老城区大东区房价为什么一直不涨这才是原因「老城区大东区房价为什么一直不涨这才是原因」

大东的房价有点让人看不懂！

最新数据显示，大东商品住宅成交均价达到11827元/平，超过铁西、沈北、于洪、苏家屯，并直逼皇姑区房价。

更具有迷惑性的是，3月24日，龙湖地产以6300元/建筑平方米顶价竞得欧博城东-1地块。据测算，计入无偿移交政府30500平的租赁住房，该地块地价已超过8000元/平，未来房价将超过15000元/平。

很多人不禁惊呼，大东的房价真的涨起来了！

但事实却是，当你走在大东的街道上会发现，很多地方与5年前甚至10年前没有区别，一些几年前已经完成拆迁的地块现在依旧空着。

人们不禁产生疑问，大东的房价是怎么破万的？楼市是否能发展起来？大东的发展动力足吗？

现象

3个板块 14个楼盘撑起的房价

面对沈阳其他区域热火朝天的楼市和不断飙升的房价，大东的楼市让人有些尴尬。

数据显示，浑南区目前主要在售楼盘为50个，沈北新区为55个，铁西主城及经济技术开发区为44个,于洪区为44个。相比之下，大东区主要在售楼盘仅有14个。

从项目分布来看，14个楼盘分别集中于望花板块、陶瓷城板块和龙之梦板块，三个板块之外，无一在售楼盘。

图片来源沈城楼市报

那么，14个楼盘是怎么撑起大东将近12000元/平的房价呢？

据统计，目前大东在售楼盘中，售价为7000-9000元/平的项目有5个，9000-12000元/平的项目有4个，12000-15000元/平的项目有3个，15000元/平以上的项目有2个。

而正是售价超过12000元/平的这5个楼盘大幅拉高了商品住宅成交均价，让事实上有些冷清的大东楼市看起来热度十足。

困局

无处释放的潜在置业需求

对于造成大东楼市冷清的原因，有人认为，大东区到处都是单位福利房，人们有房子住，不需要买房；也有人将其归结为大东区经济发展水平所导致的购买力不足。不需要买房也买不起房，成了市场对大东楼市的普遍认识。

但事实可能并非这样。

的确，大东区内集中了铁路系统、公安系统等单位，这些单位均有福利住房，而且目前大东也是沈阳市福利房最为集中，存量最大的区域。

但是，随着时间的推移，很多福利房房龄已经超过20年，房屋老化问题严重，功能落后，毫无居住舒适度可言，这使得区域内存在大量置业需求。

而从资产增值的角度来讲，其他区域房价的飞涨，也让福利房居住者的购房需求无法按捺。事实上，大东区域内改善居住条件的需求是极为普遍和迫切的。

大东区老旧单位福利房实拍

从购买力来看，区域内的铁路、公安等单位的工作人员收入相对较高且稳定，特别是那些一直居住在单位福利房的人群，他们手中积累了充裕的购房资金；宝马等大型国际企业的中高层因工作需要，大概率会在本区域内购房，他们具有极强的购买力；因为各种原因到大东的跨区域置业者，他们也将是大东购买力的重要组成部分。

因此说，大东的置业需求和购买力不是造成楼市冷清的原因。

相反，区域内楼盘数量稀少，直接导致了产品断层，置业需求无处释放。而在售楼盘点状的分布结构，则影响了区域市场整体热度的提升。

症结

“缺粮少米”的供给端

事实上，大东楼市发展的症结始终是在供给端。尽管近年来，大东一直在试图加大土地市场供应，但困难重重。

区域扩张是获得土地最直接有效的方式，但大东区二环外的部分被皇姑区、沈北新区、浑南区和沈河区“重重包围”，通过区域扩张获得土地的路基本走不通。

这也决定了大东只能从内部解决土地供应问题，但这条路同样不好走。

从目前大东区域内部土地来源来看，主要有三方面：福利房拆迁、棚户区改造、工厂企业用地。

大东区拆迁地块实拍

福利房拆迁涉及产权、赔偿及诸多遗留问题，难度巨大。由于近年来地价不断上涨，棚户区改造的赔偿问题也加大了土地征收的难度，这也是目前区域内很多土地处于闲置状态的主要原因。

相对来讲，工厂企业用地产权单一，土地进入市场流转的难度较小，但涉及新厂选址、建设，企业如何保证正常生产经营以及搬迁等问题，推进时间会较长，无法解决短期土地供应的问题。

而最为关键的其实还是资金问题。土地征收，基础设施建设，路网修建等需要大量的资金投入，但大东产业结构的不均衡严重影响了资金来源。

破题

大东楼市并非无解

经济要发展，收入水平要提高，居住条件要改善，楼市热度要提升，这是一道多选题，而不是单选题。各个因素并不矛盾，逻辑也不复杂，但环环相扣，只要从一两个点突破，问题可能就会一步一步得到解决。

事实上，大东已经找到了解决楼市困局的突破点。

今年3月份，在沈阳市重点招商项目“云签约”活动中，大东一举签下10个项目，总投资额249.67亿元。其中，汽车及零部件项目6个，投资总额15.44亿元；文旅产业项目2个，投资总额232.1亿元；军民融合及医疗项目各1个，投资总额2.13亿元。这将在很大程度上促进大东经济发展及居民收入水平的提高，有效壮大楼市需求端。

而2019年以来，望花板块出让土地近10宗，土地出让金超过50亿元，这为后续的土地征收、基础设施升级、路网建设等提供了有力的资金保障，有助于大东楼市进入良性循环。

与此同时，大东近年来积极引入龙湖、金地、保利、碧桂园、金科、中粮等众多品牌开发商，快速提高了区域关注度和热度。更为重要的是，品牌开发商的进入促进了产品线的丰富和品质的提升,目前区域内在售产品类型涵盖了高层住宅、洋房和叠拼别墅，这将有利于快速激活需求端，提高市场成交水平。

相信随着市场刺激因素的不断增加，大东区域价值将得到逐步提升，楼市将实现稳健、长久发展。