枣庄煤矿大楼「枣庄采煤区上的高楼大厦还能买吗」

建于1923年的中兴办公楼

中兴公司之于枣庄犹如水之源头、木之根本、太阳普照于大地！回忆往昔：数十艘万吨中兴轮遨游于江海，自建台儿庄、南京浦口、汉口、连云港等码头；聘请天津南开、南京女子师范大学教师自办中兴中小学；徐世昌、黎元洪、张学良等乱世枭雄与中兴公司都有着不解之缘……………

毫不夸张的说中兴公司之地位相比当今中石油中石化有过之而无不及！它用枣庄的煤炭资源推动着国家的工业化进程及革命事业、滋养着数百万的枣城人民。

经过近百年的大规模开采，枣庄的煤炭资源挖掘殆尽，首批资源型枯竭城市名单枣庄赫然在列！

去年下旬中兴大道及广济路沿线地块陆续入市，中汇前岭片区、三角花园东南片区相继启动，尤其是三角花园片区大高层小区的建设引起了粉丝的关注：

其中有老铁疑问：

三角花园地下已经采空，三角花园下边是采空区，能否建高层住宅？

哪里属于采空区？首先要了解枣庄的矿产分布：

枣庄矿区主要位于枣庄市市中区、薛城区、滕州市和济宁市微山县南四湖湖东区境内。因滕州市境内煤炭资源分布较广,枣庄矿区又称枣滕矿区。

枣庄矿区从地质结构、位置及开发开采顺序、程度又分为三个矿区：陶枣矿区、官桥矿区、滕州矿区。据《枣庄矿务局志》所述：枣庄矿带东西长约100公里,南北宽约50公里,总面积约5000平方公里,含煤面积约1300平方公里。

本文仅讨论陶枣矿区东部的老中兴公司矿区

根据枣庄市矿产分布图我们可以看出：市中区城区光明路以北皆有煤炭资源的分布。

《百年中兴风雨》

根据李修杰先生主编《百年中兴风雨》所述：1898年张莲芬带工程师及德国矿师来枣庄勘测东起孙家林，西至齐村，东西9里，南北宽3里“煤田军事一脉相连”。

到1913年，中兴公司首任德国矿师对煤田进行地质调查，测算出大槽藏煤储量为3500万吨，小槽煤为400万吨，可开采72年。

1919年中兴公司又聘请俞道吾工程师带领机组人员，在田庄、雷村、汤庄一带钻孔18个，探明了大槽煤小槽煤的储量情况。

那么枣庄市市中区的煤炭分布状况是什么样呢？

从地质图上看,枣庄煤田的这块大槽煤(煤的厚度约六至十米),东起箦子岭下,西至火车站的陈庄,北起张庄、雷村,南至周庄和立新窑神庙。方圆好几十平方公里,总储量以千万吨计算。

大槽煤的分布大体是北外环至文化路之间，大槽煤厚度达数米至十余米不等，这个区域也与退休矿工口述相互印证，开采不过文化路。

这么看中兴大道及三角花园确实属于大槽煤的主流矿区带，一百年前即已进行大规模的开采。我们且看位于这个片区的主流楼盘：

①金科集美天宸：三角花园片区

②中原新岸置业：广济花园西原市金属公司

③长泰·西沙左岸：塞纳斯城南

④前岭片区：中汇集团

以下做简单探讨：

01▶

金科集美天宸

去年8月中旬全国地产20强金科地产杀入枣城落根三角花园片区着实让我们兴奋了一把，三角花园作为老核心商圈曾经有过辉煌，许多粉丝对该项目也颇为关心。

由于处于煤矿区域，那么金科集美天宸地质可靠吗？这也是不少有三角花园情结老铁们普遍关心的问题。

金科工地实拍

金科工地实拍

金科工地实拍

以上照片清晰的显示金科工地进行了地下注浆及打桩工艺的施工，什么样的地质才会使用地下注浆？

“向地下160米左右注浆、混凝土花费近亿元、多达16个桩基同时开打”

以上仅是韭菜群粉丝热议内容，具体花费及打桩数据以金科地产为准。如此大手笔的代价无不说明金科的良心！

那为什么要打桩呢？本身打桩不是什么稀奇复杂的工艺，在南方极为普遍，鱼塘、河滩地等都需要打桩，把桩打进地里，使建筑物基础坚固。但是在枣庄极为罕见，因为枣庄多是丘陵山区地质，目前新城及薛城城南没发现哪个项目打桩。

市中区我们知道中兴大道上的木兰广场就有六栋楼进行了打桩，打桩深度5-23米不等，木兰广场由中兴地产开发(枣矿集团下属开发公司）。这也是我们推荐国企的缘由：靠谱和担当。

为什么要注浆？

据工程技术人员表述：

楼盘开发前必须先进行勘探，如果发现采空区，则按照国家规定的采空区管理办法采取相应的治理措施。如果发现大面积采空，需要大面积灌浆，进行凝固，凝固后继续勘探，利用打眼技术，查看是否凝固，如有有掉落，则继续灌浆，直到不再掉落，确定没有孔洞后，才可进行建设。但也不是所有的采空区都可以进行治理建设的，这个需要具体的勘测才可以断定

有采空区或者地下有空虚的地方才需要注浆。国家并无明文要求采空区不能进行建筑工程，只要满足建筑设计要求即可。

显然三角花园东南片区金科地产项目不仅打桩还进行了地下注浆工艺的应用目的只有一个：把基础做稳固。

说明该片区的地质非常脆弱，我们对金科地产的产品质量充满信心，如此大手笔的花费想必会把地下注满灌实混凝土，再加上打桩工艺的应用，也算上了双保险，枣庄不处于地震带上，因此老铁大可放心！

那么金科的产品如何？

老城许多人对三角花园有感情，作为曾经枣庄的商贸中心、人民公园等满载着我们童年的回忆，即便今天看来该片区吃喝玩乐依旧面面俱到。这也是金科主打的怀旧情怀。

因为金科被誉为“花园洋房之父”，我们对其产品颇为期待的。但是在多数人思维中北部不应该建高层楼房，还是30多层的大高层，因此我们很是失望。

我们且看这几块地的技术指标：

①SZ2019-26 44975平方 商业40年住宅70年 容积率 <3.0 建筑密度 <25% 绿化率 ＞30%

②SZ2019-27 58335平方 商业40年住宅70年 容积率 <2.7 建筑密度 <25% 绿化率＞30%

③SZ2019-28 13549平方 住宅70年 容积率 <1.1 建筑密度 <25% 绿化率＞35%

④SZ2019-29 37681平方 商业40年住宅70年 容积率＜3.5 建筑密度 ＜26% 绿化率＞30%

为什么金科在三角花园建设30多层的大高层？看到这几块地的建设指标要求我们恍然大悟，除最小地块容积率1.1外，其他三大地块容积率2.7、3.0、3.5不等。

3.0和3.5的这种惊人的容积率，在枣庄房地产市场极为罕见，还是在北部矿区。

容积率是什么意思？

根据《建设用地容积率管理办法》，容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。比如说，在面积为100平方米的地块上，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2；如果建3层，总建筑面积300平方米，容积率就是3。

容积率很高的住宅项目意味着小区内房子建得密杂，而这类的住宅必定会带来高密度的居住人口，导致小区内居住者的生活舒适度下降。高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁地使用会加速这些设施的老化率，所以在购买高密度小区时应该对此保留一定的要求。

容积率较小，则房价较高；容积率较大，则房价较低。对于一个的容积率大好还是小好，业界普遍认为，容积率越高的小区，居住舒适度越低。

3.0及以上的容积率不要再谈舒适性了，如此密度的居住人口人均绿地是多少？电梯会何等的疲劳？

我们且看市中区主流楼盘的容积率：

市中区碧桂园容积率2.311

恒大御府容积率 2.697

儒辰青檀府容积率 2.199

东湖鸿鑫御景容积率 2.19

汇众天樾府容积率 2.189

誉德华府三期容积率 1.8

目前枣庄老城主流楼盘的容积率普遍在2.0-2.4之间，更是难寻2.0以下的容积率了，像誉德华府1.8的容积率真是凤毛麟角，但是金科3.0和3.5的容积率着实吓了我们一跳。

前几天科圣文化对金科南区进行了解读，认为该盘多层洋房布局西边有违中国古代景观营造标准。

其实简单的说，西边一排洋房会显著受到东边31层大高层的影响，既然这么设计肯定会满足日照系数。但这种带来采光及视野的压抑感会比较明显，科圣文化认为洋房布局东部沿河区域为最佳。但是如此高的容积率又不容许金科这么做，西边布局高层肯定会对未拆迁区域照成日照影响，为了不损失容积率只有如此布局了。

总结：我们刚才说过如此大手笔的花费想必把地下采空区注满灌实混凝土，再加上打桩工艺的应用，也算上了双保险，再加上金科应该做了严谨的地质稳定性报告进行项目可行性评估，老铁大可放心。至于楼盘户型及价格我们后期在做对比分析，敬请期待。

02▶

西沙左岸和中原地产

我们上面已经说过中兴大道处于老城矿区的主轴线上，田庄、汤庄地下煤矿开采历史达百年之久。而该片区又是北部棚改的主战场。

去年陆续启动的中汇前岭棚改、西沙左岸项目、中原地产原金属公司棚改项目。刚才提到的木兰广场由枣矿下属中兴开发公司建设，进行了打桩地基处理，打桩深度最深达20多米。要知道木兰广场都是五六层的多层楼房，可见该片区的地质情况不容乐观！

我们且看这几块地的技术指标：

①长泰·西沙左岸项目SZ2019-6地块：由枣庄泽泰置业有限公司投资建设

该地块原为早期的辛庄棚改用地，塞纳斯城的南区，如今重新挂牌换了主人取名：长泰·西沙左岸

规划指标：

该地块出让面积39963平方米 或 60亩，

1.0＜容积率＜2.8

成交价1.8435亿，307万/亩

溢价率0，楼面价约1647元/平方。

②青檀北路东侧广济路北侧SZ2019-34地块：由山东中原新岸置业投资建设

该地块为原枣庄市金属公司所在地。

规划指标：

该地块出让面积59971平方米 或 90.05亩，

1.0＜容积率＜2.0

成交价2.43亿，269万/亩

溢价率0，楼面价约2025元/平方

其中中原地产原金属公司项目容积率为2.0，该地块极为方正，依据容积率看以小高层及多层洋房为主。自然对地基的要求不是那么高了，中原地产在市中区的项目口碑较好，后期看产品如何在做探讨。

唯独这个西沙左岸项目我们疑虑重重，因为早期该地块为辛庄棚改用地，与塞纳斯城一起的。因此该地块一挂出我们就预测为塞纳斯城原开发商闽峰置业所属，据知情人士表述：该项目是一济宁开发商与闽峰置业合作开发，后期我们在做论证。

一个月前塞纳斯城的业主收到了一个神秘的告知书：

2014年塞纳斯城开发商枣庄闽峰开发公司从建设银行融资1.8亿并以该小区85.80亩土地和地上12万余平方房产提供抵押担保，我司已经向法院申请强制执行………

该小区为龙山街道主要维稳对象，想想塞纳斯城的坎坷身世真是叫人毛骨悚然！无休止的维权上访何时是个头？不知西沙左岸楼盘又如何？

西沙左岸项目地形较为“独特”，惊人的2.8的容积率，开发商较为神秘，后期我们会从风水、产品进行全面剖析敬请期待！

总结

北部楼盘如何选择？我们更是建议你选择中汇、中安、新中兴公司的产品，因为这些都是国企，开发主体是国家、以企业担当、社会责任为宗旨，即使过了房屋保修期有问题你依然还能找上门……

中兴公司有过的辉煌我们或许这辈子无法超越，数十万人的矿区职工为枣庄的城市建设添砖加瓦，资源虽空但我们的家园还在。市中是枣庄的根我们不能忘，北部矿区又是老市中的根我们更不会忘。

我们更是建议把北部矿区建设成枣庄老城的后花园，低密度的多层洋房、国家级的地质中兴公园、鸟语花香，如此甚好！

下一期我们将会对市中区主流楼盘进行技术性指标对比，哪个楼盘容积率更具优势？哪个楼盘配置最高？敬请期待…….