御青路御桥路「御桥这个板块棱角分明让人又爱又恨」

今天我们看争议很大的御桥。

御桥板块，东至罗山路高架，西至锦绣路，北至中环路，南至外环路。以京浦路为分界线，以北属于北蔡，对口御桥小学、建平实验中学；以南属于康桥。

1. 万科金色城市

御桥地铁站出来，往北走300m就到。2010年建，31栋楼，1272户，容积率1.7，绿化率40%。

小区一大亮点是环境好。这里的环境不只是绿化，还有花草。

早春时节，樱花落满地。

这就叫“芳草鲜美，落英缤纷”。

看几个户型。

户型1: 18/18层，2T2H，88.78平，1018万，单价11.4万。

89平的建面，非要做三房。3.3平的卫浴空间，非要做干湿分离。

户型2: 5/18层，2T2H，88.78平，1029万，单价11.6万。

和户型1算是镜像户型，但楼层较低，好在南向没什么遮挡。

户型3: 3/18层，2T4H，78.1平，1020万，单价13万。

虽然产证面积只有78平，但胜在赠送面积够大，大大方方整了个三房。

正因为此，业主稳稳当当忽略自己是3楼，挂了个1020万。

2. 万科海上传奇

小区南门正对御桥地铁站。31栋楼，2336户，2013-2019年建，容积率2，绿化率35%。

当初开盘红极一时，后来价格也一路上扬。即使经过去年跌了23%，还是稳稳站在单价11万的档位上。

图源：环线房产咨询

红、黄色外立面的是一二期，灰色真石漆外立面的是四期。

才10年时间，一二期外立面已经有明显剥落。

另外，小区里的装饰门庭掉成这样，还是万科物业，真是不应该。

人家圆明园倒的就剩个柱子了，也比它观感好啊。

圆明园遗址

来来，又到语文时间了。“雨后的青山，像水洗过的良心”。

户型1: 18/27层，2T4H，108平，1140万，单价10.6万。

108平的建面，搞出个5.5平的卧室C，5.5m的走廊，设计师脑子又没在线。

户型2: 26/26层，1T2H，89.8平，1100万，单价12.2万。

看到走廊尽头的储物间，刹那间我仿佛看到了设计师的歉意：70平的套内，搞个5.6m的走廊，确实有点说不过去，给你弄个储物间吧，就不另收费了。

3. 地杰国际城

地铁站出来，抬头就能看到地杰国际城一期。2006年建，共三期。容积率1.9，绿化率35%。

小区界面还不错，近20年过去了，没有破败感。

看了这么多外立面，最后发现除了干挂石材，反而是这种面砖更能经得起岁月。

这个小区厉害之处在于，它的单价从2006年的8600元，涨到现在的96484元，累计涨幅高达1121%，在“上海近15年涨幅排行”小区中排名第14！

来看个户型：11/18层，2T3H，109平，1120万，单价10.3万。

讲道理，这个户型比前面万科的要从容太多了。餐厅面积可餐可卧，方方面面都不错。

4. 仁和都市花园

唯一一个地铁距离略远的小区，接近1km。而且属于南御桥，没有了学区光环。

小区共70栋楼，1100户。容积率1.8，绿化率40%。2015-2020年建，唯一一个人车分流的小区。

虽然人车分流，但是有长长的车行道，甚至还有减速带。我也不是很懂。

这个小区没有用万科，而是用的碧桂园物业。我问中介小哥万科物业到底好在哪，小哥想了半天，说：别的也没啥，就是保安严。一语中的！

看个户型：12/14层，1T2H，93平，978万，单价10.5万。

这个户型，怎么说呢，局促！

总结

1. 御桥板块，优点和缺点都很明显：

优点：

交通便利（11、18号线换乘站，紧邻中、外环）生活便利（周边商业有开新里，活力城）学区加持（建平实验中学）还有产业和概念（科创园，金色中环）小区房龄新、界面好，除了这几年房子的通病：户型差点儿意思

缺点：

人人诟病的垃圾焚烧场和高压线

2. 建平实验中学的学区溢价，应该是在150-200万左右。仁和都市花园因为没有学区溢价，但是房龄新、小区人车分流，抵消了大概1万的单价落差，整体比万科海上传奇便宜1.5万左右。

3. 从几个学区小区来看，地杰国际城的性价比最高，奈何房龄大了，年龄不饶楼。万科海上传奇有虚高的成分，金色城市价格相对还算中肯。