上海 轨交「上海轨交房怎么选这篇说清楚了」

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熟悉看我文章的朋友都知道，我一向是鼓吹轨交至上的。我觉得在买房的过程当中，除了学区之外，最重要的就是轨交，或者说是通勤。

在买房的过程当中，如果不考虑轨交，那么跑赢大盘就基本职能看命运。。如果考虑轨交，那么跑赢大盘的确定性会大不少。而且相比于公交、亦或是brt，轨交的便利性强了一个档次。因此我一直认为搞好轨交是非常重要的。

房屋是具有双重属性的，一则以消费品，一则以投资品。消费品，就需要房屋周边的配套到位，投资品，就需要房屋的周边配套有增强的潜力。而且其实目前市面上买的比较多的，都是期房，所谓期房，楼花，粗暴地讲就是不动产看涨期权。

也正是如此，大量销售很喜欢给画大饼。而熟悉我的朋友都知道，规划不落地就是鬼话。因此今天我们就从轨交的预期入手，来谈谈买房的预期轨交。

一、上海的轨交格局

从城市的轨交发展格局来看，大致可以把城市的轨交发展分为五个阶段。

第一阶段：单线阶段。

大多数城市刚刚开始修地铁的时候，都会先在自己城市的主干道下面挖一条平行的轨交，用于纾解城市的发展压力。例如北京一号线（长安街）。

在这个初始阶段，一般会形成一到两条东西向、南北向通过城市中心的大动脉。

第二阶段：环线阶段。

当城市发展到这个阶段的时候，就可以开始画“中心活动区”了。一般城市环线包起来的部分，就是城市的中心活动区。例如北京二号线、上海四号线等。

这个阶段会确定好城市的中心活动区，该环线就与高架快速路类似，形成城市区域划分的重要界限。

第三阶段：单线plus阶段。

单线变长，向郊区进军。代表就是上海的各条线路，宝山（7）、嘉定（11）、松江（9）、闵行（5）。多数的郊区，都是以轨交的通达进行城市房地产布局的。我认为，郊区的房地产，没有轨交的情况下，吃亏很大。

第四阶段：环线plus阶段。

目前上海还没做到（主要是城区太大，以及施工等问题），目前北京和莫斯科都是达到了这一层的。我认为这是未来的一个重要趋势，就是上海需要形成一个大环线，应该会在2035年做到。

下面是莫斯科的轨交情况，大家可以参考一下，上海的努力方向，哈哈。

第五阶段：多核心阶段。

这是多核心城市的发展方向，从目前来看，上海有形成多核心城市的趋势。目前我找了几个城市的轨交，我比较熟悉的，南京就是这种格局。

以新街口为一个核心，河西为一个核心的发展模式。上海我认为可能性比较大的就是虹桥和临港两个次级核心。还有可能规划的东站核心。目前南京的格局基本如下：

目前上海的轨交格局，我个人觉得处于第四阶段早期，但是也已经初见了第五阶段的端倪。目前可以看到，四号线是最明显的一个环线，而四号线北段，则并未能够形成环线。南侧，以12、11、7等已经形成了初步的环线格局，但是目前北段和西段，大环线的概念还相对较小。我的预期，上海短期之内做大环线的概率不大。应该会采用各种线路相交的模式，形成大环线格局，时机成熟后再打造大环线，毕竟上海的建成区太大了……

第二就是可能形成的多核心模式。目前的格局来看，上海的次核心已经基本形成（虹桥）、第二核心呼之欲出（浦东机场）、第三核心（临港）。

后期围绕虹桥将进一步形成虹桥小环线和虹桥发散线。东站应该会通过机场线强化自身的辐射。临港应该也会形成自己的轨交体系。所以大家买了浦东2040的也不要着急，总归会涨回去的。

二、上海轨交的补充

那么我们现在来看看上海在建的和已经规划的几条线。

1、在建14号线：14号线官方定位是上海最后一条穿越市区的大动脉。可以预见的是，14号线的地段价值和通勤意义，在所有东西向轨交之中，只逊色于2号线。

我们可以看一下14号线前后经过哪些板块，江桥、真如、静安寺、陆家嘴、碧云、金桥。这些板块可能除了江桥和真如之外，就没有拉胯的。14号线的初衷是带动江桥的发展，我认为应该说问题不大。纵然有航道，但耐不住轨交修好后的真香啊。

2、在建15号线：15号线相对14号线，我更多的把15号线定位为郊区大环线的一部分。而15号线之于浦西，就类似6号线之于浦东。相对来说，15号线的地段价值在三大在建轨交中，属于最低的。经过顾村、上大、真如、古北、漕河泾、华泾、紫竹等。相对来说地段比较拉胯。

不过仔细比对，就会发现，很类似于浦东的六号线。那么我觉得，15号线应该会带动徐汇滨江的南延伸，可能这一点的意义会比较大。

3、在建18号线：18号线也是郊区大环线的一个组成部分。我个人认为，18号线如果能够联动1号线、3号线、10号线、12号线的话，对宝山、杨浦的意义非常巨大。尤其对于宝山。

1号线去杨浦真的是会怀疑人生。18号线通车之后，对整个3号线沿线居住者前往杨浦和浦东，都有非常大的便利性，但是目前三号线到一号线那一段还没挖，我觉得后续应该会考虑挖吧，毕竟有利于闸北、宝山与浦东和杨浦的联动。对宝山、周浦是大大的有利。

4、在建10号线东延段：10号线东延段虽然就那么几站，但是在我看来，其意义非常重大，绝不亚于6号线和15号线。为什么这么说？正式过江贯通之后，10号线和6号线相连。

这就是郊区大环线布局的一个重要趋势。将杨浦郊区和浦东郊区连接起来。这个意义很大。尤其对于浦东高桥的住户，去市中心其实还是方便的了的。

还有几个规划的线咱们也带着看看：

崇明岛线（金桥-崇明）：我觉得施工周期so长，不要太看重，崇明的定位是上海的长岛。不是说崇明本土或者顶级土豪，实在不建议刚需小伙伴去那边购买。

19号线（梅陇-杨行）：不知道挖了没，这条是上海环线的一个组成部分。减缓宝山轨交的压力，1号线应该可以不用那么挤了。

20号线（西站-杨浦）：感觉好像没挖，这是上海轨交北环线的一部分。也是真如天天宣传的五轨交汇的概念，目前来看，是利好西站的。应该说西站复星金融项目，应该可以共同助力西站发展的。

21号线（高行-唐镇）：上海郊区大环线的重要部分。这个是浦东外围的重要补充，继续扩大浦东周边的线路。意义相对较小。

23号线（闵行-徐汇）：无数吴泾、华泾人民期盼的项目，可以说是填满了浦西郊区的最后一块盲点。将与15号线一起拉动闵行南部的发展。

1号线西延伸：减缓莘庄压力的举措，不然莘庄真的太挤了。。

13号线西延伸：虹桥小环线的构成，对于虹桥的枢纽地位加强和周边的驱动意义颇大。

嘉闵线：备选大环线的一个部分。对嘉定马陆的重大利好。但是我不主张大家太看重嘉闵线，目前还在地下探查的中标阶段，意义不大，不要太当回事，这个时候透支不划算。不过后期可能会延伸入太仓（你看这大饼画的。。。）

机场线：为东站留足想象力的一条线路。这条线路的意义不会超过2号线，其更大的意义是机场之间的接驳，而非城市交通，所以不要过分看重这条线在轨交的意义。

但是请大家一定要注意，上述所有线路，只是从2018年批复而已，正式施工的时间，还很早，目前机场线好像已经开始搞了。其他几个的消息都不明确。这些线路的工期，都在5-6年左右（13西延也是这样，想着靠13西延出行的可以洗洗睡了）。

上述这些线路，可以作为参考，你买进的时候，可以构思一下未来你卖出去的时候是什么样子，但是不要将预期作为自己实际的配套来存在。毕竟目前能够当得起可见配套的。只有14、15、18和10号线东延

三、在建轨交沿线的房价情况

1、轨交14号线：

综述：轨交14号线我们大致可以分为几个部分来看。江桥部分，有不少比较贵的一手房，比如保利江桥、龙湖江桥等。其余的轨交房老公房居多。

普陀部分有不少次新房可以选择，但是现在的预期都比较高（感谢普陀政府的五轨交汇，让老百姓都会炒房了。）接着就是老静安段，这一段老房子与高级住宅齐飞。曹家渡、江宁路毕竟是下一步静安发展的重点。价格还是偏高的。

豫园、陆家嘴，要么就是很牛的小区，要么就是很牛的学区，反正就算很破的小区也都要6万 。洋泾有一些豪宅，中间有一段的老破小居多，在金桥板块，好房子还有一些的。

单价低于3万：无

单价3-4万：旧住宅：封浜至曹安公路

次新房：无

单价4-5万：旧住宅：云山路至金粤路、真新新村至真光路

次新房：临洮路

单价5-6万：旧住宅：歇浦路至蓝天路、铜川路至武宁路

次新房：金园五路（龙湖天璞）

单价6-7万：旧住宅：中宁路至昌邑路

次新房：真如

单价7-8万：旧住宅：浦东大道

次新房：铜川路、东新路至豫园

单价8-9万：旧住宅：部分学区房

次新房：浦东南路至黄杨路、武宁路至武定路

单价高于9万：全线次新房、陆家嘴、静安寺等随意。

2、轨交15号线：

综述：轨交15号线稍弱一点。在紫竹高新段，主要是顶级学区房紫竹半岛，然后一直到到曙建路段，价格都相对平滑，动迁房位置都比较好。景西路还弄了几个不错的别墅。。。然后从虹梅南路至南站，以动迁房为主，但那附近也有一些次新房。不过年头都一般。桂林公园开始，15号线就进入了两大高价板块，漕河泾和古北，好一点的房子单价都要超9万，次一点的都要7左右了。

过了天山路至普陀段，长风公园、大渡河路以老公房为主，真如附近现在新房居多。过了西站板块之后的房龄相对优势都比较明显，在10年左右，单价都在6-7以上。过了1南大路站之后，是上大板块和顾村板块，次新房接近5万，新房基本在5.5＋了。

单价低于3万：无

单价3-4万：次新房：永德路动迁房

单价4-5万：次新房：永德路至朱梅路动迁房、祁安路至锦秋路动迁房、顾村公园新房

单价5-6万：旧住宅：长风公园至铜川路、罗秀路至南站

次新房：上海西站至锦秋路站、景西路（别墅）

单价6-7万：旧住宅：华东理工、姚虹路、天山路

次新房：上海西站至武威东路、紫竹高新

单价7-8万：旧住宅：大渡河路、吴中路至天山路

次新房：梅岭北路至古浪路

单价8-9万：次新房：姚虹路至上海南站

单价大于9万：漕河泾、古北等均有

3、轨交18号线：

综述：18号线北段新房相对较少，有也是新江湾大豪宅区的，一直到江浦公园，轨交房都以老公房为主。东外滩板块平凉路、丹阳路站也是老公房居多，新房主要就是阳光城那几个滨江。昌邑路还不错，以后的14、18交汇（生出来就是两轨道啊），往花木方向基本单价都在8万以上。御桥北和御桥南差距很大，御桥南价格低很多（学区爸爸）。

进入周康方向的话，以次新房为主，新出的盘多数不符合800米到1公里轨交房的要求。。不过毕竟18通了，还是有不少助力的。

单价低于3万：次新房：下盐路至航头 动迁房

单价3-4万：次新房：下盐路至航头 动迁房

单价4-5万：旧住宅：北中路至周浦

次新房：周浦至航头站

单价5-6万：旧住宅：江浦路至长江南路站、丹阳路至北中路站

次新房：周浦站、长江南路站

单价6-7万：旧住宅：平凉路至复旦大学、昌邑路

次新房：御桥、江浦公园

单价7-8万：旧住宅：部分学区及丹阳路站

次新房：江浦公园至长江南路、民生路至御桥

单价8-9万：次新房：江浦路至抚顺路、杨高中路至龙阳路

单价大于9万：全境都有，主要集中于东外滩滨江、洋泾、龙阳路等。

结论：到目前为止，上海的轨交基本都已经盘了一遍了。轨交很重要，也确实是预期，但是要合理预期，谨慎判断。

搏一搏是可以的，但是不要赌一赌。尤其在买二手房的时候，不要盲目购买动迁房，动迁房的价格确实划算，但是后期卖溢价以及小区本身品质，确实弱不少，因此我认为大家要谨慎考虑。

作者：买房先知道，首发公众号，从业房地产销售8年，孰知交易流程，政策时事分析，专业的水平来解决的购房困惑。