郑州降价最厉害的小区「郑州最减配小区业主都被气笑了」

FANGDONG

这个小区的业主太不像话，距离交房时间还有大半年，竟然提前维权了。

在“能交房就不错了，还要啥自行车”的大环境里，怎么还敢对开发商提高品质、高要求？

这个小区的业主还不太通情理，开发商在小区里“贴心打造”飞机场、大草原，这种连北龙湖豪宅都得退让三分的豪华配置，业主竟然不领情。

买不起私人飞机，还能怪开发商不给机会？

究竟是开发商高估了业主的经济实力，还是业主枉费了开发商的一番苦心？

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：滨河思聪 美编：小樱 校对：大豆

01

尊贵的业主，您，值得拥有停机坪

刚刚过去的几个月里，滨河国际新城电建泷悦华庭一期业主王先生一直高兴不起来。他曾到工地上转了一圈，工地的施工速度尚可，但是已经呈现的施工效果却令他哭笑不得。

王先生表示，开发商太高估他们这批业主了，不仅卖房的时候给了高价，快交房了还在小区楼下给业主修了个飞机场……

一位有才的业主，P了一副大作发布在网上，作品显示：在小区内部，两架飞机正要降落在宽阔的硬化道路上。

王先生认为，这幅大作太过于夸张，按照小区道路的实际尺寸，不可能容得下喷气式飞机起落，最多可以并排停放几架小型直升机罢了。

尽管如此，王先生仍然钦佩这位邻居，也许这就是郑州新生代富人对理想人居的最新畅想吧。

是的，有梦想，谁都了不起！

不要笑，王先生就是在这种极其乐观的心态下，向我讲述了他对电建泷悦华庭一期景观减配的不满。

02

景观刚刚呈现，就被业主维权

今年4月初，滨河国际城电建泷悦华庭一期小区内的苗木刚刚开始返青。

一群业主扯着白条幅走进小区，开始声讨开发商电建。

最让业主难以接受的是，小区内大量的草坪和硬化道路，与前期宣传和售楼部里的沙盘展示严重不符。

为了讥讽开发商，业主们煞费苦心地做了条幅，在园区内进行摆拍，以求得到开发商的重视。

有一说一，业主们此举太不恰当。

此时距离该小区的交房时间还有7个多月，开发商所呈现的自然不是交付效果，最终做成什么样都还是未知数，此时维权既不合时宜，也不合常理。

但是话说回来，业主们之所以这么激动，是因为看到现状就足以预判交付效果，有些地方如果不及时找开发商协商，很难再做调整，比如大量的硬化道路已经完工，想要拆掉重做绿化几乎不太可能。

除了绿化缩水问题外，业主们还向开发商电建反映了人车不分流、塑胶跑道减配、小区品质升级等问题。

滨河电建泷悦华庭一期业主的举动，也算开了郑州房市的又一先河——维权前置，距离交房大半年就开始维权。

我上一次听到类似的词汇，还是某本土房企创造的“物业前置”，就是在小区交房前，物业就先开始向业主提供服务，比如给业主在住的房屋进行保洁、维修等。

都是“前置”，差别还是挺大的。

03

业主要求改造，现在效果咋样？

电建泷悦华庭业主们虽然行动过于着急了，但确实带来了一些整改效果。

从4月至今，业主们与开发商电建之间的沟通有来有往，一方提问题、提诉求，一方回复解决方案，有不少问题都得到了优化和解决。比如：

业主要求小区内主要区域增加景观石，电建回复同意小区内增加15组共计28个景石；

业主要求草坪中增加点缀小品，电建回复同意增加13组小品点缀；

业主要求更换小区的雨水篦子，电建回复同意更换为不锈钢雨水篦子；

大部分业主要求用塑胶跑道而非沥青跑道，电建回复称征得每一位业主同意后，可以更换；

业主要求小区内施行人车分流，电建给出了3种方案供业主选择，最终双方同意使用第三种方案进行改造……

类似的园区改造、信息沟通等问题，业主们一共列了40多条，电建都逐一进行了回复，也表现出了应有的诚意。

但是目前，仍有一些业主反馈的问题没有解决，或者是应付性解决。

比如消防登高面，也就是“楼下飞机场”的问题，业主们在景观设计方案中看到的是，消防登高面将通过铺装、花草和矮墙的结合，打造成入户范大堂花园，或者是儿童活动区、健身区。景观设计方案中的画面是这样的：

交付后却是“飞机场”的样子，也就是那位P图业主的作品。

业主再次争取后，开发商表示会进行再设计。

结果，设计成了这样子：

是的，你没有看错，很细心地加了纹路。

还有业主反馈的厨卫窗户内开的问题，目前也未能解决。业主表示，开发商在售楼部宣传的是窗户内平开窗，合同中也约定了门窗为断桥铝合金型材 双层中空玻璃。

但是业主表示，目前边户的厨卫做成了内开内倒式，中间户的厨卫采用了钢制、灌浆玻璃、内开，与前期宣传和约定不符。

电建以满足消防需求为由拒绝了业主的整改建议，这让业主们无法接受。

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还有小区东侧和北侧围墙的景观设计，电建原本已经做了实墙 铁艺栅栏围挡，内部进行硬铺装，业主要求将硬铺装拆除，增加绿化带。

电建回复业主称，东侧外围是已建成的市政绿化景观带，通透性的铁艺围挡可以增强园区景观与市政景观带的融合互动。

言外之意就是，外面市政做得好，里面我就不做了，方便大家看外面的风景。

确实，滨河市政的绿化水平相当出色，泷悦华庭一期东侧围墙外的绿化带是这样的：

围墙内的绿化首次整改后，业主不满意，要求进一步提升。

电建回复称：东围墙内将增加北海道黄杨进行提升。

“北海道黄杨”几个字，不懂行的业主们一听就很高大上啊，纷纷充满了期待。

最后的结果，是这样的：

墙里墙外，差距很明显，看到整改结果的业主们纷纷感到意外。

北海道黄杨，学名很高大上，其实就是卫矛冬青，小批量采购单价不到5毛钱一棵；郑州刚需盘的围墙普遍采用蔷薇花，成本其实也不高，小批量采购单价一棵1块多。

这里还有一个很有意思的现象：

郑州有很多开发商都是想着法子找市政批条子，去改造小区周边的市政道路景观，比如北龙湖融创壹号院、永威上和院、正商上境系，再比如万科在郑州的众多项目，均是如此。

但是在电建泷悦华庭，小区外的市政景观太好了，小区里的干脆敷衍了。

04

泷悦华庭的景观呈现，究竟值不值？

有业主透露，该小区景观工程总承包价是2367万元，中标结果公示也可以在网上直接查到。

我们可以据此推算一下电建泷悦华庭的景观成本。

该小区一期占地总面积是89.89亩，约6万平米，小区绿化率是49.1%，意味着小区内绿化面积大约是29460平米。

2367万的景观工程总报价，平摊到绿化面积上，小区内景观成本大约是803元/平。

803元/平的景观成本处在什么水平？

北龙湖小区名贵树种多、山石水系丰富，景观成本基本在1500-2000元左右，北龙湖景观成本最高的是永威上和院，对外声称在3000元/平左右；

主城区其他改善盘，800元/平足够实现流水淙淙、绿树成荫的效果了，当然也有个别楼盘能突破1000元/平，比如滨河亚新海棠公馆，当时就声称景观成本高达1000多，最终呈现的效果确实也非常惊艳了。

而刚需盘的景观成本更低了，600元/平足够做出不错效果了，还有不少小区景观成本连500元/平都不到。

也就是说，电建花803元/平的景观承包价，水平高的话应该能做出北龙湖小区的效果，水平一般的话做出正常改善盘的景观效果，而目前却被施工方做出了普通刚需盘的效果。

别说是业主意难平，开发商电建恐怕也得好好想想了。

业主们普遍猜测，要么是他们掌握的总价信息有误，电建实际上给施工方的总价并没有这么高；要么就是景观施工方管控不严格，滴漏跑冒太严重。

这里还忍不住补上一刀，前面说的这些景观成本，大都是“声称”。

据业内人士透露，北龙湖在售的某项目，景观展示相当亮眼，对外声称景观成本1500元/平，而真实成本仅有700-800元/平左右。

那么再看看电建泷悦华庭一期，803元/平的景观成本，真实成本该值多少钱？

05

电建能不能做好？

当然能！

首先，电建有好的作品案例，泷悦系又是电建旗下的高端产品系，在外地可以做好的，在郑州同样可以做好。

其次，电建泷悦华庭是电建在郑州第一个项目，后续还有多个楼盘开发，泷悦华庭必然是要做成标杆的，它需要为电建在郑州的全面布局打下坚实基础。

从电建在郑州陆续拿地和合作的项目数量来说，电建显然是格外重视郑州市场的，所以，电建对郑州不仅没有歧视，还会拿出更大的诚意对待相信它的郑州业主。

尽管有人说，电建泷悦华庭当年是以地王姿态进入滨河，相比其他几个项目已经属于高位站岗，后期滨河地价下跌，新房价格也不断跳水，电建泷悦华庭品质和景观缩水是必然。

但是我仍然希望且相信，电建泷悦华庭可以做得更好，毕竟电建泷悦华庭一期的售价并不低，当时19000元/平左右的单价不仅能够给电建带来利润，而且远高于周边友商的金地、华发等项目。

更何况泷悦华庭仅有区区两个地块，不到200亩的土地，一期交付仍有近3个月的时间，足够电建充分释放自己的能量了。

希望电建泷悦华庭的业主们，耐心等待的同时，继续加强沟通吧。