中铁五号院最新进展「实探中科大旁的中铁五号院品质小区总能跑出独立的行情」

前些天班长和大家一起看了政务东板块的建发雍龙府、中海央墅、高铁都市花园和滨湖龙川里，建发雍龙府和中海央墅因品质出众，在二手房市场有着非常高的品质溢价，今天我们再在一路往北，到二环内看看中铁五号院（中铁悦和院）这个项目！

中铁五号院项目属于老城中最为稀缺的新房，所以自中铁2018年拿地以后，就非常受关注，不过楼盘一直非常低调，2019年末在没有售楼部的情况下就完成了首开，且购买难度较高。

这也不由让大家想到现在的中铁臻庭和中铁璟和院，项目所在地都是没有售楼部的，需要“千里迢迢”的到中铁五号院售楼部来参观、了解。

言归正传，那中铁五号院品质表现究竟如何呢？我们一起来实地踩个盘！

中铁五号院的位置是在包河区的宿松路与水阳江路交口，地理位置优越，距离政务区不到1.5公里，与中科大东校区、南校区相距均不到千米，所以这个盘的客群除了中铁的员工占据半数外，最多的就是中科大教职工，居住人群较为纯粹、稳定。

项目附近有宿松路、金寨路、合作化路、南二环、望江西路和徽州大道等多条主干道，路网极为丰富和发达，另外距离地铁5号线休宁路站500米左右，在建的地铁6号线600米左右，不管是驾车出行和公共交通都非常便利。

班长是从小区的南门，也就水阳江路进入，大门简单而不失气派，目测宽度应该有40米左右。

踩盘回来整理照片才发现有个很有意思的小细节，五号院的道闸竟然没有广告，这倒极为少见，蓝色的背景加上欢迎回家的几个大字，看起来极为清爽。

因为五号院的容积率只有1.8，所以13栋住宅中仅有4栋小高层，其他9栋均为洋房，密度很低。

小区共设置3个出入口，南、北侧均设置有车辆和人行出入口，东侧建设有商业、幼儿园和一处公园绿地，所以东侧专门设置了一个人行出入口，通行还是非常便捷的。

从南门进入以后，首先引入眼帘的是一面挂着中国结的屏风，写意的山水雕塑加上左右的中式格栅，非常有中国风。

搭配有层次感的绿化，点缀小区环境的同时，又隔绝了小区内景，保护业主隐私。

穿过屏风以后就是小区的中轴景观带，樱花大道、仪式水景和景观亭一应俱全。

其中的樱花大道种植了几棵几十年树龄的粗大樱花树，想象一下在盛开的季节，抬头是层层叠叠的樱花，漫步其中，扑面而来的是一阵阵浓郁又烂漫的春日气息，唯美又诗意。

不过可惜的是班长踩盘的时间点不对，樱花已经过季，无缘得见，只能下次再约，樱花大道在小区还不止一处。

走过樱花大道后就是中央水系景观，水系搭配上修建得体的灌木相得益彰，寓意着吉祥幸福和长寿小鹿雕塑，又透露出一丝精致。

小区里这样的景观小品随处可见，绿轴尽头的凉亭内沙发与桌椅俱全，休憩其中，美景与祝福尽收眼底。

在小区里转了一圈，绿化表现还是非常优异的，不同乔木、灌木组成一个个小花园和景观组团，伴随着各种花卉的芳香，春意盎然，连带着身处其中的人也变得放松下来。

园区内还种植了盛开季节不同的花树，处处有景、四季有花，现在是杜鹃花盛开的季节，小区里几处杜鹃花争芳斗艳，煞是好看。

踩盘期间也一直有看到物业在打扫卫生、冲洗地面、修剪绿化，所以从图上可以看到卫生状况非常好，绿化也富有层次感，错落有致，不显杂乱。

另外也可以看到9栋洋房是全干挂石材到顶的，干挂石材外立面的好处就是不会随着时间的推移而磨损老化，能历久弥新，也充满品质和美感。

缺点当然也明显，就是造价成本高，下面我们到楼栋内部看一下。

先来看看洋房区，洋房区单元厅外均设置有不同的景观组团，绿化种类较多，层次分明，单元厅外立面同样是全石材，搭配中式挑檐和宫灯式壁灯，处处彰显新中式设计风范。

洋房单元厅面积不算小，装修考究，整洁明亮，特别是顶部的弧形吊顶，非常秀气和精致。

消防步梯都是贴砖的，且一路贴到顶，没什么可挑剔的，楼上入户厅和电梯厅与一楼装修风格与材质一样，电梯是双开门设计，方便的同时又能保护住户的隐私。

小高层底部两层同样为干挂石材，入口均设有小花园，大堂也是装修在线，做了吊顶，并且与地砖做了映射，看起来非常精致和美观。装修风格与洋房保持一致，就不做过多介绍了。

相比较而言，架空层就较为普通了，并没有做过多的装饰，游乐设施也比较单一，目前空置区域过多，如果后期能够加以升级和添置一些桌椅、健身器械，就更好了。

地下车库电梯厅与一楼风格保持一致，但非常难得的是入口处富有仪式感的装修、格栅吊顶和灯带，在当时还是很稀缺和超前的，放到现在依然能打。

另外地面的人行横道设计的是立体风格，色彩搭配的非常舒适，整体上看细节满满。

在外部配套上，中铁五号院东侧就是合肥市太湖路幼儿园(南区)，小学和中学均为六十一中，为一所九年一贯制学校，教学质量目前比较一般，相对比较弱势。

商业配套上，小区自带一定体量的商业，另外周边也有比较多的沿街门面和菜场等，生活所需极为便利，距离绿地中心购物中心距离也很近。

小区西侧有两栋非常现代化的设计感的建筑，那就是工人文化宫和老年大学，内部经常举办各类活动，与小区仅一路之隔，参与非常方便。

班长踩盘当天应该正在进行什么活动，歌声悠扬、欢声笑语，老年业主会非常喜欢。

在环境方面，虽然周边老房子较多，但是随着五号院建成、工人文化宫投入使用，城市界面还是得到很大改观的。

有利的一面还在于小区与宿松路之间有幼儿园和街头公园相隔，免受噪音干扰。过了宿松路还有一个小公园，西侧过了工人文化宫也有大型的合肥劳动公园，周边环境还是可圈可点的。

整体上来看，中铁五号院小区品质和物业都没什么问题，居住人群也非常纯粹。在早期楼盘中不太重视的架空层、地下车库，五号院虽然架空层相对较一般，但是地下车库做的很好，架空层后期想升级也非常简单。

外部路网发达、交通便利、配套齐全，主要的不利就是学区存在弱势，也影响了二手房价格，不过依托于品质，在没满两年的情况下，高层标准层最低在3万左右，洋房的成交价稳定在3.4-3.6之间。

目前挂牌房源比较少，去掉底复只有7套，单价最低3.1万，不过得益于有小户型高层，所以总价门槛在300万左右。相比于周边的楼盘，中铁五号院可以说是跑出了独特的行情，在板块一支独秀。

中铁在合肥开发楼盘比较少，也非常低调，所以中铁臻庭和中铁璟和院上市以后，很多人会关注中铁开发楼盘品质如何。

其实班长之前还写过中铁在滨湖区开发的滨湖名邸这个楼盘，作为10年前的产品，在同期楼盘中也表现的不错，所以价格在同板块竞争中很是稳固。（下图为早期实地踩盘拍摄的中铁滨湖名邸）

总的来看，中铁在房企这一领域，相较保利、招商、龙湖等开发商，知名度略低，但是认真在做产品的，而且自家拿地、自家建、自家物业，又是央企，各方面都有保障。

不过目前中铁臻庭是尾盘阶段，中铁璟和院已经推出8栋楼，仅剩余2栋未售，但位于热门的省府东板块， 需要8成首付和公证摇号，购买难度和门槛都很高，注定与绝大多数购房者无缘。

还是希望以后能多多拿地，让更多的购房者能够感受中铁的品质和体验中铁的物业服务。