南京房地产涨幅「52幅地块亮价南京楼市一年的涨幅都在这儿了」

上周五，南京4月份首批集中出让的地块基本信息出炉，共推出52幅地块分别涉及南部新城、江北核心区、城南两桥板、城北新玄武、城东仙林湖、江宁滨江等24个板块。

据了解，这52幅地块将于5月正式开拍，目前南京多家房企正在加班加点研究报名策略，更有房企传出看中十几幅地欲全部报名！当然，这对开发商的资金实力也是一次不小的考验。

抛开这些不说，此次推出的52幅地块，也将决定着南京今年底甚至明年上半年的房价格局（按照开发周期看，这些地快的话能赶上年底入市），也就是今年各板块房价能不能涨，涨多少，基本都定了。

一条君今天就跟大家一起来看看各板块的毛坯限价，相比此前是否有调整，房价格局怎么变？

01南部新城限价4.5万/平、江心洲约40783元/平、新玄武43555元/平，南京又8大板块房价定了

随着南京“限房价、竞地价”双限政策的落实，南京不少板块房价格局敲定，但还有一些新政后没有地块出让的板块限价一直悬空，而随着此次52幅地块的集中出让，南京这些板块的限价也落实了：

1、新玄武毛坯限价43555元/㎡，房价预计小涨500元/平

板块内的星河国际均价约4.3万/平，此前玄武映洋房收官4.64万/平，纯新盘玄武宝龙城放风价约4.5万/平，而新玄武G24地块毛坯限价43555元/平，未来加上精装2000元/平，全装修价格约4.55万/平左右，相比宝龙城，房价约涨500元/平。

2、迈皋桥毛坯限价32907元/㎡，房价与前期基本持平

板块内的锦麟融誉府均价约3.51万/平，新地块迈皋桥G42地块毛坯限价32907元/平，加上精装2000元/平，也就3.5万/平左右，与锦麟融誉府基本持平。

3、江心洲毛坯限价40783元/平，未来价格预计低于目前几大在售新盘

江心洲目前片区在售均价约4.6万/平，板块内的仁恒江湾时代4.8万/平，璞境全装修均价约5万/平，而新地块江心洲G26限价40783元/平，加上2000元/平精装，未来房价全装修预计4.28万/平左右，低于目前几大在售新盘，不知未来是否会另加装修包。

4、南部新城毛坯限价4.5万/平，未来新房预计涨1000-3000元/平

南部新城板块目前在售新盘中，科技住宅云澜尚府均价约4.6万/平，金地大成雅境全装修均价约4.4-4.45万/平，金陵华夏全装修均价约4.4-4.6万/平，新地块大校场G27、G28地块毛坯限价4.5万/平，加上约2000元/平精装，全装修价格约4.7万/平，相较目前涨了约1000-3000元/平。

图中西地块为G27地块，东地块为G32地块

G28地块

5、城东仙林湖板块毛坯限价33800元/平，未来高层预计涨3800元/平

地块旁边的融信世纪东方此前均价3.2万/平，目前板块内在售的高层房源水沐雍荣府均价约3.2万/平，洋房半山云邸均价约3.83万/平，新地块仙林湖G43地块毛坯限价3.38万/平（容积率2.13大概率是高层或小高层），加上精装2000元/平，未来房价预计3.58万/平左右，较片区高层房源涨了约3800元/平。

此外还有江北汤泉板块毛坯限价19300元/平，城南雨花森林人居示范区毛坯限价33000元/平，江宁淳化毛坯限价24300元/平，刚需购房人不妨可以关注一下。

02江核涨3000元/平、汇通路涨1000、板桥涨815！8大板块限价涨！

值得关注的是，此次还有8大板块毛坯限价较之前有所涨幅，分别是：河西南涨440元/平，江核涨3000元/平，江北城南中心涨500元/平，城南两桥涨500元/平，板桥涨815元/平，城东汇通路涨1000元/平，江宁滨江涨340元/平，正方新城涨100元/平。

1、江北核心区毛坯限价涨3000元/平，新房预计涨2000-4000元/平

几大板块中，涨幅最高的是江北核心区，毛坯限价3.5万/平，板块内刚刚刚刚公布案名的千江凌云府毛坯房限价32000元/㎡，相比而言新地块江核G12毛坯现价涨了3000元/平。目前江核在售新盘中，长江时代全装修均价约3.28万/平，大华锦绣江来均价约3.5万/平，江核G12毛坯限价3.5万/平，加上约2000元/平精装，未来全装修均价约3.7万/平，相比目前市场预计要涨2000-4000元/平！

2、城南中心毛坯限价涨500元/平，新房价格预计基本持平

江北另一热门板块城南中心也涨了，毛坯限价2.8万/平，此前纯新盘星河时代毛坯限价27500元/㎡，相比而言新地块城南中心G52、G53地块毛坯限价涨了500元/平。目前城南中心在售新盘有望江悦府、滨江嘉品、正荣润棠府，均价都在均3万/平左右，新地块毛坯限价2.8万/平加上约2000元/平装修，未来全装修价格预计在3万/平，与当前价格基本持平。

3、城东汇通路毛坯限价涨1000元/平，未来新房预计小涨1000元/平

城东汇通路板块也有较大的涨幅，毛坯限价28500元/平，板块内在售新盘润岚府毛坯限价2.75万/㎡，首开均价约2.95万/㎡，相比而言，新地块汇通路G46、G47地块毛坯限价涨了1000元/平，加上约2000元/平装修，未来全装修价格约3.05万/平，新房价格也较目前涨幅1000元/平。

4、两桥CBD毛坯限价涨500元/平，未来较彰泰预计涨6500元/平

城南两桥板块今年实火，继年初土拍的金基G06地块毛坯限价3.8万/㎡刷爆朋友圈之后，此次新近地块两桥中央商务区G39地块再度刷新限价，毛坯限价3.85万/平，较上次涨了500元/平。未来加上2000元装修，预计全装修价格约4.05万/平，目前项目周边唯一在售的彰泰观南府全装修均价约3.4万/平，相比而言，两桥未来房价预计涨6500元/平。

5、板桥毛坯限价涨815元/平，未来新房未必能超过宋都柏悦府

板桥也将迎来不小的涨幅，毛坯限价23815元/平，此前锦绣云麓毛坯限价2.3万/平，相比而言，板桥G35地块毛坯限价涨了815元/平。不过该地块靠近宋都柏悦府，周边房价要高于锦绣云麓所在片区，目前宋都柏悦府精装均价约2.68万/平，板桥G35地块毛坯限价23815元/平，加上约2000元/平精装，未来价格预计2.58万/平，不加精装包的情况下未必能超过宋都柏悦府。

6、河西南毛坯限价涨了440元/平，未来房价需看精装包

河西南最新毛坯限价44440元/平，此前香港嘉华河西南G72地块毛坯限价4.4万元/㎡，此次河西南G25毛坯限价涨了440元/平，未来加上约2000元精装，全装修均价约46440元/平。

此外还有江宁滨江毛坯限价17340元/平，正方新城毛坯限价24200元/平，均较之前小涨100-340元/平。

03未来房价趋势如何？24大板块格局详解

除了以上所举例的这些板块此次南京共推出52幅地块，涉及城北迈皋桥、新玄武，城东汇通路、仙林湖、汤山、光华路，城南南部新城、两桥、板桥、雨花人居森林示范区，河西南、江心洲，江北核心区、城南中心、国际健康城、大厂、六合、汤泉，江宁滨江、正方新城、淳化，溧水城南、东屏以及高淳，共24个板块。

1、迈皋桥毛坯最高限价3.3万/平，与目前房价基本持平

迈皋桥G42地块毛坯最高限价3.3万/平，目前片区锦麟融誉府3.51万/平，新地块毛坯限价3.3万/平，加上精装2000元/平，也就3.5万/平左右，与锦麟融誉府基本持平。

2、新玄武毛坯最高限价4.35万/平，未来区域房价预计涨500-2500元/平

新玄武G24地块毛坯最高限价4.35万/平，目前片区星河国际均价4.3万/平，玄武宝龙城放风价3.5万/平，新地块毛坯限价4.35万/平，加上精装2000元/平，也就4.55万/平左右，未来新玄武的房价预计涨500-2500元/平。

3、汇通路毛坯最高限价2.85万/平，预计未来房价涨1000元/平

汇通路G46、G47地块毛坯最高限价2.85万/平，目前片区在售均价3万/平，板块内的润岚府2.95万/平，新地块毛坯限价2.85万/平，加上精装2500元/平，未来房价预计3万/平左右，预计未来房价涨1000元/平。

4、仙林湖毛坯最高限价3.38万/平，与目前房价预计涨3800元/平

仙林湖G43地块毛坯最高限价3.38万/平，目前片区内的水沐雍荣府（高层）均价3.2万/平，半山云邸（洋房）均价3.8万/平，新地块毛坯限价3.38万/平，加上精装2000元/平，未来房价预计3.58万/平左右，从容积率来看该项目洋房可能性不大，未来新房较水沐雍荣府价格涨3800元/平。

5、光华路毛坯最高限价4.49万/平，与目前房价基本持平

光华路G29地块毛坯最高限价4.49万/平，目前片区在售均价4.7万/平。板块内的钟山峰景4.7万/平，新地块毛坯限价4.49万/平，加上精装2000元/平，未来房价预计4.69万/平左右，与目前房价基本持平。

6、汤山毛坯最高限价1.8万/平，与目前房价基本持平

仙林湖G43地块毛坯最高限价1.8万/平，目前片区在售均价2.1万/平，板块内的汤山颐和府2.2万/平，新地块毛坯限价1.8万/平，加上精装2000元/平，未来房价预计2万/平左右，比目前房价降低2000元/平。

7、板桥毛坯最高限价2.38万/平，区域房价或将有小幅度上涨

板桥新城G35地块毛坯最高限价23815元/平，目前片区宋都柏悦府精装均价约2.68万/平，新地块毛坯限价2.38万/平，加上精装2000元/平，也就2.58万/平，未来价格预计2.58万/平，不加精装包的情况下未必能超过宋都柏悦府。但相比目前片区的限价地锦绣云麓，涨了约800元/平。

8、两桥毛坯最高限价3.85万/平，加上精装未来房价还能涨

两桥中央商务区G36地块毛坯最高限价3.85万/平，加上精装2000元/平，也就是4.05万/平，目前项目周边唯一在售的彰泰观南府全装修均价约3.4万/平，相比而言，两桥未来房价预计涨6500元/平。

此外，位于两桥中央科创生活区毛坯最高限价3.1万/平，区域未来房价还能涨3000元/平。

两桥的中央科创生活区G34地块毛坯最高限价3.1万/平，加上精装2000元/平，预计精装均价约3.3万/平.目前片区在售均价3万/平，世茂璀璨睿湾、电建洺悦华府精装均价仅3万/平出头，新地块未来预计比目前片区均价要贵3000元/平，涨幅度较大。

9、南部新城毛坯最高限价4.5万/平，区域房价有1000-3000元/平涨幅空间

南部新城G36地块毛坯最高限价4.5万/平，加上精装2000元/平，也就是4.7万/平.目前片区在售均价4.4-4.6万/平，相比而言新地块比目前片区均价要贵1000-3000元/平。

10、雨花人居森林示范区毛坯最高限价3.3万/平，真正的河西南岸来了

雨花人居森林示范区作为新推出的板块，今年就一下子推出两幅宅地——G40、G41地块，毛坯限价均为3.3万/平，未来加上2000元/平的精装，均价3.5万/平，该板块与河西鱼嘴隔河相望，可以说是真正的河西南岸；同时还与江北新区隔江相望，地理位置相当不错。

11、河西南毛坯最高限价44440元/平，河西福利盘来了？

河西南G25地块毛坯最高限价44440元/平，与去年的香港嘉华相比，在毛坯限价上涨了440元/平。加上精装2000元/平，新地块未来均价预计4.64万/平，相比板块内在售的滨江ONE5.5万/平，未来新房价格还是颇有优势。不过目前河西项目普遍加精装包，未来河西南G25地块加上精装包后是否还是福利盘，就得具体来看了。

12、江心洲毛坯最高限价40783元/平，新房预计低于目前几大在售新盘

江心洲G26地块毛坯最高限价40783元/平，加上2000元/平精装，未来房价全装修预计4.28万/平左右。目前片区仁恒江湾时代4.8万/平，璞境全装修均价约5万/平，未来新地块房价预计4.28万/平左右，低于目前几大在售新盘。

13、江北核心区毛坯最高限价3.5万/平，未来房价或将涨2000-4000元/平

江北核心区G12地块毛坯最高限价3.5万/平，加上约2000元/平精装，未来全装修均价约3.7万/平。目前片区内长江时代全装修均价约3.28万/平，大华锦绣江来均价约3.5万/平，未来新地块房价预计将要涨2000-4000元/平。

14、城南中心毛坯最高限价2.8万/平，与目前房价基本持平

浦口城南中心G52、G53地块毛坯最高限价2.8万/平，目前片区在售均价3万/平，板块内的望江悦府3万/平，新地块毛坯限价2.8万/平，加上精装2000元/平，未来房价预计3万/平左右，价格基本持平。

15、国际健康城毛坯最高限价3.1万/平，未来房价将涨4000元/平

江北新区G07、G08、G09地块毛坯最高限价3.1万/平，目前片区在售均价2.9万/平，板块内的中建国熙公馆2.9万/平，新地块毛坯限价3.1万/平，加上精装2000元/平，未来房价预计3.3万/平左右，未来房价将涨4000元/平。

16、葛塘大厂毛坯最高限价1.94万/平，未来房价基本持平

江北新区葛塘G57、G04、G05、G06地块毛坯最高限价1.94万/平，目前片区在售均价1.8万/平，板块内的卓越蔚蓝星宸苑1.7万/平，新地块毛坯限价1.94万/平，板块内上一批次出让的地块毛坯最高限价同样为1.94万/平，未来房价基本持平。

17、六合毛坯最高限价1.98万/平，未来房价将有所上涨

六合G59地块毛坯最高限价1.98万/平，目前片区在售均价2万/平，板块内的龙池映2万/平，新地块毛坯限价1.98万/平，未来加上2000元/平装修费，均价约2.18万/平，超过龙池映约1800元/平。

18、汤泉旅游度假区毛坯最高限价1.93万/平，未来价格可能有所下降

浦口汤泉G54、G55、G56地块毛坯最高限价1.93万/平，加上2000元/平装修，预计精装价格约2.13万/平。目前片区在售毛坯均价2.5-2.7万/平的别墅，加上1.3的容积率，未来预计也将打造小高层或别墅产品，价格有所下降。

19、淳化毛坯最高限价2.4万/平，与目前房价基本持平

淳化G49地块毛坯最高限价2.4万/平，目前片区在售毛坯均价2.4万/平，板块内的保利金地湖光晨樾2.4万/平，新地块毛坯限价2.4万/平，与目前的房价基本持平。

20、江宁滨江毛坯最高限价1.73万/平，与目前房价基本持平

江宁滨江G50、G51地块毛坯最高限价1.73万/平，目前片区在售均价2.05万/平，板块内的新城云漾滨江1.9万/平，鲁能硅谷公馆2.2万/平，新地块毛坯限价1.73万/平，加上精装2000元/平，未来房价预计1.93万/平左右，与目前的房价基本持平。

21、正方新城毛坯最高限价2.42万/平，未来房价预计能涨5200元/平

正方新城G44地块毛坯最高限价2.42万/平，目前片区在售均价2.3万/平，板块内的山语春风2.1万/平，新地块毛坯限价2.42万/平，若加上2000元/平的精装，未来价格也将达到2.62万/平左右，价格预计能涨5200元/平。

22、溧水城南毛坯最高限价14850元/平，未来房价有1300元/平的小涨幅度

溧水城南G08、G09、G10、G11地块毛坯最高限价14850元/平，目前片区在售均价1.55万/平，板块内的佳兆业悦峰府1.54万/平，三金中粮祥云1.56万/平，新地块毛坯限价14850元/平，加上精装2000元/平，未来房价预计1.685万/平左右，未来房价有1300元/平的小涨幅度。

23、东屏新出一幅地块，未来用于拆迁安置

溧水G12地块最高楼面价1337元/平，根据地块出让条件，该地块为溧水区东屏街道拆迁安置房，建成后全部由溧水区东屏街道回购，用于拆迁安置，回购价格为6225万元。

24、高淳毛坯最高限价1.4万/平，与目前房价基本持平

高淳G04地块毛坯最高限价1.4万/平，目前片区在售均价1.5万/平，板块内的南京高淳雅园1.75万/平，梧桐公馆1.3万/平，新地块毛坯限价1.4万/平，加上精装2000元/平，未来房价预计1.6万/平左右，与目前房价基本持平。

以上就是此次推出的52幅地块，未来将对南京的新房和二手房都将产生较大的影响。

新房方面，将会出现以下几点现象：

1、热门板块未来房价还是涨，如江北核心区、南部新城、大校场等，将会有2000-3000左右的涨幅；

2、河西南限价原因，依然属于有钱人福利板块，预计新地块入市还是一房难求！

3、新兴板块如两桥、国际健康城、正方新城、六合等板块价格有小涨。

4、大多数板块房价预期与目前的在售价格持平，并未有较大影响，如城南中心、迈皋桥、新玄武等。在这次统计的24个大小板块中，房价出现上浮的共11个，占比约46%，多数仍然持平。

二手房方面，未来两年，也将直接受到冲击，随着新房毛坯价格的确定，未来涨价的预期消失，甚至会出现一些新盘福利盘，部分购房人不再急于购房，二手房市场或受此影响成交下滑。当然学区房受学区政策影响，不在下滑之列。