青岛崂山这10年间的坑盘你吃过亏了吗

青岛崂山原来并不发达，大多数是渔村，居民过着或耕或渔的生活，从2000年开始崂山区进入了大发展的新阶段，一片片楼盘问世。

十五年前，也就是2005年前后，崂山区的房价均价是4000元/㎡-5000元/㎡，这个价甚至低于市南区的一些楼盘价格。到2015年—2016年，崂山中心区均价21000元/平左右，如今新房4万元/㎡的均价，可谓小渔村变豪宅区的典范。

崂山楼市分为4个板块：浮山前、浮山后、金家岭、张村河。房价从2万到7、8万不等，可以说是全青岛房价反差最大的区域。

来源网络

从十五年前的鲁信长春花园、海尔东城国际，到十年前的龙泽山庄、恩马文景园、龙海明珠、上实海上海、海逸翠庭；

从八年前的代表楼盘远洋风景，到五年前的金地悦峰；从去年的银丰山东头、佳源朱家洼，到今年即将揭开面纱的RC、JM大鳄顶级系列产品；

这里从不缺高端楼盘，从不缺热度，更不缺风险和吃亏。

一、浮山前的“伪豪宅”

沿海一线浮山前是青岛房价的最高峰，山东头的银丰玖玺城单价6万多，麦岛的海信君澜单价7、8万，总价高达千万以上。

来源网络

来源网络

银丰玖玺城，山东头的位置，前面的大海，后边的浮山，门前地铁2号线，商业利群金狮，两个幼儿园和社区内一所九年制小学让不少家长很是期待。

来源网络

银丰玖玺城从2018年开始施工，去年因有媒体报道《银丰玖玺城不能“随便看” 验资100万才能参观

样板间》、《山东头改造安置区二期多项违法 已责令改正 》，而被更多人知道。

去年政府备案价卡的严，只能从装修备案价下功夫，所以就面世了1万/平的装修标准，房子总价过千万元，不过部分房源看海并不理想。

来源网络

参考一下青岛网上房地产数据，银丰玖玺城卖的不尽如意。你可能会说，卖出去了还没网签。可是，已经跨年了，且这么久了，还不走网签流程，难道客户不具备网签资格？真实数据打个问号。

来源网络

容积率超3，部分地块甚至到了4，密度如此大的高层，算豪宅吗？不算。总价高，靠大面积、大额装修费堆积起来的。千万级的房子，可以去看更靠海、位置更好的海景房，不香吗？

浮山前房子为什么那么贵呢？

除了漂亮的山海景观之外，主要是青岛东部大开发以来，从1996年开始，浮山前就开始大量地开发楼盘，到了2005年前后，浮山前已经开发了七七八八，只剩下麦岛和山东头两个城中村，也是最难啃的骨头。

2006年，因为要办奥运会，市政府拿出非常大的力度，把麦岛给彻底拆迁了，后来海信整体拿下来。在这边开发了多个项目，从第一期麦岛金岸的1万元一路涨到最后一期海信君澜（无敌海景、麦岛最后一块地）的7、8万

二、 市北浮山后差于崂山浮山后

其实浮山后在1994年刚刚由崂山区划入市北区的时候还是一片洼地，一批棚改安置房在这里建起，人们并不情愿迁入，那个时候房价每平米仅需几百元。

10年过后的2004年，鲁信长春花园、海尔东城国际等新小区的入住，吸引了一批有经济实力的业主。

房价方面，也曾经被青岛人称为“宁要山前一片瓦，不要山后一间房”的浮山后，如今已经成为青岛区域房价“第三高”。

金地悦峰项目，周边有国信体育馆，浮山森林公园；附近商业有大拇指广场、大润发、合肥路永旺，学校有崂山第二实验小学、青岛实验二中等学校，入驻青岛一年已经突破30000元/平，青岛印象山也卖出了27000元/平的高价。

来源网络

来源网络

浮山后片区横跨市北崂山两个区，两者之间的界限就是劲松五路，劲松五路以东属于崂山区。

相比于市北浮山后，崂山浮山后的居住环境要更好，片区的整体项目品质要更高些，价格也更贵。

今年新盘上市比较多，比方说浮山后南线的金地宸悦、万和公馆、万和城，目前价格基本是3.4万-4万

来源网络

来源网络

浮山后北的大云谷金茂府，位置虽然已经在滁州路，比较靠北，但是凭借明星代言和产品包装，开盘也卖到3.8万。

浮山后基本很难找到400万以内的房子，价格相比年初也有一定上涨。

三、 金家岭神秘楼盘总价一个小目标

辽阳东路以南的金家岭，青岛大剧院、国际会展中心、国信体育场、石老人海水浴场、这些都在金家岭，住在这里一般是千万身价起步。

这个片区仅有少数在售项目，佳源华府单价4.7万，总价600万起。

来源网络

石老人海岸线的超级豪宅鲁信海曙云霞总价更是一个小目标起步，今年年初，因未经规划批准擅自进行北侧围墙建设和未经规划验线擅自开工建设被相关部门处罚。

来源网络

海曙云霞最早的开发商是青啤地产，在2015年年底，一则转让公告发布后，换了主人。更神秘的是，查遍青岛各大房地产网站，除了几则新闻，关于海曙云霞的资料就没了。

四、 张村河城中村拔价靠“崂山”两字

而辽阳东路以北的张村河片区，则是另外一番景象。城中村弥补、道路狭窄，环境脏乱差，让人很难相信这是全房东房价最贵的崂山区。

比如，中联依山伴城，从9000元卖到了2.3万/平，靠的就是崂山俩字。

来源网络

周边有大烟筒、有拆不了的违法建筑、有多家厂房，没有大型超市、没有好的学区。如今，很多人已经入住。新房子还有不少，特价房每天都有。

来源网络

再说静山悦园，就是当年立鹏置业拿的地王，现在看其实也不贵，也就9000多元。这个盘一直不卖，把房子做成现房，熬到现在，卖到近六万了。

来源网络

后来去现场看了下，就知道为啥先前不卖，原来只有一条土路通往项目，而且坑洼不平，周围的垃圾没人清除，眼前的景象是无法和千万豪宅划等号。

但是没想到，现在断头路快修好了，周围土地面貌想改观，还需要时间。

房天下还搜不到这个楼盘，这个项目在市场上，几乎一点声音也没有，这个操盘策略还真是不一般。

来源网络

这一片区今年有多个定位高端的新盘入住，大多都是3万元以上，崂山一号院的价格更是高达4.5万，张村河片区会成为下一个豪宅区吗？

崂山今年楼盘太多了，创最近五年新高。据不完全统计，主城区“银十”期间，崂山区有华新园东宸府、鲁商蓝岸丽舍、鲁信停云山庄等5个盘上新，包括尾盘多达20多家。

定位低中高均有分布，单价2万—10万大致区间，高层、多层、别墅都有。改善建议城建印象品、依云小镇，远洋万和公馆、海信工业园地块，还有海尔分别与俩大鳄各自合作的两个楼盘。

在青岛，你还遇到哪些坑盘、神秘盘、烂尾盘，欢迎留言交流。