悦来地块「悦来这个地铁旁的刚需小户型到底值不值得买」

前面说了礼嘉，说了蔡家，今天要说的是在嘉陵江湾大三角版块的“蔡礼悦”三兄弟中的另外一个，悦来。

说到悦来，我们马上想起的就是每次去看演唱会开车都要开好大一阵，坐轻轨还要换专线的国博中心。

很多人脑壳头直接就把悦来和国博中心划了等号，觉得悦来除了国博中心就没得其他东西了。

其实并不是这样，今天我想说的就是悦来新城规划中的另一个版块——悦来生态城。而我去看的这个盘就是悦来生态城区域里面，高义口地铁站边边的龙樾生态城。

我当天坐的6号线到高义口站下车，到了地面上抬头就看到了龙樾生态城的绿幕广告，导航了一下，售房部还要再走大概10多分钟才能到。

于是，我穿过环岛，顶着寒风，伴着空气中飘扬的尘土，真·风尘仆仆的奔向了售房部。

到了售房部，看到门口挂起的金色繁体牌匾加对联，还有里面的中式亭子和小桥石狮子，这浓浓的国学古风，我一度以为自己一秒穿越到了北京。

进门后，身材挺拔的西装小哥接待了我，把我带到了他们的展示大厅。

1、地段和交通

先说区位和地段嘛。

按规划，悦来新城其实包括了3个板块。以国博中心为代表的悦来会展城，主打旅游文化娱乐。以仙桃数据谷为核心的悦来智能城，大数据产业和中央商务区都在这里。

最后就是今天要说的悦来生态城，它的定位就是低密的高端生态居住区。所以，这个地方的物业形态大多都是些高端的别墅、洋房和大平层。

龙樾生态城的整体定位同样也是针对中高端人群，别墅和洋房数量多，高层的数量少。

龙樾生态城整个项目的位置就在高义口地铁站旁边，悦来生态城范围内。

今天主要说的是在推的高层。

高层的位置就在高义口地铁站边边，旁边是金兴大道，和悦来板块那些滨江的低密区域一比，它离江远，离主干道近，是两条道路交界的地方，居住环境不如前面的地块，但好在它交通方便，离未来规划的TOD近。

离高义口地铁站相当近，以后接房了，走路只需要几分钟就可以坐轻轨，到礼嘉、到蔡家都是在一条线上的。现在的公交站也在地铁站那个地方，不过只有两三条线路。

2、品牌

开发商是北京城建，做基建出身的。大名鼎鼎的鸟巢，重庆的两个会展中心，南坪会展中心和悦来会展中心都是北京城建修的。

进军房地产市场之后，作为北京的本土企业，以北京为据点，修的楼盘比较多。但是在重庆的项目不多，10多年前在冉家坝有个尚源印象，最近几年在西彭有个熙城，但是离主城太远了。在华岩那边有两个楼盘，一个是龙樾湾，一个是云熙台。龙樾湾的别墅之前一直卖了很多年，销售情况一直不算理想。然后就是悦来的龙樾生态城了。

对于开发商城建，重庆本地人确实了解它的不多， 我旁边的几个叔叔嬢嬢一直在说：“北京城建，没听过也！”，置业顾问就只有一遍一遍的给他们介绍。

作为一个做基建起家的企业，在房子的质量上肯定是过硬的，关于产品和品质什么的接着看。

3、产品

龙樾生态城整个项目一共77万方，典型的一个大盘。在悦来生态城这个版块，政府对建筑高度和容积率是做了限制的，这个项目的整体容积率在2.47，包含了别墅、洋房和高层。

一共有7个组团。整个项目的风格都是走的国学古风，从前面提到的售房部的打造，再到这里组团的起名，全都出自四书五经，设计师甚至根据地块的形状，巧妙的搞出了“北斗七星组团位置”的营销概念，给人感觉逼格好高，好神奇。我只想问，住在这里的人是要上天？

前期开的是图上樾中府的叠拼、洋房和大面积的高层，目前樾中府组团还有部分叠拼在售。

现在在推的就是图中红色的部分，整个项目当中数量很少的小面积的高层。

两栋楼之间打造了一个中庭景观，设置了一些儿童设施和健身器械。在2号楼一楼做了个架空层，里面是图书室，还有儿童的文化活动区，平常会举办点琴棋书画的活动之类的。

另外，一些生态城的海绵城市系统和集中供能系统在这个楼盘当中也有体现。

包括每栋楼的绿色屋顶，小区里面广泛运用的透水砖，把雨水的再循环进行了彻底的运用。

龙樾生态城也可以享受到悦来生态城的集中供能，夏天供凉，冬天供暖。但是我比较关心的问题有两个。

一个是费用问题，据说费用可以一年包干也可以按量来交，但是怎么的夏天和冬天每个月也要遭上千块吧。对于这两栋高层的刚需来说，也算是一笔不小的开支。

再一个问题就是，坏了怎么办？冬天都还好，冷起来可以裹铺盖，小两口也可以来个爱的抱抱互相取暖。但是，夏天要是坏了，连个安空调的地方都没留，天天蒸桑拿，连瞌睡都睡不着，还是有点遭不住哦。

这两栋高层旁边是金兴大道和悦来立交，和金兴大道的距离在40米左右，小区做了抬高，而且是侧面对马路，灰尘和噪音的影响避免不了，但是影响有限。

4、户型

这两栋高层是樾书府组团当中一个独立的小区，只有两栋楼。

因为小区只有两栋楼，面积很小，小区的环境和活动区域就很有限了。这两栋楼的楼间距有50米。在宣传资料中，开发商把楼间距作为了标签卖点印在了资料上。但是对于高层来说，这个距离只能算一般，并且两栋楼是正对的，存在对视的情况比较严重，所以50米的这个距离就显得并没有什么优势了。

1号楼双十二的时候已经开盘了，2号楼还没开盘，春节之前可能会开盘。

这两栋楼都是2梯6户，1号楼19层，2号楼23层，套内面积在71-77平米左右，南北朝向。从梯户比，物业形态和面积来看，都是典型的刚需户型。

户型有两种，一个套内71平米，一个套内77平米。四个端头户型大一点，中间的两个户型是71平米的。

71平米户型

这个两房的户型设计得有点扯，一个长条条。首先没得玄关，一条长过道直通卧室，从开门走到卧室门口将近有10米了，设计师可能是个运动爱好者。而且开门正对主卧，私密性不够好。

这可以说是极端考虑主卧舒适度，不考虑公共空间舒适度的户型，客厅只有飘窗，外阳台的位置放到了主卧里面。强行做了一个尴尬尺度5.4米的横厅，在这个空间里要放电视柜、茶几、沙发、餐桌、餐椅，还要留点空间进出厨房，可能只有霍比特人才住得下。

整个设计有点贫富不均，主卧设计得比较舒服，主卧的开间竟然有4.4米，还带外阳台、衣帽间和书房，而次卧和客厅的面积就遭压缩了。主卧做这么好，难道是为了响应国家政策，鼓励大家多在家造人？

77平米户型

77的三房设计要方正得多，动静分区做得不错，主卧和次卧的开间最小也有3米，尺度做得还算舒适。

进门的客厅也做得有问题，客厅3.5米的开间本来尺度都小，除开电视柜的尺寸，还达不到3.5米，可以说是很挤了。

5、配套

龙樾生态城现在周边都是工地，一片荒凉，配套全靠规划。

在卖的高层最大的配套就是政府规划的TOD系统的商业，就是围着环岛修的那些。

TOD是Transit Oriented Development的缩写。从名字就可以看出来，它是以交通为基础打造的集商业、文化、教育、居住等为一体的城市综合体。

高义口的这个TOD以6号线为基础，围到旁边规划了一圈商业，体量不小，有40万方，华宇、旭辉、华侨城在打造，部分已经开建了。在推的高层小区里面本身没有商业，要买东西只有去旁边组团的小区底商和TOD的商业。

离在推高层几百米的地方有个张家溪湿地公园，天气好的话，平常开起小车车一家人去野餐露营也还是很惬意。

龙樾生态城本身带了幼儿园，也规划了小学和中学，不过学校目前都还没定。幼儿园的位置就是现在售房部那个地方，走路不到10分钟。

但我的问题是，礼嘉那边也发展很多年了，配套什么样大家都盯着的，蔡家现在也还是一片大工地，那要等悦来的配套成熟到底需要好久？

6、价格和销售情况

这两栋高层都是清水，单价在14300-15300元/平米左右，总价的话，71平价格在100万出头，77平价格在110多万。

和周边的价格比较一下发现，价格的差别不大。以望江府为例，虽然单价差不多，但是面积小，总价低。

所以，对于刚需来说，能在悦来这个低密高端、环境好、交通方便、还有商业规划的地方买到房子，享受到这一片的资源红利，也是极好的。

高层1号楼从双十二开盘到现在，还剩4楼以下的部分房源，销售情况还行。

7、总结

优点：

在售高层离已经通车并成熟运营的高义口地铁站非常近；

门口规划有大型商业；

小户型且总价不贵，适合刚需人群，可以享受生态城的低密环境和各种资源。

缺点：

开发商在本地知名度不够，购房者的信任度低；

两个户型设计都有一些问题；

配套规划还行，但成熟期长；

在售高层旁边是主干道，有一定噪音和灰尘影响。

虽然高义口现在也还是一片大型工地，给人印象很荒凉很偏，但是有六号线，也有在建的TOD系统商业，以及生态城包括海绵城市和低碳出行的概念等等，发展前景是向好的。

而在周边的高端低密居住定位下，小户型的刚需也能占据这样的商业、交通、环境和自然资源其实是非常难得的。所以对于刚需来说，入手这个盘也算是个不错的选择。

不过，这个盘的开发商名气不够，户型设计甚至有点奇怪，算是它的短板所在。最关键的是，入手这里还需要做好长时间等待配套成熟的准备。微信公众号：院长聊房院长微信：hfbxms，加院长微信，免费进重庆购房群。

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