2021年随州市最新房价「2021年随州城区房地产市场简报及2022年楼市走向房价预测」

| 以上数据为不完全统计，不作为投资及购房推荐

2021年，在疫情防控常态化之下，受大环境的影响，随州房地产市场经历了上升、回落、趋缓的多个阶段。城区商品房交易在以价换量中实现增长；房价在销售承压中回落；市场总体供应在新项目减少的情况下继续下滑。

商品房及住宅销量增长

市统计局统计数据显示，2021年1-12月随州全市商品房销售总面积120.4万平方米(2020年同期为99.7万平方米)，其中住宅销售总面积为109万平方米(2020年同期为97.06万平方米)。2021年1-12月全市商品房销售总金额为60.5亿元(2020年同期为59.71亿元)，其中住宅销售总金额为55.3亿元(2020年同期为56.3亿元)。

2021年12月随州统计月报截图

2020年12月随州统计月报截图

根据上述数据计算得出，2021年全市商品房销售面积较2020年增加20.7万平方米，增幅为20.76%; 商品住宅销售面积较2020年增加11.94万平方米，增幅为12.3%。

相较于2020年，2021年疫情防控的常态化运行，为楼市创造了相对平稳的大环境，年内12个月我市房地产市场正常运行，成交量自然较2020年有所增加。

新房价格整体回落

2021年全市商品房销售均价为5021.59元/平方米，与2020年同期（均价为5988.97元/平方米）相比下降967.38元/平方米，降幅为16.15%，住宅销售均价为5076.64元/平方米，与2020年同期（均价为5800.54元/平方米）相比下降723.9元/平方米，降幅为12.48%。

在行情下行趋强的2021年，随州楼市以价换量的现象大幅增加，直接导致了整体成交均价的回落。

2021年城区商品房供应汇总表

商品房供应继续回落

据随房网数据中心不完全统计显示，2021年随州城区（含淅河、何店镇、万店镇）商品房预售共批准26个项目的134栋房源上市，新增商品房7289套、共 78万8450.34平方米（包含不可售套数及面积）。

与2020年统计数据相比，2021年预售项目减少1个，商品房供应总面积减少55万3251.34平方米，商品住宅供应量减少3637套。

以下为随房网统计典型项目分析（不含已退出市场且仍有库存房源可售的项目）

楼市需求释放 供销实现平衡

据随房网不完全统计数据显示，2021年随州城区及3个乡镇新建商品房新增可售7507套，与47个典型项目总的网签量7855套相对比，两者相差247套。这意味着，年度商品房供需实现了动态平衡。

其中，新建住宅新增可售4922套，与47个典型项目总的网签量6632套相对比，两者相差1710套。不难看出，2021年随州城区的住宅成交量远远高于供应，这是部分楼盘存量集中网签和大部分楼盘以价换量促销的结果。

2021年城区及乡镇商品房供应项目数量占比图

2021年，随州五大片区及乡镇新增28个项目的可售房源，其中城东和城南各有8个楼盘推出了新房源，片区供应楼盘数量占比均为28.57%,其次为城北，5个项目推出了新房源，占比17.86%。城西有3个楼盘推出新房源，城中有一个项目开盘。

| 2021年城区增商品房数量一览表

新增可售的单体楼栋方面，城南仍然处在供应的首位；区域共新增50栋房源，占比37.31%，其原因在于城南不仅有新楼盘开盘上市，还有处于开发中期的存量项目集中供应；另外，交投金科府、金都华府、桃李春风等三大楼盘推出了大批量的低层合院、叠墅产品上市，使得区域单体楼栋总数量靠前；

城东和城西新入市的楼栋数量均为26栋，其中，城东供应的主要楼栋为高层产品（新开盘的公园三号及既有项目红星天玺、御景天城、碧桂园紫宸等），城西为低层产品（供应的主力为卓尔青铜古镇）；城北新增23栋，主力供应楼盘为花样年华、吾悦广场、恒大悦龙台。值得关注的是，城中区域也有了新房供应，楼盘为里外里商业街。

2021年城区及乡镇商品房供应套数占比图

新增供应套数方面，城南增加商品房2220套，占比约29%；城北增加商品房2148套，占比28%；城东增加商品房1980套，占比约26%；城西增加商品房823套，占比约17%；城中增加商品房112套，占比约2%。

2021年城区及乡镇商品房供应面积占比图

新增供应面积方面，城南增加商品房31万4345.46平方米，占比约37%；城东增加商品房19万5481.23平方米，占比约23%；城北增加商品房18万8115.92平方米，占比约22%；城西增加商品房9万8230.12平方米，占比约12%；城中增加商品房5177.13平方米，占比约1%；乡镇3个项目增加商品房39879.35平方米，占比约5%。

2021年城区商品房供应套数分类型占比图

事实上，在2021年，随州城南片区有碧桂园半山悦和金都华府两大新项目上市，加上既有项目的推新，使得区域的供应量处于各片区之首；城东尽管有公园三号和锦山花园两大新项目上市，但片区内多个楼盘处于项目开发的尾期，推新力度大不如以前，片区的总体供应量自然回落；

城北片区花样年华的上市，丰富了片区的供应，再加上吾悦华府和曾投璟园的余量供应，使得片区的供应总量处于较高水平；城西供应的主力为绿城玉园、卓尔青铜古镇和随州印象，这三个项目均为既有项目；城中仅有里外里商业街供应，不过该项目是商业项目，仅向商业市场供应了房源。

商业市场供应活跃

2021年，随州城区商业用房市场（含商铺、写字楼、公寓）供应仍然较为活跃，共有17个楼盘推出各类型的商业用房，其中纯商业的楼栋共计37栋，总面积15万5065.77平方米。

按面积分，公寓含商铺类商业面积50868.58平方米，占比约33%，纯商业类面积72936.71平方米，占比约47%，写字楼类面积31260.48平方米，占比约20%。

从分形态占比情况来看，纯商业仍然是商业市场供应的主力。

各类商业供应面积占比图

在纯商业用房供应面积的片区占比方面，城东各类商业供应41748.31平方米，占比为27%，其供应的主力为红星天玺公寓及商业，东方家园和恒大名都商业、千千水岸冠城商铺；城北各类商业供应40623.76平方米，其供应的主力为花样年华公寓及商业、吾悦广场商业、国汽城商铺、恒大悦龙台商铺；

城西各类商业供应34332.6平方米，其供应的主力为卓尔青铜古镇商业和随州印象商业；城南各类商业供应33189.97平方米，供应的主力为碧桂园半山悦商业、绿地47号地商业及白鹤山银苑写字楼。

纯商业分片区占比图

不过，从新增商业的供应套数来看，含有商铺的公寓达到1132套，占比近半，约为49%，这类产品是天玺中心及花样年华两大项目；写字楼为34套，是白鹤山银苑的商业楼；底商类130套，分别由碧桂园半山悦、金都华府、花样年华、红星天玺、交投金科府、曾投璟等楼盘供应。

各类商业供应量占比图

值得关注的是，纯商业类供应量达到993套，主要集中于商业街和独立式商业盒子或连廊式商铺，如卓尔青铜古镇商业街、红星天玺商业街、里外里商业街嘉墅、随州印象、东方家园、千千水岸冠城等。

各类商业供应分片区占比图

从商业供应的套数分区占比情况来看，城北共949套，占比41%，供应的主力为花样年华楼盘，该项目供应公寓594套，其次为国汽城（217套），商业氛围浓厚的吾悦广场项目仅新供应38套商业；

在城东，商业供应760套，占比约为33%，供应的主力为天玺中心（公寓506套）和天玺商业街（189套），其次为千千水岸冠城（28套）；在城西，商业供应334套，占比约15%，供应的主力为卓尔青铜古镇商业街区（272套），其次为随州印象（62套）；在城南，商业供应134套，占比约15%，供应的主力为碧桂园半山悦（38套），其次为白鹤山银苑写字楼（34套）。

新增各类单体楼栋数占比图

新增单体楼的类型方面，纯商业楼栋34栋，占比约27%；30层以上的高层供应15栋，占比约12%；20-29层的高层供应12栋，占比约9%；15-18层的中高层供应14栋，占比约14%；11层小高层供应2栋，占比约2%；8-9层的多层或洋房供应4栋，占比约3%；4-6层的叠墅（含洋房）供应16栋，占比约13%；2-3层的别墅或合院供应23栋，占比约18%；公寓带底商2栋，占比约1%。

新增各类商品房占比图

新增商品房供应套数的类型方面，纯商业供应993套，占比14%；写字楼供应34套；含底商公寓1132套，占比约16%；30层以上的高层供应2025套，占比约28%，20-29层的高层供应1262套，占比约18%；15-18层的小高层供应1138套，占比约18%；8-9层的多层或洋房供应60套，占比约1%；4-6层的叠墅或洋房供应242套，占比约3%；2-3层的别墅或合院供应107套（其中合院14栋79套），占比约1%；住宅底商供应130套，占比约2%。

新增各类商品房面积占比图

新增商品房供应面积的类型方面，纯商业共72936.71平方米，占比11%；公寓含底商供应50868.58平方米，占比约7%；30层以上的高层供应142517.95平方米，占比21%，20-29层的高层供应156887.96平方米，占比23%；15-18层的中高层供应152847.64平方米，占比22%；8-9层的多层或洋房供应9138.84平方米，占比1%；4-6层的叠墅（含洋房）供应38983.8平方米，占比6%；2-3层的别墅或合院供应18762.23平方米，占比3%。

在商品房供应的产品类型上，高层产品仍然是供应的主力，15层以上的高层共计供应452253.55平方米、4425套（含底商），其套数占比达到62%；

小高层产品仍然保持近几年较低的供应量，且处于回落趋向，仅供应两栋88套。多层产品因前两年的集中供应和去化，库存量仍然可观，且这类产品的在售楼盘多处于清盘阶段，价格促销力度较大，竞争激烈。为追求更快地去化，新项目调减了此产品的供应。

4-6层的叠墅（含洋房）尽管供应量有所回落，但仍然保持了较高的在售数量，毕竟这类产品在前两年是改善需求的主力。2-3层的别墅或合院产品仅有少数几个项目供应，在销售承压的情况下，该类产品的供应也趋向回落。

车位交易成常态

据不完全统计，2021年随州城区共批准10个项目的13个单体车位项目上市，共计25万5380平方米，可售个数为7261。其中，吾悦广场、千千水岸、海翼汉东至尊、中梁楚悦府等项目是车位供应的主力。

前述4大项目供应车位4812个，部分项目的车位销量较为可观。以吾悦广场为例，该项目供应车位2146个，网签414个。这是随州《关于加强城区房地产开发项目车位车库交易管理的通知》（随建文〔2019〕9号） 施行后，房地产开发项目车位销售规范化和市场化的结果。在随行就市的新常态之下，随州城区庞大的车位市场逐渐被激活，满足了业主的需求。

在售楼盘数量分区占比图

从不完全统计的随州城区47个典型在售楼盘分布来看，城东20个楼盘纳入统计，占比43%；城南12个楼盘，占比25%；城北9个楼盘，占比19%，城西5个楼盘，占比11%，城中1个楼盘，占比2%。

从典型楼盘分类型销量占比情况来看，30层以上的高层网签总量为2498套，占比约45%；21-29层的高层网签总量为1679套，占比约21%；15-18层的高层网签总量689套，占比9%；11层的小高层网签总量208套，占比3%；8-9层的多层或洋房网签总量为267套，占比3%；4-6层的叠墅或洋房网签总量为166套，占比2%；2-3层的别墅或合院网签总量为125套，占比2%；商业（含商铺、公寓、写字楼）网签总量为1223套，占比15%。

典型楼盘分类型占比图

从成交情况来看，价格亲民、促销力度大的高层产品是市场去化的主力，其中15层上的高层去化5866套，占比达到75%。该类产品年度供应仅4425套，供应远远小于成交，基本上处于库存去化阶段。在销量高于供应的背后，是这类产品价格竞争白热化、大部分房企以价换量的结果。

事实上，在2021年，各类促销如特价房、秒杀房、工抵房、送车位、送装修等策略层出不穷，部分头部房企通过价格策略的降维打击，直接赢得了先机。

另外，在2021年，市场上部分楼盘基本无高层住宅产品供应，以高层销售为主的楼盘如千千水岸冠城、瑞帝新世界、公园二号、随园嘉墅、海翼汉东至尊、东方家园、荣御中央等项目全部以库存去化为主。这也是导致年度高层住宅去化量远大于供应量的又一原因。

各类商品房供应与网签对比表

属小众产品的公寓网签量最小，导致此现象的原因在于，一是这类产品在市场中并没有大范围的供应，仅个别楼盘在售；二是在市场竞争中，该类产品的价格优势并不明显；第三则是后疫情时期，投资群体的转向。

在供销对比表的产品类型中，去化最多的为30层以上的高层，该类产品年度供应2025套，去化3498套，两者相差1473套，呈现成交量远大于供应量的现象。另外，去化较好的还有21-29层的高层，供应1262套、去化1679套，两者相差417套。

其原因在于，一是高层产品的受众为数量庞大的刚性购房群体；二是大部分高层在售项目无新房源供应，导致年内供销差距缩小；第三则是多数高层产品的促销力度更大，充分激发了购房者的需求，个别头部房企猛烈的促销实现了快速去化。

除了20层以上的高层销量高于供应外，11层的小高层（供88套，销208套）和6-9层的多层产品（供应60套，去化267套）也出现了去化大于供应的现象。这两类产品的供应集中于前几年，年内出现个别项目存量房源集中网签和部分楼盘清盘促销的现象，显现出产品和价格的优势，最终总销量可观。不过，这类产品中新上市房源并没有呈现供不应求的状况。

从对比表中来看，写字楼产品也出现了去化大于供应的现象。不过，这类产品在2021年仅有恒大御府和白鹤山银苑有售，且只有恒大御府的写字楼售出。

15-18层的高层供应1138套，去化589套，出现近去化率刚过一半的原因在于，这类产品在年内集中供应（公园三号、碧桂园半山悦、花样年华等新开盘项目都有供应，达到835套），再加上既有项目此类房源的推新，供应与去化量的差距得以放大。值得关注的是，这类产品的价格也在市场竞争中得以调整，产品的去化速度将进一步加快。

4-6层的叠墅或洋房产品供应242套（含洋房24套），成交166套，销量尽管小于供应，但仍然较为可观。这类产品中的叠墅集中在御景南山、碧桂园紫宸、交投金科府和金都华府等四个项目，属改善型产品；其中御景南山项目和碧桂园紫宸项目的该类产品销量较高。

合院或别墅类产品供应107套，成交125套，其销售情况较2020年大有改观。去化的主力集中于卓尔青铜古镇和交投金科府两大项目。

商业方面，2021年供应1155套，网签976套。主要去化的项目集中于恒大御府、吾悦广场、国汽城、卓尔青铜古镇、红星天玺、恒大悦龙台、恒大名都、海翼汉东至尊、书香别院等楼盘。其中恒大御府集中网签202套，居第一位。

典型楼盘销售套数分区占比图（不含公寓和写字楼）

从住宅销量排行前二十位的楼盘来看，23个楼盘网签6115套，占整个统计数据的88.89%。其中，排名前十的11个楼盘网签4590套，占比66.72%。排名前十的11个楼盘中，有7个楼盘为品牌开发商的项目。可见，品牌开发商即便在市场下行、行情白热化的时期依然能在竞争中处于前列。这也说明了，即便在市场预期较低的时期，头部房企对成交量的带动作用仍然很明显。

42个典型在售的住宅中，城东网签2311套，占比35%; 城南网签2116套，占比32%；城北网签165套，占比25%；城西网签540套，占比8%。这四大片区中，城东的在售项目最多，其中网签量居前的有红星天玺、御景天城、千千水岸冠城、碧桂园紫宸等。城南的在售项目数量居第二位，网签量靠前的有交投金科府、御景南山、随州碧桂园、碧桂园半山悦。城北在售的项目中，吾悦广场网签量遥遥领先。在城西片区，绿城玉园的网签量领先于片区内其他项目。

2021年，受房地产市场周期性下行及金融政策收紧的影响，开发商企业间的竞争进一步加剧；在购房者预期向下、观望情绪不减的氛围中，随州城区房地产行业压力重重。

在此背景下，部分楼盘通过以价换量的方式激发了购房者的出手意愿，使得商品住房成交量得以增长；不过，受装修房销售完毕逐渐退出市场及高价改善性住房需求减少的影响，商品住宅的成交均价出现回落。

2021年，部分楼盘因销售及回款承压，向市场推出的团购房及工抵房冲击了楼市整体的价格体系，使得一场围绕价格为中心的楼盘营销策略贯穿始终，直接强化了买方的市场地位，让随州城区商品住宅价格回落。

2021年，在处理部分楼盘因资金问题停摆的工作中，房地产市场的监管得以强化和优化。交房即交证成为随州楼市的新常态，有力地维护了购房者的合法权益；城区产权车位的批量上市，进一步激活了车位市场。

2021年，新上市项目的减少，使得随州楼市逐渐进入一个转折期，那就是，以库存去化、准现房或现房销售为主的新时期。这在无形之中规范了市场、降低了延期交房的风险，同时也带动了以现房为基础的二手房市场。

2022年随州楼市走向及房价预测

2022年是实施“十四五”规划的关键之年。在兴产业、活经济、聚人才、壮发展的进程中，在“有质量、更有质感的高品质生活”目标指引下，宜居宜业、精致精美的品质城市已在路上。而城市更新改造的加快、社会事业的升级、城市功能品质的提升，又将进一步优化主城区的资源配置，放大主城区的居住承载水平，满足市民对美好生活的需要，为购房需求的释放提供持续动能。

另外，“十四五”末常住人口城镇化率超过62%的规划，尤其是农户可带“三权”进城落户政策的推进，必然使得新型城镇化进程进一步加快。这将直接引导农业转移人口和其他常住人口向城镇转移落户，创造更多的购房需求。

在坚持“房住不炒”定位，保障刚需，满足合理改善需求，促进房地产良性循环的方针引导下，2022年的随州房地产市场将更加良性有序、健康平稳。

在以现有项目销售为主的新时期，2022年随州房地产市场仍然维持库存去化的基调。在新项目减少、供应量回落的2022年，随州城区商品房的库存量将进一步去化。预计2022年全年，随州城区商品房市场将实现供需平衡；在部分促销项目销售完毕退出市场之后，房价将得以回升。

城区新上市楼盘数量稳中回落

2022年，随州城区（不含淅河）上市的新楼盘有城东的龙基东麟府、城北的欧亚达和文汇创意城、城西的湖锦一号（其余准备中的楼盘何时上市未知）。

相较于2021年6个全新楼盘的开盘（公园三号、碧桂园半山悦、花样年华、锦山花园、金都华府、里外里商业街），2022年新上市参与商品房供应的楼盘数量及总体量均有所回落。

多个楼盘进入开发及销售尾声

2022年，城东的海翼汉东至尊、碧桂园紫宸、东方家园、随园嘉墅等将在清盘销售中进入尾声，公园二号、红星天玺、锦山花园、瑞帝新世界等项目将结束推新，全面进入库存去化之列；御景天城25号楼，千千水岸冠城1、8、9号楼，公园三号后期等三个楼盘将继续推新。

城南的碧桂园南山叠翠、半山悦两大项目将在加推销售中进入尾声；绿地空间站、御景南山等项目将结束推新，全面进入库存去化之列；金都华府、交投金科府、桃李春风将持续供应；荣御中央三期也将重新启动开发，这将使得城南的主力供应地位得以保持。

在城北，曾投璟园、明珠雅居观悦、随园雅居将在销售去化中进入尾声，花样年华结束推新并进入库存化时期，吾悦广场的持续推新和欧亚达正式上市销售，将继续为市场供应发力；在城西，随州印象、绿城玉园、卓尔青铜古镇三大项目将继续推新，书香别院将在清盘中进入尾声，湖锦一号项目的上市直接为市场提供全新的选择。

销量大于供应将再现

2022年，商品房供应的主力将落在全新项目和少批量的在售项目。这些项目中，有全新项目如龙基东麟府、欧亚达、文汇创意城、湖锦一号等楼盘，在售推新的项目如绿城玉园、卓尔青铜古镇、吾悦华府、千千水岸冠城、公园三号、金都华府、交投金科府、碧桂园半山悦等楼盘的推盘速度将随着市场的变化而调整，预计年内有效的供应量并不会出现大的增长。

除了有新源供应的项目外，其他的大部分项目将正式进入准现房或现房的时期，消化的是现有库存。在当前政策走向转好，购房需求稳定的背景下，新房的成交量将与供应量实现平衡，并最终超过供应量。

小结：2022年，随州房地产市场将进入供需趋稳、销售冷热不均的库存去化新时期。当小批量项目进入销售尾声并淡出市场之后，随州城区在售楼盘的数量将进一步减小，这将为房源充足的楼盘带来新的契机。

在刚性购房需求为主的新房市场，房价是始终绕不开的话题。当头部房企淡出价格战之时，随州城区整体的住房均价也将在波动中回升。

特别说明：以上信息仅为随房网统计的商品房合同网上签约数据（非最终备案数据），该数据不计算认购情况。可能存在库存合同备案等其他因素导致差距较大的情况。以上数据与实际成交情况相比尚具一定的滞后性，因网签撤销等原因可能与实际情况有出入。统计的网签成交信息的大部分项目以2019年后预售上市的楼盘居多；以上网签统计信息不含公园二号17号楼。 所有数据仅供参考，不作为投资及购房推荐的依据，最终数据以房管及统计部门公开信息为准。