天津房价十年变化「十年房价对比揭露天津涨跌的秘密也发现了一些规律」

在“房住不炒”之下，一夜暴富的美梦已经破灭，房价被禁锢在了合理范围内。

但实际上，物价在上涨，通货在膨胀，房价不涨就是跌。

所以选房时一定要慎重！

那么，房价涨跌有没有规律？什么样的房子能够领涨抗跌？什么样房子买了就是坑？……

通过天津2010-2020年10年房价对比，我们可窥见一二。

注：文中新房价格为该项目2010年全年实际签约均价；二手房价格以2020年1月贝壳二手房价格为主。

和平区

2010年和平区新房售价最高的是西康路36号，全年签约均价达36075元/平米；最便宜的是和平门，成交均价才11264元/平米。

谁成想，十年后，当年垫底的“小弟”逆袭成了领涨龙头。

二手房售价高达47085元/平米，仅次于金德园；且十年涨幅高达418%，全区NO.1！

这个小区位置很不错，南面是五大道，北面是滨江道，还有地铁、有学校。

而且小区内部环境也不错，户型面积跨度大，53-148平米都有，既适合陪读，又适合改善。

此外，金德园、同方瞰和平、犀地、赛顿中心的涨幅也都在200%以上。

这几个小区的共同点是：学区房。

金德园对口的是和平中心小学，且有小户型，50-80平米，房龄也算该学片区比较新的。所以房价涨幅也高，都快3倍了。

犀地和赛顿中心对口学校是昆明路小学，和平重小，缺点也很雷同，大户型。

同方瞰和平对口的学校是万全小学，只是主力户型也偏大。

相比之下，涨幅垫底是环球金融中心，十年涨幅才16%！主要是吃了“公寓”的亏。

其次，西康路36号的涨幅也并不理想。

这是因为该小区主推的是别墅，主力户型是550-900平米，算下来一套要好几千万！不是谁都买的起的。所以换手率非常低，房价自然涨不上去。

综上可见，和平区的领涨秘诀是：学区房、小户型、普宅。

南开区

整体来看，南开区涨幅翻倍的小区几乎都位于北片区。这是因为北片区教育资源给力。

比如富力城、天津壹街区、檀府、金盛国际，对口小学都是南开中营小学；

仁恒海河广场的对口小学是南开中心小学，宝利国际广场的对口小学是五马路小学。

由此可见，学区效应在南开区同样显著。

最鲜明的例子就是金盛国际，4梯24户，并不适合居住，所以2010年时它的新房售价最低，与仁恒海河广场相差了近乎一万了。

但自从该小区与中营小学挂了钩，它的人生从此开挂，成了落户、落学片的佳品

致使房价一路走高，十年间涨幅高达172%，位居南开区首位。

此外，好的物业、城市界面也是助推房价上涨的利器。

时代奥城学区并不怎么样，之所以涨幅也能翻倍，靠的是城市界面的拉动。

而仁恒海河广场升值高，除了学区外，还离不开好物业的支撑。

河西区

2010年，河西区的多数成交都来自梅江板块，比如水岸公馆，一个盘就卖出了506套、9.2亿元。

同时，销量靠前的海逸长洲、世纪梧桐公寓、弘泽印象等也都出自大梅江。

而十年后，这几个盘的涨幅几乎都在100%以上，高的达150%左右。

连当年片区内成交均价最低的卡梅尔，如今也已经涨到了3万出头，涨幅约达155%，为梅江最高。

这说明什么？

一，有标签、形成集聚效应很重要。

话说，南开区的融创王府壹号明明是豪宅，却并没有卖出豪宅的价？主要原因就是孤木不成林。

而梅江不同。它既有“富人区”的响亮名号，又有一大堆的高端盘，人们认可度高。

二，随着区域发展越来越成熟，同一板块内价格低的项目反而增值更大。

三，富人们对学区房并不感冒。

比如水岸公馆、天鹅湖、卡梅尔对应的小学只是普小，但房价涨幅依然居于高位，而海逸长洲虽有重小傍身，但涨幅却是板块内垫底。

这其实也很好理解，富人们对子女的教育并不依赖传统的升学路径，相比之下，他们更倾向于上国际学校或者出国读书。

河东区

从上表可以看出，2010年时河东区的房价梯度相当大，便宜的不足万元，贵的近4万。

比较戏剧的是，十年后，跑赢大势的正是当年的价格“洼地”阳光星期8和红城。

这两个项目当年成交均价才9000多，如今都已涨到2万6、2万9，涨幅分别约达184%、195%。

这与前面说到的卡梅尔是同理，价格越低增值越大。

而当年的价格高峰卓越浅水湾，十年间的房价涨幅仅17%。买这房子的人估计已经哭晕在厕所了。

没办法，单赵晋“遗产”一项就是不可抹去的硬伤。虽然有河东第一中心小学学区房拉着，也无济于事。

而河东区房价涨幅“最二低”是金地紫乐府，十年涨了19%。

一是因为是别墅住区，二是大户型，主推310平米以上的四室。再加上生错了地点，又没有学区，房价很难涨上去。

与之形成鲜明对比的是格调竹境和融科金月湾，一个涨幅为132%，一个涨幅为121%。

让人不得不感叹，同处于中山门附近，差距竟然这般大！

可见，买房也要找准板块定位，刚需板块买豪宅就是一种错搭。

河北区

河北区房子很实惠，便宜的才8000出头，贵的也不过1万2左右。

令人没想到，十年后，河北区成了市区的“逆袭王”，各小区房价涨幅全部在110%以上，有的甚至涨了两倍多！

这也说明了一个问题——随着城市的不断发展和交通等配套的完善，市区各区间的价格壁垒会被打破，房价梯度会越来越小，地处房价梯度底端的反而上升空间更大。

所以从某种程度上说，河北区房价是被地铁“救活”了。

另外，海河也是影响河北区房价的重要因素。

对比2010年和2020年房价，海河金湾公寓和海河大道的涨幅均高达200%以上，位居河北区前列。

这两个小区的共同点是都距离海河不远，连名字都与海边沾边儿。

后来随着海河价值的提升，海河沿线在买房人心中的认知度越来越高，现在它已经冲破下三区”鄙视链，成为了一个独立的存在，并吸引了大批富人、塔尖人士趋之若鹜。

红桥区

红桥区楼市一直不温不火的，很大原因是项目少。

2010年时亦是如此。别的区十多个项目，红桥区才7个，价格参差不齐，8177-16196元/平米不等。

但别看红桥区存在感比较弱，但房价涨幅并不小。

当时最便宜的逸都城市岛，涨价幅度最大，达到了214%。瞰海尚府、虹溪公寓的涨幅也都超过了150%。

整体来看，这几个项目的二手房比十年前涨了一倍多。

可见，红桥区的涨价属于温和型，不会有明显冲击，但当你蓦然回首，房价已经涨高高。

而且红桥区具有很强的马太效应。

开发商比较钟爱三条石、西沽、咸阳北路等板块，所以这几个板块的房价涨幅也高。