涨到心发慌这里会是埋人的无底洞吗B050

提起徐汇，最先想到的总是徐家汇商圈的繁华、衡复风貌区的底蕴、徐汇滨江的高尚、漕河泾的尖端。似乎只要贴上徐汇的标签，就直接与“好地段”划上了等号。然而徐汇的“族谱”中，还有一个被外环线割裂在外的“边缘生”——华泾镇。

因域内有华泾港流贯，取泽之名为“华泾”。早在清初就已经形成市集，与如今名声显赫，坐拥徐汇滨江段的龙华本是一家。直到90年代末，华泾才从龙华之中析出，独立形成镇级的行政建制。

但在徐汇人的印象中，华泾可远不如龙华吃香。龙吴路上常年卡车轰鸣，两侧满是工厂和货运仓库，远处还有吴泾的两挺大烟囱。典型的城乡结合部，家门口要啥没啥，徐汇的动迁大居都塞到这里。城市界面实在难与高大上的徐汇区相匹配。

近年来，徐汇内环和中环地区的开发已基本趋于饱和，而全区拥有最多空地和规划工程的地方就是华泾。加上徐汇滨江规划也即将进一步往南延展，有了天时地利和“家族资源”的提携，再复制出一个华泾滨江也不无可能。

蛰伏多年，华泾终于等来了属于自己的发展机遇，能否成功华丽转身为徐汇新贵？一切交给时间慢慢印证。

01 概述

华泾是徐汇区最南端的板块。东濒黄浦江，与三林滨江和浦锦街道隔江对望，南侧和西侧都邻接闵行区，北侧是徐汇的长桥社区和龙华滨江。

由于恰好处在上海的地理中心位置，华泾承担了联通南部郊区与徐家汇的功能，同时也是徐汇闵行前往浦东的必经之路。虽然目前还没有形成规模化的交通枢纽，但华泾的区位重要性毋庸置疑。

华泾坐拥5公里滨江沿线，被南北向的龙吴路、景东路分为三个部分。

1、华泾东部：以东侧滨江地区—龙吴路为界，是徐汇滨江南岸的待开发地区，沿岸集中一些码头、港运公司。界面脏乱，同时夹杂很多动迁小区。

2、华泾中部：以龙吴路—长华-景东路为界，基本成熟的住宅区。商业、学校、生态绿地围合，人口密度较大，生活气息浓郁。

3、华泾西部：以长华-景东路—景洪路为界，大量毛地待开发，城市界面比较空旷，建筑工地多，灰尘和噪音影响严重。

东：前滩南、浦锦街道

南：吴泾、紫竹高新开发区、老闵行

西：梅陇中南部、春申地区

北：植物园、龙华、徐汇滨江

02 交通

地铁：

15号线：朱梅路站、华泾西站

三站内换乘：1号线、3号线

板块长期以来，一直苦于无地铁通过，直至2021年15号线开通，极大程度弥补了公共交通的空白。但15号线沿景洪路走向，位于板块西侧的边缘地区，而华泾大部分住宅区在中部和东侧，几乎都走不到。再加上15号线不直接通向市中心，三站换乘也仅两条线路，华泾的公共交通密度在外环地区勉强够及格线。

驾车：

东西向：外环高速-徐浦大桥、中环高架-上中路隧道、华泾路-春申路、银都路

南北向：龙吴路、景洪路-老沪闵路、虹梅南路高架

华泾自驾出行选择较多，无论是外环，还是中环都很便利，不过徐浦大桥车流量较大，高峰时段容易拥堵。华泾与徐汇中北部市区、西侧莘庄副中心之间的路网通顺，但身为沿江地区，与浦东之间却仅依靠两条环线连结，没有更多的越江隧道，不太给力。

03商业

区域内商业：龙湖天街、东阔生活广场

3公里商圈：无

板块以及周边3公里都缺乏商业配套，仅靠2019年开业的龙湖天街难以支撑整个华泾的消费需求，且天街的业态也只是中低端，吃喝之外没有更多选择。住宅小区的底商是居民生活购物的主要依赖。与同为西南外环外地区的虹桥、七宝、莘庄等相比，徐汇华泾的商业表现堪称拖后腿。

04就业

步行范围：北杨人工智能小镇、生物医药公司

30分钟通勤圈：漕河泾开发区、前滩商务区、西岸商务区、徐家汇、虹桥开发区、莘庄商务区、紫竹高新区、张江高科

华泾虽然定位人工智能全产业链，但还没有形成拳头产业支撑，多是流动分散的就业岗。而周边西南地区的产业中心非常密集，30分钟通勤圈可前往徐家汇、漕河泾、前滩、莘庄、紫竹、张江等重要商务区上班。无论是市中心、中环商务区，还是外环副中心，都可迅速覆盖到，城市效率很高。

05医疗

区域内医院：华泾镇社区卫生服务中心

3公里内医院：徐汇区大华医院（二乙综合）

华泾板块及周边闵行地区的医疗资源极其匮乏，身为徐汇区却享受不到优质资源。区域内只有一家社区中心医院，虽然曾上榜全国50强社区卫生服务中心，也只能解决小毛小病、老人开药等基本需求，正儿八经的问诊还得去徐汇近核心地段的六院、龙华等大型综合医院。

06学校

小学：高安路一小华展校区（公办一梯队分校）

初中：徐汇中学南校（公办）、紫阳中学（公办华育托管）、华育中学（民办）

华泾最拿得出手的就是教育资源，小学和初中都有公办名校分校，且覆盖到板块内大部分住宅小区。高安路一小华展校区2020年9月刚开学，虽是分校，全师资力量与宛平康平校区共享。初中围绕全市一哥民办华育中学，也形成了较为优秀的教育系统，还有不少外区慕名而来的陪读家庭。整个板块的教育水平均衡且强劲。

07环境

龙吴路

华济路

景洪路

华泾东部

华泾中部

华泾西部

世博绿色出行林

华泾公园

汇龙园运动场

08规划

整体规划：

上海2035中央活动区规划：将徐汇区全境纳入主城区范围，华泾从中心城边缘“城郊结合部”地区，升格成为主城片区，与中心城共同发挥全球城市功能作用。“徐汇2035”单元规划明确南部地区将对标城市副中心高水平建设形象标杆区。华泾地区功能定位发生重大转变。华泾将全面建成具有城市副中心能级，上海领先、全国示范、面向全球的科创重镇和生态新城，打造宜居、宜业、宜创、宜游，引领徐汇卓越城区发展的南部形象标杆区。

徐汇“十四五”规划：华泾地区对接徐汇“两极驱动、东西循环、南北联动”，将打造“两带、三轴、四区”的地区发展空间格局。

两带：外环生态绿带和银都路交通联系带。

三轴：沿轨交15号线的城市创新发展轴、沿黄浦江的滨江融合发展轴以及沿龙吴路南北联动发展轴。

四区：浦江人工智能中心、浦江数字创新中心、西岸枫林湾和东湾片区。

规划图

规划图

近期规划：

交通道路：

华泾板块推进银都路越江隧道建设以及龙吴路快速化改造，银都路越江隧道将成为南部地区东西向交通干道，联系浦江两侧。

推进东湾片区龙腾大道南段与华展东路贯通工程，加强华泾地区与北部滨江地区联系。

未来，华泾板块将拥有四通八达的交通，与浦东、浦西其他区域的联系更加密切。

银都路隧道工程现场

浦江人工智能中心

浦江人工智能中心（北杨人工智能小镇）位于上海国家级科技创新走廊沿线，是徐汇区“一核一极一带”科创布局的重要组成部分，也是上海建设国家人工智能高地的地标之一。

北杨人工智能小镇总建设规模约100万㎡，地上建筑约74万㎡，包括科研设施约60.1万㎡、社会租赁住房约9.6万㎡、以及社区服务设施和基础教育设施等约4.3万㎡，目前已全面开工。

未来将以人工智能为核心产业，以新材料、生物产业和智能制造三大交互应用产业为重点发展产业，最终成为具有全球影响力的人工智能产业生态集聚区、全域应用示范区和国际产城融合区。

效果图

北杨人工智能小镇工程现场图

梅陇华鑫天地

项目总建筑面积约36万㎡，产品种类囊括研发独栋及标准办公、商务办公，并配有精品商业、人才公寓、公共服务配套等多元业态，将在五年内分三期陆续建成并投入运营，一期已建成，目前正在招商，二期工程建设已经启动。

项目不仅是上海市首个镇级工业园区整体转型城市更新落地项目，还是首个由8家镇级集体企业成立平台公司联合开发的项目，被列入2021年闵行区重大项目清单之类。

效果图

华鑫天地工程现场

中期规划：

地铁19号线

19号线向东北方向延伸，可直达黄浦江沿岸多数大规模总部办公集群：北外滩-小陆家嘴-世博后滩-前滩等重要区域，预计可和12条地铁线路实现换乘。其中景洪路（华泾西站）位于华泾板块内。

地铁23号线

23号线南北纵穿华泾，华泾向南可与紫竹高新区和闵行开发区无缝衔接，形成产业联动，向北至上海体育场，毗邻徐家汇商圈。其中华泾路站位于华泾板块内。

机场联络线

机场联络线在华泾设置有华泾站，立足徐汇南门户， 未来可以实现三线换乘快速通往“两场四站”，大大缩短与虹桥机场、浦东机场的通勤时间。其中华泾站位于华泾板块内，并将与19号线、15号线华泾西站形成换乘。

华泾“华之门”

地铁15号线、19号线（规划）华泾西站上盖综合体，并可通过通道直接连通23号线（在建）、机场联络线（在建）华泾站，是外环外轨交密度最高、通达度最高的项目之一！

项目地上总开发体量81.28万㎡，超徐家汇ITC中心（地上58万㎡），直逼西岸金融城（地上108.7万㎡）！其中商办55.61万㎡，酒店10万㎡；住宅9.3万㎡，还有教育、社区服务配套等约6.4万㎡。

目前，华之门地下商业规划面积也有6万㎡，加上地上24万㎡的商业面积，总面积足足有30万㎡，有望成为徐汇区最大商业地标！

效果图

规划图

华之门工地现场图

9月23日，“华之门”项目有2幅涉宅用地成功出让，分别由嘉华联合体、招商蛇口&徐汇城投拿下。两个项目都是“华之门”TOD综合体项目一部分，分别位于位于15、19号线华泾西站的东西两侧，都在步行可达的范围内。

华之门住宅地块外围现场图

招商蛇口&徐汇城投华泾项目

招商蛇口&徐汇城投以226030万元竞得徐汇区华泾镇XHPO-0001单元D2B-1地块，成交楼板价49964元/㎡，溢价率6.3%，房地联动价81000元/㎡！

项目拟建设4栋26F高层，1栋10F保障房及其他配套设施，高层住宅局部架空设计，可售住宅共412套。总建筑面积71199.11㎡，容积率2.5，中小套型不低于80%。

嘉华联合体华泾项目

嘉华联合体以373000万元竞得徐汇区华泾镇XHPO-0001单元D1-2、D5B-1地块，成交楼板价13528元/㎡，溢价率0%，房地联动价81000元/㎡！

D5B-1地块土地面积26217㎡，包括餐饮旅馆业用地、办公楼、商业用地业态，容积率为5.65，商业≥40%、办公楼≤60.0%，限高150米。

D1-2地块土地面积19086㎡，主要以普通商品房为主，容积率为2.5，100%全装修，中小套型不低于80%。

机场联络线华泾站上盖

项目虽属于闵行区地界之内，但与华之门只有咫尺之隔。华泾站上盖用地面积高达139.4万㎡，地上总开发规模就有约67.5万㎡。其中，商办面积达到47.8万㎡，住宅12.9万㎡，教育、社区服务配套约6.8万㎡，建筑高度不超过120米。

现在，项目地下商业规模还尚未可知，地上商业面积是23.9万㎡，跟华之门相差无几，未来必将成为热门商业地标。

效果图

梅陇新中心

项目位于华之门的西南侧，地上开发体量近67万㎡，跟机机场联络线华泾站上盖（67.5万㎡）相差无几。其中，住宅22.92万㎡，商业（地上）约21.6万㎡，酒店和教育共9.1万㎡。另有办公、社区服务配套13.3万㎡。项目地上商业面积为21.6万㎡，不出意外，跻身30万㎡商业地标还是很有希望的！

效果图

西岸生命蓝湾

西岸枫林湾结合关港地区的二次开发和工业用地转型，集中发展“总部 研发 制造”一体化的生命健康产业链，将建成国际水平顶尖、上海中心城区独一无二的生命健康产业基地。

西岸枫林湾将纳入徐汇滨江产业发展布局，与西岸传媒港 （艺术传媒）、西岸智慧谷（人工智能）以及西岸金融城 （科技金融）进行整体考虑，形成滨江“一港、一谷、一城、一湾”总体产业布局。

效果图 效果图

09 人口构成

华泾板块主要有四类人群组成：

1、本地原住民以及徐汇动迁户，主要居住于公房、动迁小区以及老商品房。

2、为子女教育选择置业的城市中产家庭，多置业于印象欧洲小区。

3、华育中学的陪读家庭，多在周边租房。

4、大量在建项目，聚集了很多从事工程和基建的流动人口。

5、原上海县土著，徐汇闵行的体制内单位领导，居住于附近别墅小区。

10 总结

优势：

1、生态丰富，内有华泾公园、世博绿色出行林等，外有滨江资源。

2、住宅产品房龄较新，无论刚需动迁房还是品质商品房，大部分都建于2010年后。

3、教育资源在全区乃至全区都很优质，且板块内小区的覆盖面广。

4、大量空地待开发，在建规划项目众多，无论商业还是公共交通，未来的发展潜力都值得期待。

5、全市地理中心位置，前往西南众多商务区，以及浦东中环商务区都非常便利。

劣势：

1、目前仅一条地铁，只覆盖板块边缘，大部分居住区走不到。且15号线不直接通向市中心。

2、商业资源匮乏，基本生活需求都难以满足。

3、医疗资源缺乏，区域内乃至三公里范围，都没有大型综合医院，不适合养老。

4、虽然房龄新，但大部分住宅产品都是动迁小区，品质楼盘的选择稀少。

5、大量工程建造对居住环境造成暂时的噪音、空气污染，完工日以五至十年计。

购买建议

板块内以动迁房、一般商品房为主要住宅产品，搭配少量的别墅。

板块的动迁房数量较多，新老房龄都有，这些小区普遍规模较大，多为电梯板式，虽然动迁小区存在品质物业的通病，但华泾有强势学区加持，市场竞争力甚至超过了中外环的一些早期商品房。房龄超过20年的华欣公寓，虽然最老旧，但位置也最好。正对大片绿地和公园，左右两侧是龙湖天街商场和滨江，又对口高安路一小，属于学区房的门槛盘。

2010年的馨宁公寓，房龄新，外观漂亮，绿化景观优美，品质达到商品小区水准。即便没有学区，62平小两房也很适合刚需上车。

动迁房

印象欧洲是板块内唯一常年有房源出售的公寓类商品住宅，同时也是全区最便宜的品质小区，学区和品质两者兼得，徐汇最低门槛。人车分流，景观大气漂亮，90-100平的小三房南北通透，功能性极强，在徐汇稀缺又稀缺。

印象欧洲、旭辉朗香郡、漓江山水花园

板块内的别墅产品价格很高，比起江对面的浦锦要贵很多，且目前的周边环境，无法匹配别墅区的档次和氛围。若不是冲着徐汇的名头，自住性价比很一般。

相比莘庄、唐镇、大虹桥等外环热点地段，华泾的概念才刚刚起步。可能不太出名，但身为徐汇学区房，历来就是外环单价之王的身份。在这基础之上，徐汇和闵行的中南部规划，无疑又给这位“无冕之王”叠上了一层光环。确实华泾它很贵，但它仍不会辜负所有人的期望。