中海龙泉公馆容积率「泉湖迎来高端局中海印龙泉能否突出重围」

白云区正在从过去贵阳买房鄙视链底端慢慢成为香饽饽区域。

从2021年12月份住宅销售数据来看，白云区可以说拿出一张非常不错的销售数据，从销售量上说，排名第二，仅此于观山湖区，说明白云区正在受到广大购房者认同。

当然，一个月销售数据并不能说明什么，会有偶然发生，如果把数据放在一年的维度上，那就更能说明问题。

来看一下2021年的月均销量，从销售数据来说，白云区表现也是非常亮眼，排名第二，依然仅次于观山湖区。

以上数据都说明白云楼市正在崛起。

那为何白云区从过去鄙视链的底端一跃成为贵阳置业的热门区域？

一来，现在越来越多新贵阳人涌入贵阳这座城市，这部分人可没有地域歧视，哪个区域好哪个区域价值高就买在哪里。而从这几年的发展来说，白云的发展还是非常不错的。尤其是在贵阳十四五规划中，更是与观山湖区并称为新城区，发展潜力可想而知。

二来，得力于观山湖区发展越来越好，作为和观山湖区无缝连接的区域，是最先能够享受到观山湖区的外溢价值。

所以说，这些年观山湖区一跃成为贵阳置业的高地，白云区得力于不错的区位优势，自然享受到观山湖区的发展红利。

当然，白云区的发展不可能全部都不错，毕竟受益于观山湖区的外溢价值，那自然距离观山湖区越近的板块发展就越好。

其中就以白金版块和泉湖版块最受瞩目。

白金版块作为白云区和观山湖区的桥头堡，自然是最先享受到红利的区域，不过不知为什么，这几年白金板块发展一直都不咋顺利，也是从今年开始，建发进来，才算搅动一江池水，白金板块才得以受到大家的重视。

不过白金板块最大的问题是没能连片发展，商业氛围也不行，很难聚集。尤其在白金版快中最好的位置恒大中央华府随着恒大的崩塌命运也是未知，给白金版块的发展蒙上了一层不确定性。

相反，泉湖版块一直发展的就是四平八稳的。

景观资源、区位优势，这两者构成了泉湖版块的基本面。

尤其是在泉湖公园从旧到新的改变之后，成为了贵阳城市居住版块更新的示范案例。

如今再看泉湖版块，已经成为了贵阳具有代表意义的“品质住区”。

我们都知道一个好的公园确实能有效提升周边的居住价值，如观山湖区公园，阅山湖公园，贵阳人对于公园的热爱可以从买房中体现出来。

公园的落成，带来的就是周边区域的土地增值和开发商扎堆。更关键的是，泉湖版块路网真是够密集的，云峰大道、云环路、诚信路三条南北大纵线，再加上南湖路、龙井路、金湖路三条东西向道路，三横三纵的路网架构已经成型。

里面几乎每一个项目都可以做到四面环路，这一点很是喜人。而且2号线南湖路站正好位于梵华里的北侧，对梵华里这个区域主力商业和整个商圈都是非常好的交通加成，可惜梵华里目前来看，发展并不尽如人意，不知道被益田接手后能否重新焕发生机。

泉湖版块如今的地产开发已是百花齐放。项目多、开发商多，在大盘遍地的贵阳这种景象并不多见。而且这些开发商实力都不错，项目的规划各有千秋、产品设计也很不错。

不过当深入研究之后，还是会发现泉湖版块有一个致命的缺陷，那就是在拥有如此好的自然资源下，居然没有一个高端改善盘来撑起泉湖的门面，不得不说这有点暴殄天物了。

因为放眼全国，在知名公园周围，都会有一些相当不错的大平层项目，价格高，市场受欢迎程度也不错。

唯独在贵阳，无论是观山湖公园，还是泉湖公园，都没有具有代表性的佳作出来，不得不说是一大遗憾。

是贵阳市场承载不起大平层项目还是开发商只知道一味的迎合市场，这还是让人觉得有点痛心的。

所以我们一直希望能有一个开发商能够真正扛起贵阳这面大旗，能够真正的用好和用对贵阳的宝贵自然资源。

还好，这样的期待并没有让我们等太久，中海带着落子贵阳的第二个项目中海印龙泉出现在我们眼前。

2021年8月5日，中海以6000元/㎡，总价8.08亿元的价格拿下泉湖公园旁的最后一宗宅地。万科、中海、中交参与此次竞拍，5430元/㎡起拍6000元/㎡拿下，竞拍谈不上激烈，但价格也打平了金科金茂九华粼云2018年拍出的区域最高价。

▲点二维码 看中海印龙泉全景图▲

地块净出让面积53918.38平方米，1.0≤综合容积率≤2.5，可建面积约13.5万平方米，商业比例10%。

这块地的区位可以说非常不错，道路交通四通八达，距离2号线泉湖站和云峰大道站都只有几百米，最重要的是紧靠泉湖周围，可以说景色尽收眼底，放眼整个泉湖版块来说都是非常优质的地块。

正因为如此，从中海开始拿到这块地我们团队就一直在关注，小虎哥甚至直接写文三问中海想好如何玩好这块地没有？

其中一问就是中海将会如何打造这一块区域。

以6000的价格拿下此地块，如果求稳，只做平常的项目，那周围的竞争对手将会很多，突围的可能性不大，那剩下的可能性就只有走差异化路线，打造高端项目，走出一条属于自己独有的道路，也许只有这样才能在泉湖版块如今多项目的情况下走出行情来。

好在，这样的疑问并没有伴随我们多久，前段时间中海召开了产品发布会，我们团队受邀前往。也为我们带来了最新的项目情况。

从发布的产品信息来看，无疑，中海这次是走高端改善路线了。

从产品规划来说，中海印龙泉是高层＋叠墅＋底商的配置。

从楼栋分布图来看，为了迎合景观需求，在朝向上做了妥协，并不是正儿八经的坐南朝北，有些甚至是坐西朝东，对于朝向敏感的人来说可以多关注一下这一点。

不过这样的设计还是在情理之中的，毕竟要充分的考虑了景观面对于产品的价值加成。就和阅山湖云著前面那一排2T2的大平层一样，充分利用阅山湖的景观优势。

说完规划，我们看一下户型。

高层目前释放的一个主力户型，面积达到了165㎡，，这样大的面积针对的就是改善型客户。

从效果图来看，是2T2的板型设计，延续了之前中海映山湖的产品设计，不过这次在之前的设计上更有改善。

采用了第四代住宅的设计模式，也就是让每家每户都能有个院子。

更加契合了改善人群对于有天有地有豪宅庭院的追求。

▲项目设计示意图

而在户型设计上，也可以看出此处中海是用了心了的。

就拿165这个户型来说，对于目前贵阳市场来说还是有很多创新的。

是宅

尤其是45米超大L型阳台，完美迎合了泉湖景观，让你在家中，就能把美丽景色尽收眼底。

不得不说，以景观为卖点的大平层就是应该这样设计，不然就是一种浪费。这点比观山湖区某个盘要做得好点。

还有就是超大的赠送比和电梯入户，165的建筑面积实得212，赠送率达到30%，还是非常具有吸引力和性价比的。

整体上来说，户型还是挺不错的，我也比较喜欢。

最后，总结一下中海印龙泉的初印象。

从产品看，中海还是给了贵阳惊喜。但是泉湖毕竟是白云区，户口问题可能是制约项目销售跑量的最大要素。比如阅山湖云著、龙湖舜山府这些观山湖项目，都是中海印龙泉的有力竞争者。

还有就是学校问题，因为地块的局限性，中海已经没有空间配建学校了，对于中国家庭来说，教育永远是头等大事。如果以后严格按照片区划分，这里的孩子大概率会分到白云十六小学和白云五中，这两个学校在贵阳来说没多大竞争力，不知道中海有没有想好怎么回答购房者关于学校的问题。

还有就是贵阳人对大平层的喜好，远远没有对别墅类产品的喜好大，这是由贵阳城市能级决定的，中海能否突破这个传统观念我们拭目以待。

不过中海能在贵阳拿出这种颇有诚意的产品，还是让人感受到了诚意。待项目示范区出来之后，我们会更详细对项目进行评测，编制它的好房指数。