慧盖房 离开版纳说说「离开版纳的第n天想它」
如果不是因为工作的原因，我们不会选择在气温较高的7月去版纳，因为：真的热。
既然去了，就和大家分享一下近期的西双版纳情况。
1、首先是天气热，不过这个“热”是相对的。比避暑城市热一些，但比“火炉城市”凉快。
2、打车困难，人流带来了交通压力。离市区较远的地方，打车需要加价。
3、酒店涨价明显。部分酒店的房价已经涨到了往年的旺季水平。
4、楼市成交出人意料的好，上半年成交量在地州中排第一，成交金额断层领先省内其他旅游城市。甚至有项目仅限全款购买。
5、市场成交集中在小面积低总价产品，投资和旅居属性强，省外客户占比超七层。
6、房价有所下降，高层均价在五六千。部分项目在别墅产品设计上比较大胆，建筑外立面会融合傣族传统建筑元素。
7、跨地区买房需要慎重。我们去看项目时正好碰到前来退房的外地客户，维权成本蛮高的。另外，选择返租公寓时，要考虑存在的投资风险。
版纳当下的城市热度，借用一位本地人的说法：“有点不可思议，今年7月的人流量，相当于往年的二三月份。”
不同于昆明、大理、丽江、腾冲这些城市的避暑特征，西双版纳是一个避寒城市。相比暑假，寒假才是旅游旺季。
那么，为什么今年7月份，版纳也迎来了人流高峰呢？
①6月29日起，行程卡摘星。被压抑过久的旅游需求瞬间被激活，迎来报复性增长。
②高铁通车后的第一个暑假。交通的便捷性，缩短了旅行成本。7月9日，西双版纳站也迎来了高铁开通之后的首个“万人大潮”。
（西双版纳高铁站人潮涌动）
③明星和网红打卡，掀起年轻人旅游热情。借助媒体和短视频平台，西双版纳的暑期旅游迅速火热，年轻人涌入版纳旅游市场，消费能力不容小觑。
（湄公河六国水上夜市 图源：告庄西双景）
以上三点，也许是西双版纳近期火热的外部因素。西双版纳作为热门旅游目的地，还有独特的内在魅力：美景、美人、美食。
先说美景。
过了普洱，车窗外的茶山变成了茂密的参天大树，你就可以感觉到临近大象的老家了。
即使不去景点，进入景洪市区，也能感受到独属于热带雨林的风情。椰树、芭蕉叶、鸡蛋花肆意生长，是和其他城市不一样的城市绿化。
（热带植物树影婆娑）
（金色的澜沧江）
（傣族传统干阑式建筑）
而中科院植物园、野象谷则是神奇的亲子教科书，那些只有在书上看到过的植物、动物，在这里变成了可看、可感的实物。当然，其他地方也会有植物园，但是生物多样性上，绝对比不上这里。
（图源：西双版纳热带植物园）
再说美人。
以傣族为代表的多民族聚居，为西双版纳增添了少数民族风情。由此而带来的建筑特征、服饰文化、宗教文化、节庆文化等，组成了特别的人文景观。
这次在景洪街头，也看到许多穿着傣族服饰的游客，为这个城市平添了几分婀娜多姿的景色。
当然还有许多拍漂亮写真的年轻人，通过社交媒体的传播，也为西双版纳增添了网红气质。不要小看网红城市，这背后是城市知名度的传播和源源不断的人流。
（ 图源：西双版纳发布）
当然了，如果疫情管控得好，泼水节也会从“线上”重新恢复成线下。届时，大家又有了相聚版纳的理由了。
最后说美食。
说到吃，我们就要具体展开一下了。
从个人体验上来说，独特的饮食文化，才使西双版纳成为了去了还想去的城市。
酸酸辣辣的傣味，东南亚异域风味，也成为这个城市的另一个标签。
（打卡版纳美食也必不可少）
我们有幸得到本地版纳人的指引，前往人气颇高的三家餐厅：啰啰冰屋、中雪冰冰凉、缅丽（个人体验排名，你要说其他家更好吃，那就是你对，我们下次再去吃）。
那排队等号的阵仗，你还以为来到了热门景区。
味道如何？这么说吧，“望梅止渴”大家懂的吧，回忆起那个味道，就要咽口水，并且想迅速点一单傣味外卖。
（此处应该配图，但是没有，美味还是要现场体验）
还有各种热带水果和野生果子，肯定有一两样是你从来没吃过的，不管好不好吃，体验绝对新奇。
（“好吃”的西双版纳 图源：知乎@企鹅吃喝指南）
这些算是一点比较粗浅的城市印象。
作为旅游城市，大家应该都认可西双版纳的魅力，那么除此之外，还有什么呢？
一个版纳本地人说：“西双版纳正处在变化之中，最直观的感受，就是榴莲便宜了。”
我们也是和本地人交流中，才得知榴莲虽然是热带水果，但是由于对气温要求较高，西双版纳全州都鲜有榴莲种植。
但是，版纳的水果市场并不缺榴莲。我们乘坐高铁安检时，还有游客因为带了好几盒已经剥好的榴莲而被拦下。（榴莲不能带上飞机和高铁）
其实，云南市场上出售的榴莲80%是从泰国,老挝,越南等地进口的。虽然不是本地水果，但是毕竟是入境第一站，运输成本比国内城市要低，水果也更新鲜。
怎么说起榴莲了呢？
这就不得不提西双版纳除了旅游城市外的另一重属性——边境城市。
如果说疫情给旅游业带来了沉重打击，那么，中老铁路的通车给这座城市注入了新的信心。除了旅居，西双版纳的边境贸易也是城市发展动能所在。
简单引用一组数据，“截至7月3日，中老铁路开通运营7个月以来，昆明海关已累计监管验放中老铁路国际货物列车781对1562列，货运总量达78.49万吨、货值达77.35亿元人民币，进出口货物已涵盖农产品、机电产品、矿产品等2000余种商品。”（来源：西双版纳发布）
“中老铁路货运列车联通国内21个省份，覆盖国外泰国、缅甸、马来西亚、柬埔寨、新加坡等近10个国家和地区。”（来源：国家发展和改革委员会官网）
（中老铁路货运量持续增长 图源：中国日报网）
以前需要通过陆路口岸进口的产品，由于中老铁路货运的开通，提高了货运量，也降低了运输成本。
至于榴莲，泰国的金枕头和马来西亚的猫山王，大多经过中老铁路运往国内。所以一个“榴莲便宜了”的直观感受，蕴藏着西双版纳边境贸易的机遇和红利。
另一方面，今年5月底，昆明宣布托管磨憨，与西双版纳州共建国际口岸城市，包括中国老挝磨憨—磨丁经济合作区（中方区域）。
有一种集中力量，打造泛亚国际口岸城市的决心，这也给了西双版纳前所未有的信心。这份自信，是否会延续到房地产市场呢？
2022年上半年西双版纳景洪市成交面积约75.9万㎡，在云南各地州城市中排名第一。
（图源：克而瑞昆明机构《2022年上半年云南房地产市场报告》）
即便市场表现看上去不错，景洪今年上半年成交量和去年同期相比，还是下降了约36.1%。热度依旧在，只是没有了17~19年期间的疯狂。
价格也有下跌，当前商品房成交均价已跌破7千。受到全国市场行情影响，版纳大部分项目也在以价换量，而且市场新增供应量不大，整体以去库存为主。
（图源：克而瑞昆明机构《2022年上半年云南房地产市场报告》）
为了稳住市场预期，景洪最新推出了购房优惠补贴方案：自2022年8月1日起至2022年12月31日止，凡购买50平米以上住房的，参加疫情防护一线工作者可享受全额契税补贴；其他购房者享受70%的契税补贴。契税补贴每套不超过2万元，每户补贴一套。
这一举措也算是降低了购房成本，意在刺激购房需求释放。
跑了几个盘，可以感受到，相比昆明部分开发商的“丧”，版纳市场的信心还在。
从避寒角度看，洋房和别墅类产品更适合老年人旅居，也可做成民宿。因此，这两种产品虽然价格也有下跌，但是成交表现不错。
（保利·雨林澜山合院产品）
（雅居乐西双林语合院产品带下沉式花园）
另外，夜市经济激活了年轻人的娱乐消费潜力。投资型的小户型高层产品瞄准度假人群，虽然价格下跌明显，但是由于产品入手门槛较低，成交规模较大。
值得一提的是，在昆明早已“销声匿迹”的返租公寓在版纳仍然有较大的市场空间。以告庄西双景为例，目前在售的是最后一栋高层产品，其中42层以上是约64~88㎡的精装托管公寓，买了之后要和湄公河景兰大酒店签8年的托管协议，业主每年拿6%的收益。（之前昆明流行的返租公寓，承诺年返租回报在8%-12%之间）
这类产品和旅居度假属性比较契合，但是也非常考验后期托管运营能力，考虑投资还是需要谨慎一些。
（告庄西双景托管公寓）
小户型仍然是主流，面向投资旅居的高层产品以一房两房为主，面向本地客户的则会做成三房及以上。洋房和别墅产品相比昆明的同业态产品，有趋小化和创新设计的特点。
（西双版纳·华侨城·欢乐雨林78㎡三室两厅两卫的合院产品）
据一项目置业顾问介绍：“版纳之前推出大量的一房产品，市场已经偏饱和了。目前很多项目新推的产品以两房一卫为主。”
价格上，总价40万左右也能买到两房一卫的户型，总价100万内能买到带院子的洋房，总价200万就可以买联排别墅了。
问了几个项目的置业顾问，客户来自全国各地，旅居和投资属性较强的项目，省外客户占比较大。小户型产品一次性付款的客户较多，大部分项目都可以贷款（雅居乐·西双林语目前在售产品均需要全款购买）。
（在雅居乐西双林语已交付的三期，我们碰到来自东北的业主）
西双版纳目前在售的项目以大盘居多，这批开发商在2015年前后进入，千亩体量居多，长期持销，经过7、8年时间，也逐渐进入了后期开发或清尾阶段。
以开发较早的告庄西双景为例，从2009年项目奠基开始算起，到今年，开发周期已经有13年了。就连本地的出租车司机都表示怀疑：“告庄还有房子在卖？”
有的，不过也是项目最后一期的少量房源了。随着明年三月底五期孔雀城最后一栋的交付，告庄西双景也将迎来收官。
（告庄西双景最后一期孔雀城在售）
告庄西双景的单价高于版纳大部分项目，但是考虑投资这边的客户也较多，房源表上都是售出划掉的房源。我们上午看的房源，下午就被告知已经售出了（当然也有可能是营销手段）。从售楼部人气上看，也是这边略胜一筹。
不过，很难想象在最热的暑期还有人来版纳买房。
只能说告庄的运营太成功了，酒店预订火爆和星光夜市的人头攒动就是最好的营销广告。
除了告庄西双景，成交金额排名前三的另外两个项目——雅居乐·西双林语、万科曼西缇均是大盘持销。
位于曼弄枫片区的万科曼西缇，目前五期高层和九期合院产品在售。昆明近几年很难看到的产品创新，倒是在这个项目上看到了，就连其他开发商也不得不承认：“万科曼西缇做得产品很聪明。”
（创新的产品设计 目前有类似产品在售）
具体来看一下，这是一个建面约68㎡的两房：①独门独院入户；②入户带一个小花园，空间不大，可以种花种菜或者当做宠物空间；③上楼后有一个大露台，连接客厅；④开放式室内连廊连接各个空间；⑤客厅挑高设计。
（该户型是四期68㎡的户型，新推的九期有同类型产品 图源：搜狐焦点）
（该户型样板间，客厅挑高设计，连接阳台）
（L型连廊串起各个空间）
万科曼西缇将这一产品称为天地合院，其实有点类似退台洋房，可以一定程度地满足“有天有地有院子”的生活，比较适合旅居度假享受生活。
这样的产品在版纳市场接受度蛮高的，对于把该产品复制到昆明市场，是否还会受到欢迎，两位研究员也有分歧，001号研究员表示“旅居属性较强，居住实用性上一般般。”
位于嘎洒镇的雅居乐·西双林语已经销售了7年，也是颇具代表性的文旅大盘。项目目前在售的是四期高层和别墅，相较于前几期业主，后期业主配套等待时间要短一些，现有配套基本能满足日常生活所需。不过，毕竟离市区较远，出行不是很方便。
（雅居乐·西双林语部分高层产品）
（项目内部有摆渡车）
今年5月初交房的四期二组团，有少量现房，我们实地看了最小面积103㎡的别墅。带院子、露台和车库，3个卧室分别在三层，适合一家老小居住。但是，前后联排别墅的花园是挨着的，私密性差了一点。
（蓝色箭头所指业主通过搭玻璃房，解决私密性的问题）
虽然我们去的时候天气蛮热的，但是有好几家在装修房子，入住率也还可以。
不过，目前雅居乐·西双林语在售的所有产品均要全款购买，像这套103㎡的别墅总价约160多万，也需要一次性付清全部房款。
整体来看，如果西双版纳能够保持这种发展势头，大概率下半年地州商品房成交量仍然能拿第一。
另外还有一个小插曲，我们在版纳某项目踩盘时，正好遇到了前来退房的外地购房者，原因大概是对开发商资金风险的担忧。从市场角度来看，未来，购房者可能会更偏向于有实力的国央企开发商。
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好吃好玩的西双版纳火了，都说“红气养人”，抓住这波旅游复苏的机遇，这座城市将吸引越来越多的目光。
走，去西双版纳！
END
