河南三四线城市房价「河南三四线城市最偏地段楼盘居然卖出每平20000多的天价」

我一向深知，南阳从来不乏有钱人。

但是那些花几百万买一套房子的南阳人，他们内心是怎样一种考量？究竟是什么样产品让他们这样欲罢不能？

同时，能成功把南阳偏居一隅的别墅卖到每平米2万多的操盘手，到底又是怎样超乎寻常的牛人？

在见到美盛白河湾营销总监李高峰之前，这些疑问一直在我的脑海里盘旋。

1

2018年2月10日。鸟巢以北，白河之畔，美盛白河湾销售中心。

坐在我面前的李高峰，没有想象中的张扬和高调，举手投足之间流露出的，是一个地产职业经理人的睿智与自信。没有太多客套的寒暄，双方直奔主题。

这是《大宛楼市》首次对南阳地产大咖进行面对面访谈。全程不到一个小时，但干货满满。以下内容来自访谈录音整理。

李叫瘦：聊聊这些年您在房地产行业的经历和感受吧。

李高峰：我是2009年进入房地产行业，先后经历了一个全国20强的地产代理公司和两个上市企业，美盛地产是我职业生涯中的第四个公司。在房地产行业摸爬滚打这些年，我有个一个深切体悟就是，入行时的起点非常关键。我身边很多朋友最初跟我起点一样，但是后来各自选择了不同的企业，最终每个人的发展差别很大。

选择房地产行业，一定要选择有实力的企业，而不能被眼前的蝇头小利蒙蔽双眼。不管是体制、文化理念以及企业领路人的格局视野，都要慎重考量。选对了企业，对自我职业生涯发展和价值提升是不可估量的。

李叫瘦：所以，您当初选择美盛的原因是什么？

李高峰：论实力，实事求是说美盛地产在省内都算不上大企业，年销售额不足50亿。但为什么我最终选择了美盛，是因为我跟美盛多次接触沟通之后发现，发现这个公司有很特点。

第一，一般的房地产企业，由于产业单一，当遭遇市场严厉政策冲击时，很容易造成资金链问题，一个项目的中断甚至能拖垮整个公司。美盛集团2004年在漯河起步，多年来不仅在房地产行业绽放异彩，同时在交通、能源、金融、文化产业等领域全面投资，多元化布局比较成功。同时，在十几年耕耘之后，美盛把房地产板块确定为未来发展重点，企业正处于稳定上升时期。这是我选择美盛的第一个原因。

第二，据我了解，美盛地产从老板到营销总到财务总，高层领导大部分都是营销科班出身。履职之后，我翻阅项目资料发现，项目在15年左右曾投入了大量的市场推广，这给我吃了一颗定心丸。在企业重视营销推广的前提下，只要产品品质跟得上，销售绝对不成问题，因此我很有信心。

第三，我研究过美盛之前开发的一些项目，比如漯河新天地，郑州美盛中心，美盛喜来登酒店，许昌鹿鸣湖壹号等。美盛的项目不多，但有一个特点，做一个成一个，而且在当地享有一定口碑。像十年前的漯河新天地，迄今还是漯河最繁华的商业中心；郑州美盛中心也是目前郑州入住率最高、租金最高、管理最好的高端写字楼。

特别是美盛白河湾，它定位是高端豪宅项目，这样的产品在市场上竞争对手比较少。对于地产从业人员而言，卖高端产品更具挑战性，而且对个人成长也很有利。我看中的就是美盛对每一个项目的用心。

2

李叫瘦：这两年，美盛白河湾在南阳市场上认可度很高，您觉得项目胜在地段还是胜在产品？

李高峰：首先我承认，在一般人眼里，美盛白河湾的地段不好，目前周边生活配套也不全。但是在白河湾买房的业主，99%看重的都不是这个房子本身。所有房子都是钢筋混凝土，本质上没有差别。差别在于环境，在于生态，以及这个社区本身自带的圈层。

目前白河湾别墅二期成交价已经卖到了23000元/㎡，一套别墅六七百万，坦白说这不是一般人能住得起的。但为什么还是有人买单，并且还络绎不绝？我想根源就在于这个项目最核心的东西：品质、生态、圈层。白河湾1.39的容积率，在全南阳应属最低。关键是这个项目的大环境、生态资源不可复制。

有句话叫，“百万买房，千万买邻。”对于中国这样一个人情化社会，你的身份地位不可避免要与你的生活圈子相互映衬。无论是从世俗利益和精神层面考虑，圈层的价值都是无法用金钱衡量的。这也是南阳高端人群纷纷选择白河湾的主要原因。

李叫瘦：自从一线房企相继进入南阳市场以来，消费者对于开发商品牌的重要性有了更深的认知。未来市场竞争越来越激烈，您认为美盛的优势在哪？

李高峰：南阳这块蛋糕，全国TOP30的开发商都在觊觎。从我得到的内部消息来看，不少品牌房企大概率会在2018或2019年进入南阳市场。这两年市场情况有目共睹，越是烂尾楼多的城市，消费者对开发商品牌的依赖性就越强。未来的竞争会更激烈，毫无疑问。

我们的优势在哪？美盛地产已经确定了未来持续走高端路线的定位，未来只做高端，不做刚需。2018年的目标，是实现100个亿的销售额。并且我们提出一个口号：“营销学融创，品质学永威”。在产品品质方面，美盛的要求只会越来越严苛，这是我们的核心竞争力。

李叫瘦：2018年，美盛在南阳有没有新项目亮相？如果有，会给南阳市场带来怎样的惊喜？

李高峰：可以透露一点，2018年美盛一定有新项目问世。项目位于南阳新区，占地大概150亩地左右，但具体位置暂时不方便透露。新项目依然是以低密度洋房产品为主的高端社区，容积率不超过2.0。

在目前市场竞争越来越激烈的情况下，美盛对18年新产品的打造方面会更加用心。我可以保证，这个项目非常值得期待。

3

李叫瘦：作为典型的三四线城市，南阳房地产这些年经历了由野蛮生长到逐渐规范的蜕变过程。对于南阳楼市的未来走向，您个人有着什么样的看法和判断。

李高峰：2017年全国房地产销售首次突破13万亿，达到了历史最高值。这充分说明房地产市场需求极大，特别是三四线城市，在去库存政策的刺激下，市场普遍呈现火爆。

眼下，一线开发商对一二线城市热情不大，重点向三四线倾斜。比如建业、碧桂园等房企，大多重心下沉，走轻资产合作开发路线。未来对本土中小开发商来说，压力更大，生存空间更小。现在银行也在对每一个公司、每一个项目进行评估，对于品质好、证件全、客户优质的项目，银行在贷款的政策上会更加倾斜甚至放宽。而对当地一些开发资质较差，企业信誉不高的企业，会缩减对他们的贷款，这样对他们来说是雪上加霜。

因此，未来的行业格局是强者恒强，弱者更弱。

我的判断是，2018年南阳房地产市场还是会以大品牌开发商为主，房价持续上行。另外，不同级别城市之间会有一个挤出效应，一二线房价飙升，南阳也会水涨船高。为什么，在郑州买不起房子的南阳人，可能会靠考虑回南阳买。所以2018年南阳房价还有得涨。

我长期看好南阳房地产，因为南阳人口基数大， 加上19年高铁开通之后，城市发展会越来越快，基础配套越来越完善。南阳房地产市场不是没有需求，而是有大量需求。问题在于，市场上缺乏真正的优质产品。

同时，银行房贷利率已经上调25%，首套房首付比例从原来的百分之二十上升为百分之三十，所有的政策信号都没有明确表示支持房地产。那么这样会造成什么后果？一旦调控政策放开，市场一定会爆发。

李叫瘦：大宛楼市很多粉丝都很纠结：眼下该不该买房，到底该买什么样的房。对他们，您有什么样的建议。

李高峰：不用怀疑，房子肯定要买，越早越好。最关键的是，要买好房子。看品牌，看证件，看品质。一套房子70年产权，几乎等同一个人的生命那么长，所以买房一定不要只看眼前的两三年，一定要站在五年十年的角度去看。

五年之后，十年之后，一个城市的变化会超出你的想象。

4

结语：

当下，很多人对南阳这座城市爱恨交织。

一方面，我们希望见证它的勃兴，分享它的繁华；一方面，我们又对随之而来的房价上涨、阶层割裂咬牙切齿。

然而时代发展的逻辑总不以个人意愿为转移，城市呼啸向前，我们只能在尘烟滚滚中被裹挟着前进。