资更要远离。

要想有人气，无论是新区还是板块，都不可以离主城区太远。

传统人口过千万的大区中心、强二线城市一般在15-20公里。

一般省会城市不要超过15公里。城市重点开发方向2公里每年，一般方向1公里每年向外围拓展。

超过这个距离，无论是国家级新区、自贸区、科学城、会展城、空港新城都会陷入没有人的泥潭。

这里没有租客、没有二手房市场、引进来得仅有的几家大产业企事业单位还拥有公租房、人才公寓。

真正以居住为导向的热点版块需要符合以下几个特征：

距离老市中心不超过15公里

干净的数千亩土地（无老破小和工厂，拆的干干净净，但又与老城区无缝连接，单单隔条大马路）

学校、医院、商场、运动场、社区中心配套都有规划或者在建

拥有在建设或者已经公示立项的轨道交通线路，最好是双线、三线换乘。

提问：新人首问，智慧的房姐，一直有个问题再困扰我，水果湖的老破小卖了换你推荐的投资盘，值得吗？

回答：老破小学区用完，除了等拆迁，未来升值潜力有限，不如次新盘。学区房的真实价值分为房票 学票。水果湖老破小房子本身价值不大，但是学票溢价严重。虽然学区划片一直比较稳定，但是未来的大趋势是会改革，学票的价值不稳定。详见知识星球内部资料《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》

目前武汉25年以上的老房子很难办按揭，未来流动性受阻，建议裂变到低价潜力区。

提问：房姐，请分析下未来10年的房价走势，感谢！

回答：1、未来十年，比房价更重要的是安全性和流动性。在楼市里，好的城市，必然有好的基本面，有强劲的刚需支撑，有相对合理的房价收入比、租金回报率，而更好的流动性。相反，那些过度依赖外来投机、基本面一塌糊涂、楼市失去流动性的城市则要当心。

2、没有人口流入的城市要谨慎。今年，发改委首提收缩型城市，说明城市收缩已经相当普遍。有些中小城市，人口持续收缩，经济未来也将面临收缩，资产未来的升值空间相当堪忧。这方面，甘肃玉门和黑龙江鹤岗都是教训。

3、未来，房地产的角色仍然重要，在货币刺激之下不乏出现新一轮大涨的可能性。但整体而言，不是每个城市都还有上涨空间，也不是每个城市都能靠房子赚得盆满钵满。将资金全部投注于不动产上的风险越来越大，不要再蒙眼买房，也不要再豪赌。

提问：房姐你好，我跟我老公婚后一直住在老公家给的学区房，一楼住房条件不好。去年买了个二手房（不是开发商那种楼盘，是单位自建房，没有小区），没装修的钱一直放着。今年广西雨多的不得了，一楼住的实在糟心，我妈也说让我买个小区房改善住房条件。然后去看了两处，一处还未出房价，目前处于认筹阶段，房价预计8500，但是首付只要30%，离我上班的地方比较近，楼盘面积比较大。另一处离我上班的地方较远，但是折后房价6000，首付要50%，贷款只能贷10年，只能商贷！楼盘小，只有八栋，开发商是比较大的。附近医院，商场比较近！如果我要买新房，之前买的二手房要卖掉，房价没有上涨，不挣钱！想问下，我有没有必要买小区房？！

回答：你好，通常是买新城区下一个被打造为热点板块，但是现在还没有起来的板块。因为不知道具体的楼盘信息，单纯对比，6000更好，先首付50%，做商贷，后期再操作商转公即可。价格低，下跌风险小。广西房价，南宁相对好一些，其他地区涨价不指望。

提问：房姐你好，请问做ls，个人建行每个月转一次中信可以吗？转半年

回答：详见知识星球内部分享《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

提问：过了年就要28岁了，目前处于一个极度闭塞的环境。掌握光传输技术支持类技能，已取得华为认证，正在学习商务英语。个人比较自律，刻苦，工作期间考上了一所985，211院校软件专业研究生，单位未放人。现在面临两种选择，一是有机会转到体制内当公务员，二是放弃现在待遇进入社会重新就业。鉴于当前的形势，该如何做抉择？希望房姐能够指导。

回答：我觉得最重要的事情，最亟待解决的事情是：你把上班当做了生命的重点。为什么这么讲？因为你十分强调刻苦，自律；讲到工作还要带上放弃，重新这样的词语。

你的努力目标，很大一部分是围绕工作争取满足感和安全感。一旦你给自己这样的定位，无论是进大厂还是体制，结果都差不多。如果你能充分认识到，工作的事归工作，自己的事情还得靠自己，选择哪边并不太大差别，只要时间，地点，薪水能满足自己的需求即可。

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