慧盖房 万科 安品园舍「键盘哥顶级豪宅系列之五万科安品园舍」
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到了今天这篇呢，我的顶级豪宅系列已经过半了，上一期也把神秘的南京院子完整的给大家展示了一遍，但文末我也指出，我对南京院子依然有一些不满，主要在于它略带开放性的布局、不够私密、所处版块环境差以及没有院子。
那么今天，我们就聊一个更为特别的顶级豪宅项目：万科安品园舍。而且我会借此机会和大家聊一聊顶级富豪对别墅选择方式。
我之所以把万科安品园舍放到最后来说，是因为万科安品园舍是个滞销楼盘，而且上了各大中介的分销名单，佣金异常之高，卖出一套，中间人是可以拿到大几十万返佣的。
我一来不想有做广告之嫌，二来不想白给他人做嫁衣。所以我也是故意拖到今天来写。
别墅名：万科安品园舍
价格：2500-3500万，顶级
房型：合院，地下车库，差
层数：地上两层，带2层地下室，普通
位置：新街口，顶级中的顶级
物业：万科物业，好
小区环境：好
周边环境：烂烂烂烂烂
与应天府铺天盖地的广告不同，安品园舍前期的宣传非常少，导致很多吃瓜群众不了解。它的位置在朝天宫附近，紧挨着另一个新盘金鼎湾状元府，事实上，这块地也是从金鼎湾手里买来的，极为难得的做成了主城别墅。
俯视图，一边是安品，一边是状元府
别墅面积段是480和620两种，毛坯交付，大概100套出头，地上2层，地下2层，480户型正常价格在2800万附近，620户型在3500万附近。
正如大多数主城别墅一样，稀缺的土地上，只能做成合院来节省面积。
上次有人问，什么是合院，我画个图大家就明白了
合院可以简单理解为2个联排合并起来，这样就节省了很多土地。但联排最多是2个相连，而合院则要与3-4家相连，私密性就会差了很多。
这个盘常常会和南京院子相比，但在一些方面，安品园舍要比南京院子优秀的多。
比如位置上，离新街口直线距离只有1.5公里，这不仅仅是主城别墅，而完全是个新街口别墅，这个位置已经是无敌中的无敌了，今后绝不可能再有，远不是南京院子可以比的。
比如外立面上，与南京院子深色铝板的主色调不同，安品园舍全部是白色石材立面，配上黑色线条的点缀，无论是视觉还是品质上来说，都要美观、高档的多。
比如小区上，南京院子居住的“小区感”不强，你住在里面不像住在一个小区里，更像是古代的市井街巷，甚至连个正儿八经小区大门都没有，业主都要从侧门回家。而安品园舍则有自己霸气的小区大门，归家仪式感很强，让人觉得是正儿八经住宅一个别墅区里。（注：南京院子那个牌坊不是小区大门，是小区旁边商业街牌坊）
小区大门
小区进门处小广场，确实比南京院子更像个小区
等等等等。
然而，安品的销售情况可以说是非常不理想，一共100多套房，从期房卖成了现房，前几天刚刚卖完，整个楼盘去化周期达到了2年，可以说非常之慢。。
去化如此之慢，这个盘一定是有原因的，事实上，安品有着一些无法逾越的硬伤：
周边环境极差。
我可能没有见过比它所处环境还要差的别墅了，虽说安品园舍所处版块属于新街口，比南京院子这个老城南活闹鬼版块要好的多，但却阴差阳错的选了个新街口最脏乱差的位置，我第一次参观便忍不住脱口而出“卧槽！厕所旁边的别墅！”。
我上几张图给大家看看，周边各种停车水泄不通，厕所、老破小、老破大、安置房、古玩城、棚户区真的是没有看不到，只有想不到。
我问过多位土豪朋友，周边让人恐惧的破烂环境是阻止他们买房的第一因素。
户型奇葩。
安品园舍是我见过户型最特别的房子了。我们知道，一般的别墅都是方方正正的房子带一个花园，无论独栋、联排、合院都是如此。但安品没有这么做，而是做成了一个四合院，一面是高墙，3面是房子，中间留了个花园，整体户型非常不规整，不符合大众审美，我画个图大家就知道了。
一面是围墙，中间是院子，另外三面分别客厅、餐厅、卧室、二楼同理。
地上面积太小。
安品全部为3房设计，整个房子无论客餐厅还是卧室都小的让人惊掉下巴，卧室最小的可能都不到10个平，最大主卧也没法弄衣帽间，客厅面积也远远不如人家河西大平层。。为什么480平的房子还会这样呢，房间和人家100平的一样大？因为它的面积全在地下。。。
地下室太大。
安品园舍面积主要分为480和620平两种，而这两种户型地上面积都是200平出头，也就是对于600平房子来说，地上200平，地下400平，售价3000多万。。我们知道地下室是开发商随便挖不算容积率的，而且地下室不通风不见光是没有用处的，所以这个房子表面上看单价5万，600平，实际是就是单价15万，200平的房子，没错，真实单价15万一平！
车位太少
安品的地下车库是精装的，而且还很漂亮，远超出南京院子，这个要点赞。
每家门口都有自己的车库，2个车位大小。这个就很不合理了，毕竟能掏出3000万的人，家里肯定不止2台车，这在未来会是个很头疼的问题。南京院子就合理的多，每家3个车位。
精装车库
看到这里，我相信大部分买家对这个别墅的第一印象和我是一模一样的。我第一次去的时候直接素质三连，喊了3个“卧槽”：
卧槽，靠厕所！
卧槽，什么户型！
卧槽，这么小！
看完之后，我是完全没有想法，觉得傻子才会买这个房子。这就是大部分人对它的第一印象，也是它去化极差的原因。
但是
在审美上，我从来都遵循一个原则，那就是一个东西，你第一次觉得它好，它不一定好；你要是看了3次都觉得它好，它就是真的好。反之，一个东西你第一次觉得它不好，它不一定不好；要是看了3次都觉得不好，它就是真不好。
其实做人也是这样，一个人说你不好，那可能是别人的问题，但若很多人都说你不好，一定是你的问题。
所以，安品这个房子我后来又去了很多次，却一次比一次喜欢，到了后来简直就是日思夜想，就是因为它这个被常人所诟病的设计。
户型有趣
四合院式的设计虽然今天很多人不能接受，但细细品来其实是很有意思的。你的每个房间对面对着家里的院子，无时无刻不在欣赏着属于自己的私人景观。家里每个区域都有自己的功能，平日在家生活，绕着中间院子景观活动，从卧室到起居室到厨房，处处离不开景，那可是比普通房子客厅-卧室的动线有趣的太多了！
而这个庭院我也很喜欢。四合院式的设计，院子就在房屋中间，面积不小，论是休闲、做景、玩耍都是足够的。。
我认为这种院子是比正常别墅那种前院好很多的。在普通别墅中，只有靠近花园的房间才可以看见院子，而且别墅往往是小面宽大进深，与花园相接触的仅仅是部分区域，视野并不好。
安品中庭的设计则面对了所有的房间，无论在卧室、客厅、餐厅都可以随时面对自家花园，很好的做到了室内外的融合，更重要的是正因为这种设计使得院子私密性极佳。
极致的私密性
一般的别墅是有隐私问题的。也就是你在院子里干什么，邻居在家2楼肯定可以看到；反过来，你在自己家2楼也会看到别人家的院子，别人的做事说话都会影响到你。
这点在欧美其实还好，因为一来欧美对艺术的品味较高，大家花园就是花园，绝不会变成违建、菜地、阳光房，只会一家比一家好看；二来欧美也有相关的物业法规，是不允许你在花园乱来的，甚至不除草、晒衣服都会有罚款。
但在国内就很麻烦了，因为你真不知道这帮邻居在想什么，若是花个几千万买在了菜地、违建旁边。。。我可不敢冒这个险。
这个问题其实是很难解决的，哪怕是独栋也不行，帝豪8成别墅是菜地，绿城玫瑰园5成入住别墅是菜地，钟山高尔夫3成是菜地。。。。
但合院可以解决这个问题。虽说合院是别墅中最差的一种，可如果设计到位的话，是完全可以化腐朽为神奇的。在南京我去过3个合院，另外两个是汤山的绿城桃花源和老山的仁恒凤凰山居。
这里又要得罪仁恒吹了，仁恒凤凰山居的房子设计就非常普通，私密性不佳，在我家的2楼是可以看到邻居的院子以及阳台的，更可以看到对面邻居的一切，私密性根本无从谈起。
仁恒凤凰山居视野
然而绿城桃花源完全不存在这个问题，一来它L型的户型让别墅的四个边中有两边是房子，阻挡了别人视野，一边是大门，只剩一边是真正的围墙；二来其阳台、围墙、屋顶的高度设计非常完美，让你在家2楼阳台只能看到邻居屋顶，别的什么都看不到，保证了业主绝对的私密性，让我惊叹无比，以至于我第一次去的时候还以为这是个独栋。。。
桃花源视野
安品园舍的设计与绿城同出一辙，虽然是紧挨一起的合院，但是在自己家的任何角落里都看不到别人，也不会被别人看到。这个房子完完全全就是一个属于自己的，私密性极佳的封闭空间。
安品园舍可以说是把私密性做到了极致，这种完完全全看不到别人一丁点的设计，南京只有安品园舍与绿城桃花源两家可以做到。
安品四合院式的合院设计，最大程度保证了私密性
私密性有多重要？无论中外，都是顶级富豪们最在意的问题。
在美国很多富豪为了私密性都绞尽脑汁，最常做的做法就是把邻居全部买下然后空置。
比如facebook的小扎，比如卡戴珊、比如马斯克都是把邻居房子全部包团了。。。。
在这种优势之下，我又回头再看了下它的“劣势”：
再说环境
安品周边糟糕的环境大家已经了解了，但世界没有完美的房子，很多东西都要综合考虑，两者取其轻的。
其实，在北京上海豪宅配老破小是常事，因为实在是没地了。对富人来说，这个楼盘纵然被老破小、安置房包围，但已经是可以选择中的最好了，还能怎么办？所以一线城市这样很正常，没有办法中的办法。
然而在南京是不存在这个问题的，因为南京空地还很多，可以选择的还很多。比如离新街口也就几公里的河西一切都推到了重建，一切都是那么的崭新与完美。所以在有选择的情况下，我们自然有底气对周边环境有所挑剔。
但安品园舍又不同了，它是一个新街口的别墅，是绝对绝对可以作为第一居所，比99%的住宅都要方便的别墅，同时是它对业主的隐私的保护如此到位，小区内部又是如此的安静，整个一世外桃源，最大化的稀释了周边环境的影响，这种稀缺性是无与伦比的。所以我其实是反复去了很多次，也反复思考对比的很多次，我认为在新街口别墅这种稀缺性面前，周边环境的影响不足以撼动它的优势。
小区内部
地下室过大问题
安品地下2层面积400多，也就是说起地下的面积是超出房子占地面积的，这意味着整个小区的地下室其实是连成一片的。
也就是说，我家地下室的墙就是别人家地下室的墙，即我地下室4面墙全部与别人共享。这可是个大好事，因为墙不靠土，所以渗水发霉问题解决了。
这个安品地下室，只有负2层地面沾土会有返潮出现，其他一概都不潮，这种设计其实也是因祸得福，非常有用的。
房子过小的问题
很多人会吐槽这个房子的性价比，会吐槽这个房子小。在很多人眼里，自己住的是河西价值500万的100平三房两厅。所以在他们眼里，一套3000万的房子怎么也应该是18房12厅，否则都是垃圾。。。
这么说吧，如果这么吐槽，那你就不配买这房子。
顶级别墅的逻辑很简单，不看单价，只看总价。你别把它当600平，这房子就是200平带地下室。你嫌480的小，就买600平的，你嫌600平的小，那你就买2套。实际上这个小区真的不乏买2套的买家。
所以对豪宅而言，小根本不是不买的理由，性价比也不是不买的理由，只有穷才是真的原因。。。
所以在安品这个房子上，大家对待它要很佛性，在这种稀缺性面前，就是3000万买200平的新街口私属空间，爱买不买。
事实上，这个房子的真正买家从来不像河西业主一样，买个破房子当宝贝，连业主间吵架的时候都要拿出来拼一拼谁家面积大，这种买家买3000万别墅就是买玩具，我喜欢了就收集一下，仅此而已。
所以这房子性价比没有问题，面积也没有问题。觉得有问题的，觉得三房不够的，买2套好了。。。
投资收益如何？
别墅很难升值的，这是大前提。
安品这个房子的特点是，它像个艺术品，要越品才越有味。然而在未来二手房市场上，少了专业的销售讲解，更少了样板间的精致，客户能看到的只是紧紧凑凑，布局奇特，户型不合理，房间又小到极致的毛坯房，第一感受一定是很差的。
更何况在它旁边还有个状元府，一模一样的地段，一模一样的地上面积，虽然是洋房，但价格只有它的1/3。。这个伤害就会很大了。
所以我觉得万科安品新房就已经不太好成交了，这个二手房未来很可能会根本卖不动。
我真的是很喜欢这个房子，但我买不起。不过没关系，就让里面的冤大头先帮我免费持有个几年，等我以后有钱了，我就把它原价接过来，完美！
这个房子还有什么缺点吗？
呵呵。。。
有钱人的疯狂你永远无法理解。
就在安品园舍还没清盘的时候，早一批的业主已经迫不及待的开起了公司。。。
拿3000万的别墅开公司，为它隔壁的邻居默哀3分钟，这种行为不仅仅把自己变成了商铺，把邻居几千万买的房子也变成了商铺。。。每天熙熙攘攘，陌生人人来人往，就好像住在了外立面翻新的棚户区一般。。
所以别墅就是有一个不可解决的矛盾：我们极为不完善的法规导致各种乱象频出。
据我所知，钟山高尔夫不清楚，帝豪有会所，玫瑰园有公司，南京院子有会所，长乐渡简直就是旅馆美容院一条街，现在安品也已经沦陷了。。。
无语。。。。
万科物业管吗？我还真去问了物业，结果物业回答：不管，而且公司客户想进小区就可以随便进，管不了。。。
我想想看还真的是这样，人家又没违法又有钱有权，除非你万科物业同意人家退房。。。
所以，也不要低估有钱人任性胡来的决心。。。
最后再提一点
这个房子装修不要纯中式！不要纯中式！
我知道这是一个中式合院，我也知道他的设计非常的古典，也是所有别墅中最偏向古典中式的房子。我也知道很多人第一反应就是把它装成甘熙故居这样的风格，使用大堆红木家具。
然而，这个房子最大的问题就是小，住的不够爽。如果你真的上了硬邦邦、冷冰冰的红木沙发、座椅甚至带幛子的古床，那么你无论是坐是躺是睡，都会被硬邦邦的家具膈着难受，住起来就更不爽了。尤其夜里雨声风声吹起，你每个房间都是个玻璃大门对着黑漆漆的院子，再配合木床的“吱吱声”。。。。
那恭喜你，你这个房子真的只能当博物馆用了，住起来会非常不舒服的。
所以，因为这个房子过小，本身居住不太爽，所以就不建议再上更不舒适的中式红木家具了。
今天就到这里吧，这个别墅因为非常特别，键盘哥我又是个喜欢猎奇的人，所以我对它的着墨较多，也借它做个示范来说一些顶级别墅的门道。
关于应天府，因为是个全新盘，目前这个盘样板间，示范区都没有看到，所以我暂时还没法写，等我后面看了再说吧。
海玥万物的东西我也没写，大家倒也别期待太多，很多该说的我躲在第一篇葛洲坝的文章里说了，等我有空了就写吧。
