慧盖房 南京麒麟科创园未来房价预测「南京麒麟科创园腾飞的网红版块这几个品质好房价格还在涨」
导语
2019年上半年至今紫东新区成了南京的大网红，它成为未来南京东部崛起的起点，城市的又一个新的增长极已经成为了大部分南京人的共识。
这个紫东地区，以紫金山为扇心横跨4个行政区，直白一点来看，与其说是新区，更可以看做是在提升南京省会首位度的目标前提下，各大行政区将自己的部门所辖区域拿出来做一个统一规划整合共同谋求发展飞跃的大动作；麒麟门及科创园板块便是江宁纳给紫东的地区的投名状。
今年8月底，南京政府网站官宣《支持中科院高端创新资源落户麒麟科技城的政策措施》，让本就颇受关注的麒麟科创园板块再次站在了聚光灯下，作为紫东地区的一份子，麒麟科创园的看起来势必要成为又一轮在南京东方升起的骄阳。
对于麒麟科创园板块我是有深刻印象的，其中最难忘的点集中在2013年底南京本土房地产门户的论坛中，那一则关于科创园板块摇号的热贴，它描述了某开发商麒麟科创园板块在国展中心举行首开的某个瞬间：
开盘价13000元，6000人参加摇号1500套房源瞬间售罄，6年前的彼时彼刻，其竞争激烈程度可想而知，有没有摇到号的姑娘竟难以自已泪奔当场，帖子的作者的内容虽然简短但也道出了购房人的心酸和对这个区域的期待。
可情况就戏剧化的在几个月之后，急转直下，该楼盘二期隔年春天开盘蓄水，放风价直接调到了11000，而更让一期业主接受不了的是，当初宣传的公办学校又迟迟没有下文，部分一期业主开始在售楼处以各种方式进行维权；加之原本2014年就号称要开通的轻轨一直没有下文让人们对于这个区域的期待开始迅速减退。
不过，伴随着2015年后的房价大涨，关于学校的最终归属的糊涂账，终究被南京人民“喜迎房价上涨”的热情所冲淡，当调控降临房价买房回归理性时，不少买房人包括我自己在内都将学校的事忘得干干净净。
如今已是2019年秋，轻轨早已正常运行重点商圈荔枝广场进展顺利，文首提到的中科院相关内容中，地铁12号线也被提上了日程，加上此前计划五年内开建确定将会实现麒麟科创园通勤的10号线2期东延线，麒麟科创园的巨大潜能开始初具端倪，今年8月10日，南外仙林分校又被确认将进驻麒麟科创园，整体打造小学部和初中部，经历过短暂阴霾的麒麟科创园正式走上了腾飞的快车道。
入学条件
对于不少购房人最关心的学校入学条件问题我们可以参考今年该学校的入学简章可以做一个大致的了解
1.一年级入学条件
（1）儿童需年满六周岁，即于2012年9月1日至2013年8月31日期间出生。适龄儿童确因身体状况或其他原因需要延缓入学的，应由其监护人提出申请，提供二级以上医疗机构出具的身体状况证明，由教育局普教科审核批准。
（2）适龄儿童原则上应随父母（或其法定监护人）在同一户籍，且应在2018年12月31日前取得所在施教区家庭正式常住户籍，户籍与实际常住地、产权证（产权证是指房屋所有权证，持有者为适龄儿童的法定监护人）三者一致，可在施教区小学报名入学。
2.七年级入学条件
（1）七年级新生入学年龄原则上是应届小学毕业生。
（2）应届小学毕业生原则上应随父母（或其法定监护人）在同一户籍，且应在2018年12月31日前取得所在施教区家庭正式常住户籍，户籍与实际常住地、产权证（产权证是指房屋所有权证，持有者为适龄儿童的法定监护人）三者一致，可在施教区初中报名入学。
房源解析
目前的麒麟科创园在人们的眼中是一个崭新的大社区，在这个区域现在仍然有数个楼盘正在或即将销售，预计都在2020-2021年交付，因此该学校的第一批受益者将是当前已属存量房的三大品牌开发商的四个小区。
与此前我们盘点的麒麟门麒麟镇板块多为小开发商相比，这三大品牌开发商无论是知名度还是影响力都足以秒杀前者。
1.中海国际社区&中海御山府
2.启迪方洲
3.富力城&富力十号
它们的房龄全部是2013年之后，目前的均价从25000起步，中海国际社区和启迪方洲以高层为主主打刚需户型，而富力城则以小高层为主，中海御山府和富力十号是多层大面积改善住宅和别墅，可以说总得来说这4个小区基本涵盖了所有购房者的可选择性。这些小区都曾经以刚需为卖点，因此小户型居多，真实情况是普通购房人甚至只需要250万的预算就能轻松入住这里，那么我们就来看看这几个小区的基本情况吧。
小区分析
中海国际社区&中海御山府
中海国际社区小区的主要户型为78-80平两房，95平，97平，116平三房，并有少量120平以上的大户型，多采取两梯四户的布局，以33层到顶的高层为主打；
中海御山府则为7层1梯两户电梯洋房，由户型最小为117平最大为256平，小区采取人车分流的模式，车位均为地下车位，小区内部安全性很高；
房屋质量过硬，总体口碑较好，户型设计的很不错，小区绿化率高，中心设有儿童游乐场，离麒麟中央公园比较近。由于是央企中海开发，两个小区的物业由中海物业全权负责，虽然开盘伊始一个定位刚需一个定位改善，但物业管理的水平和质量并没有偏差，全封闭式的小区加上本身物业管理专业负责，居住其中会给人很安心的感觉。
缺点
不足的是，由于整个中海社区按区块化设计，整个大社区被分割成数个小的园，整体绿化率在30左右并不算高，园区外围有大量的商铺虽然方便了生活但是也稍显杂乱，而一些园区之间的道路略显狭窄，加上路边停车较多，车辆通行有些不便。小区北侧是轻轨站，在此乘坐轻轨可直达马群地铁站，看似暂时没有地铁直接接驳但是实际上是能做到与地铁的无缝对接还是很便利的。
户型分析
中海国际社区主力户型，80平两房，户型方正，设计上看保证了南北的通透性，将卫生间安排在南侧巧妙的解决了面积小功能区安排不足的情况，但是因为是高层小区，北面实际上对着消防连廊，即便通透但是采光多少会受到一点影响。
启迪方洲
启迪方洲的开发方是大名鼎鼎的清华大学下属企业，小区与中海类似以道路将整个社区分割为数个小面积的园区，均是封闭式管理，小区自带的华清物业虽然没有中海物业那样的大名气，但是总体感觉也是很不错，业主的反馈情况都是比较认可的，大体上对得起这个物业费的收费标准。
绿化
绿化率也是一个值得关注的问题，和中海一样，启迪的绿化率也是在30左右并不算高。一样有地铁车库但是与中海相比并没有完全实现人车分流，在小区的地面上我们依然可以看到车辆，有的车子直接停在小区内部。
户型分析
小区的主力户型为78平两房，85平、95平三房。
值得一提的是，启迪本身在开发时就宣传自带一个启迪国际学校，随后引入的英国莱爵公学就是他们交出的完美答卷。该校2019年秋季正式开学，因为其要求年收入五十万或资产1千万验资门槛还是很高的，但可以说还是给麒麟科创园片区的适龄儿童家庭更多的选择，像我们这样的普通家庭就只能看看了。
主力户型85平，三房两厅，这样小的面积能够做到三房两厅实属不易，但是考虑到高层小区两梯四户的设计，该户型的实际得房率还是捉襟见肘，只能说是把户型设计和实际使用面积之间的平衡做到了极致吧。
富力城&富力十号
富力城&富力十号基本是一个整体项目，相对上述两个小区开发较早，2011年便开始一期的销售整体2013年竣工完成，从地理位置上我们可以看到它处在连接白下科技园和麒麟科技园的一个中继位。
小区由14栋17-18层到顶的1梯三户小高层，以及17栋电梯洋房，12栋别墅，以及2栋水街坊公寓组成。其中小高层分为一二两期各6栋和8栋主力户型为85平两房，91平、102平三房兼有130平的大三房，选择性比较大,而富力十号则为119平、126平大户型改善和别墅为主，2百多万的小户型能和过千万的别墅享受几乎同等的社区配套。
商业配套
小区一公里处有南方时代广场方便购物娱乐。离湿地公园不足数百米，总得来说生活环境很好。小区的绿化率不错官方数据富力城百分之40而富力十号更是达到了百分之53，加之本身有别墅项目坐镇且品质定位很高，富力城小区的整体环境的体感度相比上述两个小区要高出不少，能称得上可圈可点。
优点
富力城作为小高层小区还有一个最大的亮点：一楼带院子且面积很大，现在看来真是非常难得的。项目本身还配有知名的连锁幼儿园供学前儿童就读。
小区采用纯封闭式管理，车位配比为1比1.2能基本满足停车需要，物业管理比较负责，有业主表示一直以来新小区的顽疾群租房在这里并没有出现。但要注意的是小区交通劣势还是较为明显，暂时没有地铁接驳需要靠轻轨1号线进行换乘，不过随着未来10号线2期东延的通车，这一情况将会得到很好的改善。
户型分析
主力户型85平采用双阳台的设计，不过整体功能区布局略显杂乱房屋的通透性明显不足，厨卫的布局也有不合理的地方。
总结
这里有一座新城该有风貌，崭新的楼盘，崭新的道路，整体的价格相比南京其他的成熟区域还有很大的价格差；政策的领航以及本身科技城得天独厚的人才优势，让麒麟科创园板块从开发以来就备受瞩目。
虽然价格受楼市政策和行情影响也出现过波动但总体来说已经实现了翻番，未来在自身配套逐步跟上，交通建设逐渐成型之后，这里的楼市很可能走上一个发展的快速通道。
目前附近的新盘已经给出27000左右的开盘价，更有开发商推迟开盘期待提价，作为区域内已经交付多年的二手房没有和新房倒挂实属难得；加上大开发的品质保障，以及多种类型的户型供应，搭配以优质的生态环境和多样的学区选择，250万预算来这里安家未尝不是一个很明智的选择。
下一期：我们会把目光投向当前很受关注的宁句线沿线，那里的小区又有怎样的特点呢？
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