昆山新房茶水费「茶水费倒挂6000元/平米实地踩盘昆山新盘抢疯了」

最近听到这样一条消息，说昆山的一个楼盘抢疯了，想要买房，需要交十几万的茶水费才有资格参与摇号。

一直以来，昆山都凭借着强劲的经济实力稳坐全国百强县的头把交椅，经济总量甚至要高过苏州市内。不过，不同于昆山下面的花桥，花桥是因为靠着与上海临近的关系，吸引了大批上海工作的刚需、外地的投资客前来购房，楼市火热有迹可循。

上周花桥楼盘的看房人群

但是昆山市内一直实行比较严格的限购政策，房子也主要是内部消化为主，怎么楼市突然就火到需要靠另外交茶水费才能抢房了呢？

于是在近期，我们前往了昆山市内，一探这个“突然爆火”的楼市究竟。

这里先放几个结论：

1. 昆山改善热比上海刮的更早

2. 昆山市内拍地稀少，新房源颇为紧缺

3. 昆山有着很多倒挂盘的存在

01踩盘情况

1. 城东板块

昆山市内分为5个板块，分别是城东、市中心、城西、城南、城北板块，我们踩盘的第一站选择了城东板块。

昆山市房价图

城东板块离上海最近，房价最低，同时据说交茶水费才能参与摇号的项目也在这个板块。而我们看的第一个项目也就是这个楼盘，公园壹号名邸。

公园壹号名邸项目沙盘

虽然并没有想象中的人山人海的情况出现，但是售楼处里的人气也是相当的旺。

公园壹号名邸售楼处

跟销售交流之后了解到，这个楼盘能这么抢手的原因也很简单，它是昆山有名的一个倒挂楼盘，早在03年的时候就拿了地，当时楼板价才3000块，而作为对比，万科在19年的时候在附近拍了一块地，最终的楼板价达到了11000.

这个项目在03年的时候拿的地很大，分批开发，但是因为地价低，又加上限价，所以前几期的价格也一直没有报上去，像这个项目的前几期，在16年的时候，均价才6000多，比很多县城的房价还低。

公园壹号名邸第四期价格表

为了提高价格，这个项目在之后全部做了精装交付，同时还送空调墙纸这些，据销售说，第五期会在6月中旬开盘，预计的价格是1万6-1万7之间，而这个楼盘的前几期二手房价格基本已经在2万1左右。

在这种价格差面前，其实就已经不讲什么市场行情好坏了，行情好与不好都不愁卖。而楼盘也直接不要中介，全部自销。销售向我们表示，到时候想要参与摇号，至少要准备20万的认筹金，直接打到开发商卡里，买的话直接扣除。而按照他们以往开盘的经验来说，认筹人数跟房源数一般是1.5:1,而对于是否要另外交茶水费才能进入摇号系统，销售表示，具体怎么办，就跟他们没有关系了。

而事实上，这样的倒挂楼盘在城东并不鲜见。我们看的第二个项目，珠江御景花园，同样是倒挂楼盘。

珠江御景这个项目在昆山国际会展中心旁边，位置还是比较不错的。销售表示他们跟公园壹号差不多情况，也是下个月中旬开盘，不过是毛坯交付，均价在1万5-1万6之间。

珠江御景花园售楼处

昆山本地人买房，最早是扎堆在城北，后面选择城西板块，而城东，虽然说靠近上海，但是确实昆山最后才开始发展的那个板块。不过目前的城东，从外面看起来，其实已经是比较的成熟了。而目前在建的S1号地铁，在通车之后无疑又能带动城东发展一波。

昆山城东（开发区）街景

像公园壹号一样，城东的很多楼盘拿地都很早，所以整体房价都比较偏低。花桥的均价现在在2万2-2万3左右，而城东的均价在1万6左右，而S1号线在开通之后直达花桥上海，中间差的不过就三四个站点。按理说昆山的城东很可能在花桥土地消化的差不多之后成为花桥的一个延续，通勤时间多个十几分钟，房价便宜6、7千，还是很多人愿意选择城东的。

苏州S1地铁站点图

但是按目前的情况，城东的这些倒挂盘基本上放出来就被本地人抢光，比如说公园壹号，明确表示了只接受昆山本地人认筹，同时不会等外地人社保，这就让外地人即使想要买在城东，似乎也很困难。

昆山某中介门店的二手房价格表

而且随着这些拿地很早的低价土地去化的差不多，城东的真实价格就会浮现。

万科上湾璟园售楼处

比如说我们在城东看的第三个项目，万科上湾璟园，19年11000拿的地，目前均价差不多在2万2到2万3左右。因为在价格上竞争不过那些倒挂盘，所以这个项目索性直接走高端改善路线，精装交付，品牌空调加地暖，最小的户型都有105平。

万科上湾璟园样板房

也就是说，很有可能等到S1地铁开通时，我们会看到城东的房价会以一个不可思议的上升曲线飞涨。倒不是说市场有多火，而纯粹是倒挂盘卖完了。

2. 城北板块

相比于城东，城北板块其实没什么好说的。老昆山人基本都住在这里，商圈众多，商业发达。但是因为属于昆山的老城区，其实从街道上看上去，反而不如城东显得现代化。而目前昆山的一个趋势就是从城北搬到城西城中（虽然商圈多，但是教育资源一般），所以城北在售的楼盘并不多，余量房源更少。

城北（周市）街景

像城北的周市镇中心城区，在售的就两个项目，睿怡庭和朗悦花园，都是小体量的改善住宅，两个项目剩的房源加起来不到20套，均价在2万3左右。虽然说项目的位置都是不错的，贴着万达商圈，离地铁站也就1.5公里左右，但是基本上就只有昆山本地人会选择。

睿怡庭区位

这里不得不说，昆山人的购买力真的是相当的可怕，像这些小体量的改善楼盘，总价都不低，但是基本上放出来一年左右，仅靠昆山本地人就能消化的差不多了。像我们去其他地方踩盘，售楼处基本都会有链家这些中介平台帮助促销，而昆山则基本没有，全部靠自销，靠昆山本地人自己消化。

而城中板块也是如此。

3. 城中板块

在去年差不多同期的时候，我们来过城中板块踩过一次盘，看了城中板块的万科臻望花园这个项目，那时候这个楼盘地基才刚刚打好，还没达到预售的标准，而一年之后再来，这个楼盘已经卖的差不多了。

臻望花园拿地价低于周边项目

这个项目09年开始拿地，同样是靠精装修来拉高房价，同时自带一个大型的商业体，距离昆山高铁站2.2公里，距离地铁站1.2公里，周边还有昆山将要建的一座地标建筑，不管是位置还是配套品质都可以说是高标准。

去年开盘时，这个项目放出690套房源，经过一年的去化，目前就剩下了几十套。均价2万1左右，而周边的二手房房价基本要卖到2万5，同样也是一个倒挂盘。

这个项目比较有趣的一点是，房源面积越大，均价越高，110平的户型2万1,120平的户型2万2,140平的户型2万3，从这里也能看出昆山真的是改善当道，基本上找不到什么纯刚需的项目。

融创玉兰公馆

整个城中板块，除了臻望花园外，就只剩下融创玉兰公馆还在售，不过房源也基本只剩下不到10套。

02拍地稀少，购买力强劲

去年同期去昆山踩盘，那时候的感觉就是昆山在售的新房房源不多，不是已经售罄就是还没有开盘，整个昆山市区，可买的新房甚至还没有花桥多，而这次去昆山，在售的新房项目更少。

近几年昆山土地供应量持续收紧，与此前12年来的供应峰值相比，昆山已连续四年低于500万方，供应长期处于低点。

以2019年为例，昆山去年全年一共拍了13宗土地，而市区仅占了5宗，分别位于开发区（城东），城西、城北和周市，也就是说基本上每个版块都只有一副地。而且拍的这些住宅用地，体量基本上都不大，比如说开发区长江中路的地块，一共只有4万方，即使是最大的城北地块，面积也不过8万方，入市之后只能算是一个中型小区。

而昆山本身经济发达，本地人的购买力是很强的，像上面提到的臻望花园，将近700套房子，不到一年的时间就能去化的差不多了。而这些新入市的地块，也是基本差不多，一年左右就能被内部消化掉。

打开房天下，会发现昆山显示在售待售的项目不少，但是其中很多都是已经卖完了的，像城东的首创悦都，虽然显示待售，但实际上早已售罄，售楼处都已经关门。昆山去化的速度显然超越了平台更新的速度。

今年三月份到现在，上海楼市明显开始回暖，回暖的一大特征就是改善型住宅走热，而刚需反而有些遇冷，而昆山改善热显然要比上海早的多。4月份的昆山住宅成交均价约19306元/㎡，相较于3月上涨了6.8%。而这个价格很大程度上就是被高价的改善型项目拉高的。

整个4月昆山成交量最高的项目是巴城板块的万科未来之城，共计成交了74套，而万科未来之城同时也是昆山成交价最高的一个项目，成交均价约29674元/㎡。而上面提到的城中板块的臻望花园项目，户型越大，均价越贵。这些特点都能看出，昆山人对于改善型产品的追捧，也能反映出昆山楼市基本上就是一个彻底的内部市场。

昆山2020年地块库存共计还有11宗地块，总地块面积超51万方，这11宗地块基本会在今年陆续入市，但是涉及到昆山城区的地块，也只有6宗，这6宗土地，基本上不会改变昆山楼市的现有面貌。

因为昆山基本上就是一个完完全全的内部市场，同时又存在着比较严格的限价政策，房价定不太高，房子也不愁卖，所以今年昆山的楼市基本上会维持现状。虽然S1号线开通之后，昆山全线可以通过地铁直达上海，而像城东等地方的不高，商业教育资源等也要好于花桥等，变成了临沪一个绝对的价值洼地，但是按照目前的情况来说，虽然是洼地，却是属于昆山本地人的洼地。

不过5.1号苏州开启了人才新政落户政策，本科大专均可直接落户到苏州，对于想要在上海周边购房的刚需来说，昆山确实是一个不错的选择，现在就可以早做打算。

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