2020年集美西亭规划建什么「集美规划定位跃升西亭集美东部新城和马湾谁是下一个热点」

集美新城的规划定位已从区级中心提升为城市副中心，

集美仍将是岛外最佳的置业选择之一。

在上一版厦门城市总体规划（2011-2020）里，集美新城、海沧湾、翔安新城和同安（老城）的定位都是区级中心。

在《厦门第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（简称：十四五规划纲要）里，厦门岛外规划了三处城市副中心，分别是集美新城、马銮湾新城和翔安航空新城。

集美新城的定位已从区级中心跃升为城市副中心。

与其他两个城市副中心相比，集美的软件园三期、杏林湾营运中心等研发商务区发展势头强劲。在岛外三个城市副中心中唯一一个形成了现代服务业聚集发展的良好态势。

在今年，集美的几个商场和华西厦门医院投用后，集美新城的几个主要短板都将被补齐，集美将实现从量变向质变的华丽蜕变，迈向成熟。

在三个城市副中心里集美新城能最早地实现城市副中心的定位。

与原来的岛外一哥海沧湾相比，集美新城不仅规划定位高出了一个身位，发展现状也强于海沧湾。但区级中心的海沧湾已经有不少海景房稳稳站上了4w 甚至5w 。比城市副中心的集美的海景房价格都高。所以，你们懂的。

西亭、东部新城、集美马湾，谁是下一个热点？

集美区面积不大，目前整个集美区剩余可成片开发的优质地段只剩东部新城、西亭和马銮湾集美片区三个（如下图所示）。集美其余地段除非有诸如一双外之类的强校进驻（譬如亭北），否则地段价值都不及这三个地段。

在这三个地段里：

面积最大的是马銮湾集美片区，总面积大概有9平方公里。马銮湾集美片区的的开发难度最大、所需的周期也是最长的。马銮湾集美片区启动大规模开发的时间鹭岛学者估计大概率会在马銮湾海沧片区基本成熟且马銮湾中心岛商务区已实质启动建设后。站在马銮湾千亿投资的基础上开（收）发（割）。

西亭面积较小，村子全拆完后也大概只有1平方公里的面积。但目前开发条件成熟，周边配套已经比较完善。但西亭规划中可供出让的住宅用地大部分都不在滨水一线。位于滨水一线的住宅用地大概只有集美东部新城的五分之一。

集美东部新城的配套也不差，已经有美岁综合体和新华都综合体，仅同集路与滨海西大道之间还未开发的地块面积就有至少2平方公里（包括村庄），其中有20公顷的一线海景地块可以直接出让。还有50公顷左右的东方快乐岛用地的处置工作也接近尾声，一旦处理完成将给集美东部新城带来无限想象空间。在鹭岛学者看来，集美东部新城将是集美新城构建城市副中心的重要组成部分，不仅是集美东部新城，更是“集美新城东部”。

因此，从开发时序来讲，集美在近期只有集美东部新城和西亭有可能成为开发热点。

集美东部新城VS西亭

1、开发难度

西亭是个大村子，整个西亭村的建设用地（已经盖了房子的地）有大概50公顷。

集美东部新城的几个村落都比较小，几个村落的建设用地加起来也差不多就58公顷，跟西亭一个村相当。

因此，从开发难度上讲，集美东部新城和西亭是差不多的。

西亭村建设用地示意图

集美东部新城几个村落建设用地示意图

2、周边配套

很多人一提到西亭就觉得集美新城的图书馆、嘉庚剧院、马戏团、杏林湾营运中心等公建配套都在那里，还有即将开业的IOI和世茂商场。西亭的配套无敌，地段价值也是无敌。

但每个配套都有个无差别服务半径，只要在这个无差别服务半径里，并不会因为你家的房子离这个配套更近而显得更值钱。

就譬如：

公办幼儿园、小学和初中的无差别服务半径就是划片范围，只要是在划片范围内，不会因为你的房子离小学校门口近几百米就会比其他房子更值钱。

软件园、观音山营运中心、杏林湾营运中心、环东三谷之类的大型写字楼园区的无差别服务半径是30分钟车程或者同等时间地铁/BRT。在岛内，紧邻软件园二期和观音山营运中心的中铁海曦、万泰东方、观海澜庭等一票楼盘的表现并没有比岛内其他板块强。在岛外，紧邻软件园三期的灌口板块的表现也没有岛外其他板块强。

万象城、SM城市广场、万达广场等都市型商业综合体的无差别服务半径是20-30分钟车程或同等时间地铁/BRT。在岛内，罗宾森的表现并没有因为紧邻诸多大商场而表现强劲。在西安，紧邻高端购物中心SKP的小区并不是西安房价最贵的。

中山医院、第一医院、马銮湾医院、环东海域医院、厦大翔安附属医院之类的三甲医院的无差别服务半径是20-30分钟车程或同等时间地铁/BRT。这就是为什么经常会听人说某个新城没有三甲医院，但从来不会听人说某个楼盘离医院很近所以值钱。

会展中心、大型体育馆、机场、邮轮码头、动车站、博物馆、市级图书馆、美术馆、科技馆等市级对外交通枢纽、市级文体公建配套的无差别服务半径是车程40分钟或同等时间的地铁/BRT。最典型的例子就是北站片区、岛内机场片区、岛内会展南片区，这几个片区的表现并没有因为他们离车站、机场或者会展中心近，而表现抢眼。

筼筜湖沿线公园绿地 、五缘湾沿线公园绿地、园博苑沿线公园绿地、滨海旅游浪漫线绿地和环岛路沿线公园绿地等湖景、海景的沿线公园绿地无差别服务半径是步行约500米。

五星级酒店的无差别服务半径是20-30分钟车程或同等时间地铁/BRT。

地铁站、BRT站的无差别服务半径1000米，这在岛外楼盘里体现得很明显。同一个楼盘，不会因为你挨着地铁站就比离地铁站1000米的同一个小区的房子卖得贵。最多只是租金会多一点点而已。

生鲜超市、理发店、便利店、小餐馆、小公园的无差别服务半径大约是500米。就譬如说在一些大型小区里，并不会因为你所在的楼栋底商开了生鲜超市你所在的楼栋就比你小区内的其他楼栋贵。况且，现在的新盘都是精装修都配有底层商业。精装修确保了交房后的入住率能快速地达到较高水平，相应的这些底层商业也会在短期内都开起来。生鲜超市、理发店、便利店、小餐馆、小公园都是极容易复制的资源，不是稀缺资源，你有我有大家都有。

集美东部新城开车到西亭只需要十几分钟，虽然西亭那边有图书馆、大商场、马戏团、杏林湾营运中心等配套，但集美东部新城都在这些配套的无差别服务半径内。西亭的地段价值并不会因为离这几个配套更近而显得更值钱。

同样的，集美东部新城还能无差别地享受环东海域同安片区的诸多重量级配套，如高端五星级酒店群（这是集美新城欠缺的）、高端写字楼集群环东三谷、市级文体中心同安新城公建环、网红滨海浪漫线等等。

相比西亭，集美东部新城具有集美新城和环东海域的双区叠加优势。

3、进岛便利程度

现在住岛外的人进岛主要就是去上班。日常餐饮、购物和休闲都可以在岛外很好地解决。

开车上班的话不管从岛外哪个方向出发，最后都是一起堵在桥头排队，大家都差不了多少。

衡量岛外某个地段进岛便不便利主要还是看去岛内各大商务办公区的地铁/BRT的便利程度。

集美东部新城进岛有BRT东安站，西亭则有地铁诚毅广场站。这两个站点到岛内主要商务区的便利程度可以通过下表一目了然地看出来。

当前厦门岛内主要的商务办公区都集中在厦门岛东部的会展北、软二、观音山、湖里创新园等。从集美东部新城去岛内东部的商务办公区会比较便利。

去岛内老商务区鹭江道的时间则两者差不多。

住西亭还可以跨过新洲大桥到1.5公里以外的BRT中科院站坐车。但去BRT站就要比东部新城多走1公里路，上了BRT进岛还得比东部新城多坐4个站。

当然，目前BRT是会比地铁来得拥挤。BRT已经投用很多年，沿线居民的乘坐习惯已经培育很久，BRT比新开通没几年的地铁拥挤也算正常。随着集美新城人口的强劲增长，地铁过几年也是会拥挤。

4、未来想象空间

此前集美主要的建设重点是在杏林湾周边地区，集美东部新城自五月花之后就没有什么新的主力盘上市。直到去年集美东部新城才有两幅地块出让，一幅被中海拿走，另一幅则被港中旅竞得。两家地产都是实力央企。

在鹭岛学者看来，东部新城沉寂这几年主要有两个原因：

一个原因是东方快乐岛遗留问题，鹭岛学者认为东方快乐岛地块是集美东部新城手上的王炸，能因祸得福。具体情况鹭岛学者此前就有写了一篇文章分析过。就如同环东海域同安新城金帝的案例，原先金帝拿了环东海域同安新城核心区近200万平方米用地，后因无力开发，土地被及时收回。在原先金帝的用地上，引入了特房、保利、融信、首开、国贸、中粮、金茂等更有实力的开发商建设更高品质的楼盘，还有部分土地被收回建设现代服务业基地。若按原先金帝的开发规划，同安新城可能只是个没有产业的睡城。及时收回JD土地，造就了产城融合的环东海域，环东海域因祸得福。

另一个原因则是在等环东同安片区开发初具规模后再供地，收割环东建设成果。毕竟这几年环东海域是真金白银在投入打造。浪漫线的美景有目共睹，沿滨海西大道的高端写字楼群也即将开始大规模投用。环东西岸则将是继集美新城之后第二个形成现代服务业聚集发展态势的片区，而且环东西岸都是风景优美的海景大平层和海景独栋别墅写字楼，更加高端。这类写字楼如果切成80-200平方米左右的小单元对外出租或出售，估计会秒空。但据鹭岛学者了解，环东西岸的美峰科创园、银城智谷和新经济产业园的招商定位都比较高，可出租或出售的写字楼面积都相对较大。才会给人一种招商入驻比较慢的感觉。

如今，杏林湾片区已经基本开发完成，集美接下来的重点肯定就是主推集美东部新城，站在环东已经真金白银投入上千亿的基础上高起点建设。等集美东部新城开发差不多了，马銮湾海沧片区估计也基本成熟，届时再站在马銮湾的上千亿投入基础上高起点建设马銮湾集美片区。收割完环东再收割马湾。

这也是为什么位于集美东部新城的美山中学和美山小学会引入福建教育学院合作办学并把美山中学改名为福建教育学院附属集美实验学校。

当然，鹭岛学者并不是看中附属两个字，鹭岛学者觉得“集美实验学校”几个字比较有意义。集美区还没有那么多的实验中小学，将美山学校命名为“集美实验学校”体现了集美区对这所学校和这个片区的重视。

因此，集美东部新城的想象空间更大。

5、产品竞争力

西亭可用于开发的一线滨水住宅用地很少，而且也只是一湾窄窄的水。

集美东部新城则有多幅地块可用于打造封面级的海景住宅。未来这些住宅连成一片将成为厦门又一个城市封面。

在新城开发初期，主流购买力以刚需为主，刚需追求的是上班搭地铁方便和小孩上学方便，至于海景，刚需普遍觉得不重要，可有可无，反正下班回家天都晚了也看不到海景。在新城开发初期海景房和非海景房的价差还不会拉得太大。

但在新城开发进入后期及新城转向成熟之后，主流购买力将是改善群体。这部分群体对海景的消费力就比较强，海景房和非海景房的价差就会拉开。

以集美新城为代表的岛外新城在迈向成熟的转折阶段，有2股改善型购买力是在不断加强的，并成为市场不可忽视的力量，这2股购买力是：

在新城开公司的的企业老板和中高管，特别是软三、美峰创谷、杏林湾营运中心投用后。早期在新城买房子赚到钱的拓荒者。这些拓荒者很多都是几千块或者1万出头买的新城，现在随便三万多四万卖掉，如果把房子卖掉手头上都有不少现金。还有很多已经是存了好几年弹药，就等好产品推出。据集美某即将开盘的海景楼盘介绍，这样的客户已经有几百组。

集美不缺地铁房，但缺有品质的海景房。

环绕杏林湾的海景房因为开发时间比较早，要么产品定位不高，要么是后续物业管理出问题。诸如水晶湖郡、IOI棕榈城、园博湾1号之类，小区外立面都不整洁，缺乏品质感。

集美东部新城的海景地块在土地出让合同里都会约定建筑方案要报市建筑景观委员会审议，沿着滨海西大道一侧都要求设置为封闭式阳台，在规划设计阶段就确保了以后长出来的楼盘是高颜值的。不会长出诸如联合博学园之类的楼盘。

此外，当前能有实力竞得住宅地块的开发商的实力都比集美新城早期建设时候的开发商强很多。集美东部新城已经出让的两幅海景住宅用地都是央企竞得。大型央企开发也能确保小区后续物业管理的品质。

集美东部新城可用于住宅开发的海景地块也不是都是一线海景，港中旅那幅地块会被北京中盾（公安部第一研究所控股企业）的写字楼挡住一些。五月花和海德公园的看海视野则基本都会被遮挡。

中海厦门东湾则是real一线海景。

在集美东部新城海景地块长出来的高品质海景房自然会受到不少改善型客户的关注。据鹭岛学者实地探盘了解，中海厦门东湾看海户型的预约量就要远大于不看海户型的预约量。如果鹭岛学者是五月花和海德公园业主，肯定会考虑置换到前排的高品质海景房。切换赛道，或许能跑的更快跑的更远。

鹭岛学者不止一次实地探访过中海杏林鹭湾和已交房的中海万锦熙岸，中海的品质和后续物业管理都还是不错的。中海厦门东湾这个项目在户型布局、得房率、外观设计等方面都还是有不少亮点，接下来鹭岛学者还将写一篇详细的real测评。

所以很显然，能够成片开发、周边配套便利、进岛上班便捷、未来想象空间巨大、更有利于打造具有竞争力的产品的集美东部新城将成为集美的下一个热点，尤其是东部新城那些看海的楼盘，将是厦门楼市的硬通货。

定位仅为区级中心的海沧湾的海景房很多都卖到4w 甚至5w 。

定位为城市副中心的集美的高品质海景房呢？