桐柏县楼盘「这两天走访了桐柏县的房地产」

城镇化率指引的供应井喷从而带来的去化率压力巨大“大秦笔记”秦智勇

在雨中，实地走访调研了桐柏县城房地产现状。所到之处皆是符合开盘条件的，已售完或仅剩一套，比如蓝堡湾、滨湖春城、碧桂园等，还有即将开工的、信心满满的茶旅小镇(未开售)等，后面能供应上的基本上已到2021年下半年。

房价已上4000，房子真的好卖吗？还排队摇号呢！这样的县城已迎来房地产供应井喷吗？三年后会是如何景象呢？

且容我来说几句，营销技巧方面在此不唠叨，说说需求的走向。“有需要 有购买力 合适的产品”才是刚刚好！

❶城镇化率的指引

目前桐柏县城镇化率46%左右，与全国平均60%存在差别。进城生活是桐柏人的客观需求。

最近20年，桐柏县城镇人口由8万多到13万多再到2019年的18万多人，大概平均10年5万人进城。但在美丽乡村及城镇化进程中，这个速度会加快。

46%提高到60%，而这样的县基本上围绕县城发展为主，又将有6万人以上会搬进县城生活。

❷全国都流行建新城

旧城拆迁的高成本以及引起的社会矛盾，让旧城整体拆迁或整体改造“大大降温”，转而流行在旧城旁边建新城呢！这个已到县城市场，我走访的部分乡镇也在按此操作。

市政及配套拉动基建，房地产开发满足进城居住以及城里的改善居住，充分运用城乡增减挂钩指钩调剂或平衡土地供应，契税等按国家新政执行，县委县政府主动搬到新区以形成新的行政圈，新行政圈必然形成新居住圈和商业圈。

人的流动，不仅仅是自愿的，而是被牵引着。新城建了，都想去住住，谁叫环境更好、配套也不差，一个县城从东到西就十多分钟的车程，即使堵车也不是事儿。

❸供应的井喷就是这3年的事儿

桐柏这样的县城，吸储人数主要来自乡镇，所以空间就是城镇化率。但房地产面积是“户数x户均面积”，其中户均面积则是以当地人习惯居住面积为主要参考值，当然整体就是单套房屋合同总金额也是个上限额。

比如目前桐柏县多以100~150平户型为主，单套总你在50万左右为主，已出现250平左品总价在150万左右的“豪宅”，未来是否会出现了300平以上的别墅呢？

现有几个大盘的住房供应面积在150万方左右(40万方 65万方 20万方 20万方)，可以占到所有供应的60%以上，基本上已占满未来需要空间(6万人x40平每人=240万方)。

走访各楼盘营销中心，这个150万方~200万方，未来3~5年皆可开发完成，同时新城的市政配套及环境打造未来3~5年也将完成。

待那时，桐柏~红。但此时，供应之局皆已布下，趋向饱和。后来者，需慎之。

❹去化率越来越难

存量基本稳定(本县市场)，增量不确定性较大(外部市场)，趋于饱和式的持续供应中，去化率会越来越难！

营销上讲，“一开盘就售完”的疯狂故事在这里还在真实发生。因为稍高质量的开发、较小房源的供应，大部分(80%)皆在未来的预期与场景里，所以前期是别无选择地“疯抢”。

不论营销如何？久一点看，还是供需与节点指引着一切，供求与价值之间的平衡决定着一切。大的方向与判断不会偏，否则就是上演“悲剧”，或者说叫“闹剧”。比如房价2020下半年均价上了5000，比如2021年供应量一下子到了200万方，比如市政基础设施建设严重滞后……

这样的市场，去化率60%以上，才有可能保本。空间有，压力大，关键在于定位精准开发与错位竞争运营。

❺商品的精准定位至关重要

说商品，其实首先是项目，其次是产品；说商品，其实共有的基础的不能缺，独有的社交社区化是重点。

对于存量市场(大众化)，唯快取胜，营销得大显身手；对于精准市场(高品质)，唯价值取胜，定位策划创意营销服务全链化组合。

比如位置与环境，有的适合于商业为主，有的适合居住为主，有的适合休闲养生及圈子为主。蓝堡湾、滨湖春城、茶旅小镇。

比如品牌与信任，这里有小体量的碧桂园，刚刚好像建业摘了一块儿地。

比如商业的体量，目前接近9万方的藍堡湾，不管几年开发招商完成，谁能与之PK呢？反而是如此大体量，却让我有些担心，此乃“皇帝不急太监急”。哈哈！道是茶旅小镇的商业会是什么样？让我们有些期待。

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马上要开会，详细的定位就不展开啦，下次再叙。

“大秦笔记”见闻于河南桐柏

2020年7月16日