渝北区洋房有哪些「新盘测评渝北墅区洋房建面12000元/㎡收官之作」

去年4月份融信以11149元/㎡的高地价拍下回兴的一块居住用地，现在楼盘也已经面世，之前的评楼也写过该项目（详情请点击-海月平湖）。

今天我们要看的楼盘也在回兴，是与之相隔只有两公里的复地·君屿墅（下面简称：君屿墅），2012年复地·花屿城面世，风格是当时市场流行的法式风格，而2018年市场吹起了中国风，君屿墅便以新中式的全新面貌进入了市场，这次加推的小洋楼也是项目最后两栋，也是收官之作。

复地2011年斥资6亿进驻回兴，当时的拿地价还不到3000元！

想想前两年隔壁融信的地价每平方米都是11149元！！！（现实太残酷了）

（图片源于网络）

复地也因为拿地早的原因，售价建面均价才12000元/㎡，售价跟隔壁融信的地价每平方米相差不到1000元，面粉价格买面包到底香不香？我们一起来看看。

今日测评楼盘：复地·君屿墅

项目位置：渝北区回兴松鹤路

主力户型：小高层93-115㎡

价格区间：均价14000元/㎡

梯户比例：1梯2户、2梯2户

容 积 率：1.2

绿 化 率：35%

物业费用：3.6元/月（含公摊水电）

接房时间：预计2021年6月30日接房

01

楼盘区域配套

复地在重庆房地产市场不算主流开发商，项目也不多，主要以小面积别墅洋房产品为主，以买家第一套别墅或洋房为打造理念，今天我看的复地·君屿墅同样以此理念打造。

现在销售的君屿墅就在前期的花屿城旁边，进入项目支路沿线只有这两个楼盘，两个小区一起形成了一个相对独立的别墅居住环境，低密度的居住环境舒适度很高。

因重庆独特的地形原因，楼盘位于小山坡上，与周边环境形成了天然高层，不但减少了周边老旧小区对别墅环境的影响，也让项目的视野更加开阔，再加上现在在售的小洋楼又是临崖修建，一楼也能拥有无敌视野。

但随之而来的劣势也很明显，交通出行不便，商业配套不足等。

交通条件

项目现在开通的公交线路只有600一路，20分钟才有一班车。

项目附近已经开通的轨道有10号线，直线距离看起只有一公里，但因为高差原因实际步行距离3.3公里，需要50分钟！

距离建设中的轨道9号线1公里，但是“懒阳坡”走起来也不轻松。

也就是说出行基本只能靠自驾…

商业条件

楼盘有社区底商配套，但是因为别墅区入住率低，入住周期长，没有人流的商业注定冷清，一大半的商铺处于空置状态！

据置业顾问介绍售房部未来会有一个1000㎡的大型超市，但还没有具体开业时间。

现在营业的有一个永辉mini超市，还有部分便利店和餐饮店，商业配套比较少，只能满足基本生活需求。

突然想起前几天在朋友圈看到一张图片，5家中介养活一家面馆，整个底商只开了5家中介和一家面馆，这样比起来君屿墅的商业配套还是很完善的…

回兴板块在北区属于比较成熟的区域，大区域的商业、交通、教育、医疗还比较完善。

距离项目1.3公里有滑家湾农贸市场；

距离项目4公里有圣名世茂城、绿梦广场；

距离项目3公里有兰亭新都汇；

距离项目2.4公里是重庆医科大学附属第三医院。

但楼盘因为地势原因比较封闭，出行不便，区域配套基本都需要开车才能到达。

02

罕见临崖洋房

君屿墅主要以别墅产品为主，小洋楼产品只有4栋，目前在售的是最后两栋。

临崖而建，临崖的视野是最大的亮点，并且利用地形优势，在地下车库层设计了临崖会所，不采光面作为车库使用，采光面作为会所使用。

与别墅同区的优势是人口密度低，环境清幽，但同时也会面临小区入住率低，没有生活的氛围（现在我终于明白自己为什么从来没有考虑过住别墅了，原来不是因为穷，只是因为我怕冷清）。

目前在售的是9号楼和10号楼，总高分为8楼和11楼两种。

8层高的1T1户、11层高的2T2户。

一共4个户型：93㎡三房、100㎡三房、110㎡四房、115㎡四房。

置业顾问给我预算了一套115㎡四房，我选择了性价比最高的4楼：

总价：159万

首付款（含税）：54万（首付三成）

目前也可以接受2成首付，但必须是九大行业，例如：公务员、医生、老师等。

户型

我分别选择了一个3房和一个4房进行户型分析：

户型一：套内93㎡

优势：

1、2梯2户，电梯间可以作为灰色空间使用。

2、独立的餐厨区，使用方便，更加整洁。

3、三个卧室之间没有共墙，私密性更好。

劣势：

1、电视墙开卧室门，影响电视墙整体性。

2、过道浪费面积，利用率不高。

户型二：套内115㎡

优势：

1、客餐厅南北通透，通风效果好。

2、入户花园设计归家仪式感十足。

劣势：

1、已经有入户花园设计，玄关部分面积过大，比较浪费。

2、其中一个次卧离卫生间较远不太方便。

3、没有生活阳台，如果把生活阳台的功能纳入景观阳台，影响休闲空间使用。

03

脚踩工业厂房，头顶飞机航道

1:航道噪音

项目处于江北机场分机下降航道，距离机场比较近，飞机经过项目上空时已经处于低空飞行状态，噪音很明显，每天伴随着飞机的噪音入睡和醒来，确实是一件非常痛苦的事情。

虽然置业顾问有解答说他们用的窗户质量很好，可以很好的隔绝噪音，但是否真如他所说，也只有等到入住以后自己感受了。

2:工业环境嘈杂

项目地处高处无遮挡，除了能看到远处的来福士，也能看到眼前的大片工业厂房。

金山国际工业城、台商工业城、大批量的服装生产长、机械设备公司、物流中转点…..

不管是重工业还是轻工业，大片的厂房确实不是什么好景观，只要是工业区就免不了大量的货车行驶，嘈杂的环境始终与千亩墅区的品质不相匹配。

虽然置业顾问说这些厂区都会搬迁，但是这么大体量搬迁也不是一时半会完成的，不要到最后自己搬走了，它们都还在。

04

S姐建议

对于自住而言：

这个楼盘适合预算有限又想要洋房别墅居住品质的改善型人群，

还有就是需要改善居住品质的原住民，回兴区域内有大量原住民，由于重庆人区域性消费严重，所以大多会留在原来的区域置业，但目前该区域内在售的新楼盘并不多，高端楼盘更是少之又少，因此君屿墅成为了一个不错的选择。

整个回兴板块区域成熟度较高，配套完善，虽然不如新区的规划高端，但个人认为成熟区域的所见即所得更加实在。

楼盘因为天然地势位于小山坡上，视野开阔，环境独立，再加上大体量的别墅小区，人口密度低，居住舒适度高。

如果能接受项目自身配套和交通的欠缺，是一个可以考虑购买的项目。

针对投资而言：

回兴板块未来发展空间不大，也没有政策的利好红利，虽然君屿墅建面单价和周边地价差不多，性价比还是很高的。

相同的品质和业态，入手价更低，未来的溢价空间更大，但大户型的改善型产品流通性不高，未来增值以后也不一定好转手，所以不建议投资选择，最多满足自住型跟涨投资属性。

楼盘评分

价格：☆☆☆

地段：☆☆☆

交通：☆☆

配套：☆☆

产品：☆☆☆

综合评分：2.6分（5分为满分）

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