精武镇板块分析「地铁反转降价阴影下的精武镇又卖地了背后的原因是这个」

今天，精武镇又卖地了！被金地摘得，成交总价6.07亿元，折合成交楼面价10720元/平米！

出乎了很多人的意料！

其实，卖地不稀奇，稀奇的是被地铁撞了一下腰的精武镇，没有停牌也没有流拍，竟然成功出让了！

这到底是为什么呢？

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先来简单回顾下地铁事件：

今年3月30日，《天津市城市轨道交通建设规划调整环境影响评价第一次公示》，拟在未来5年内对6条线路进行适当延伸，并新增1条中心城区轨道交通线路即地铁13号线。

4月11日，天津轨道交通对上述轨道交通建设规划进行了第二次公示，并首次披露了地铁13号线的具体线路走向。

▲原先地铁13号线一期线路图

一期工程自西青区大南河至河北区金钟河大街，线路全长21.06km，为地下线路，拟设地下车站17座，设换乘站7座。

串联了津涞公路、水上公园、鞍山西道、多伦道、意式风情区、小树林、王串场等重要城市节点，与M1、M2、M3、M4、M6、M7、M8和M11换乘。

其中，付村路站、迎华道站、研华道站和大南河站，均位于大南河组团。

该消息一经曝出，精武镇居民可乐坏了。连楼市也跟着火了起来，成交量连续3个月位居全市板块NO.1。

仅大南河组团4个项目月成交量就在200套以上。

甚至出现了涨价现象。万科西庐2月份签约均价18963元/平米，6月份涨到了20129元/平米。

6月10日，地铁13号线一期工程勘察设计总承包公告发布，计划工期为：2020年7月1日 至2026年12月31日。

但谁承想，仅过了两个月，该线路发生巨变，一期不走精武镇，掉头向东去空港了。

根据公示，天津地铁13号线一期工程起于南开区南丰路站，终至空港经济区东九道站。线路全长约28.4km，共设车站19座。

▲最新地铁13号线一期线路图

好不容易盼来的地铁，就这样“飞”走了。让精武镇居民白高兴了一场。

02

其实细究起来，精武镇并不是没有地铁。地铁3号线从试运营到现在已经近8年时间了。

但问题是，这条地铁途径的是华苑西组团、学府工业区组团（宾水西组团）。

这两个组团都是“新生”板块，客群均以承接南开外溢为主。目前仅格调松间北里交房了。

而精武镇土著最为集中的大南河组团却距离地铁很远，直线距离都在3公里以上。

这里有旭辉燕南园、中骏柏景湾、小镇西西里、恒益隆庭等众多小区，仅小镇西西里就有近万人。

目前在售的万科西庐、华侨城碧桂园天境、卓越云门、金地藝墅家也位于该组团。

从这个角度来说，大南河组团才是最需要地铁的。

这也是为什么地铁13号线改线后精武镇居民反映如此强烈甚至联名上访的原因。

现在建地铁基本上得5年时间，假若一期按5年计算，精武镇通地铁起码也是十年之后的事了。

故而有人预判，精武镇楼市这下要凉凉了。

事实真的会如此吗？

03

不可否认，地铁的暂别，的确很让人伤心。但其实最初很多人选择买大南河片区，并不是奔着地铁去的。

说实话，当时的地铁13号线连影儿都没有。它是今年3、4月份“冷不丁儿”冒出来的，算是一个意外之喜。

真正撬动板块热销的其实是价格。

精武镇比中北镇价格便宜，比张家窝距离市区近，它有自己的生存空间。尤其是大南河组可以算是整个西青的门槛了。

所以，地铁的改线并不会对楼市带来致命的打击。

值得一提的是，它还有一个更关键的影响因素——供需！

●目前卓越云门仅剩下80来套房了，精装洋房，7层到顶，户型面积110、130平米。

110平米，首顶198万，标准层207万；130平米，首顶260万，标准层270到275万。折合单价1万8起。

●万科西庐只剩下100多套了，目前在售的是南地块11、12、15-17#楼，户型面积93平米，7层到顶，1梯2户，毛坯，均价2万左右。

●华侨城碧桂园天境高层已经全部售罄，目前仅剩下300来套洋房了，户型面积118、140平米，价格19000-21000元/平米。

●金地藝墅家别看盘子大，包括了4个地块，加起来3000多套房子。但其实也卖的差不多了。

目前仅剩下不到300套房子了，其中洋房不到200套，联排100套左右。

在售户型为洋房95-140平米，联排165平米，价格为洋房20000-23000元/平米，联排约450-530万/套。

也就是说，整个大南河组团加起来仅剩下700多套新房了。

假若按上半年平均月成交160套来计算，明年2月份差不多就只剩下大户型或者顶层了。

这也是为什么金地又出手拿地、继续重仓大南河的原因。

区域房源告急，小户型更是已经“断货”。现在入手差不多半年时间入市，正好接档。

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那么，对于买房人来说，“暂别”地铁的精武镇大南河组团，还值得买吗？

答案是肯定的！

1）量在这摆着呢，开发商也不着急了，不会大降价了。

假若一味等下去，也许降价没有等来，反而小户型越来越少，选择面越来越窄。对于刚需来说得不偿失。

2）项目也不错。

比如卓越云门，容积率才1.1，纯洋房社区，全部7层到顶，户型也很齐整，不是110平米就是130平米，单看这面积段就已不是刚需盘。

而且带精装才1万8起，已经很合适了。

3）后面供应的地块差不多也这个价。

比如金地今天新入手的这个地块，容积率1.3，产品会以洋房为主，成交楼面价10720元/平米。

有开发商计算过，所有成本加起得1万8多。假若再加上合理利润的话，售价也得2万左右。

从这个角度来看，这个板块没有“后浪”，以后售价也与现在差不多。

4）大南河的地铁并不是不建，而是一期不建了，需要等待的时间长了些。

而且云巴T2也在积极推进中。一期工程起于杨柳青文化中心，止于天津南站。目前正在做前期准备工作。

此外，还有精武镇卓尔世界城、爱情商业地块等。

目前精武镇卓尔世界城规划已出炉，拟投建“奥特莱斯 LOFT”特色商业小镇，打造集购物、休闲、娱乐一站式大型商业综合体。

再加上临近市区、背靠南开的地段优势，三大高校齐聚的学府底蕴，以及产业和人气基础。

精武镇大南河组团还是有底气的。只是目前欠缺些时间而已。