住宅供求比怎么算「住宅供应爆发直逼25万㎡房价突破15000元/㎡(1)」

1、宏观环境：房地产行业资产负债率直逼80% 东华学校松山湖校区一期启用

国内：众所周知，资产负债率的高低是评价上市公司好坏的重要指标之一。一般来说，资产负债率保持在50%比较合理，也就是资产与负债的比例为1：1；而负债率超于70%的公司说明公司在经营上和现金流方面出现问题，可以表现出公司在举债过日子。数据显示，截至2016年上半年，房地产行业资产负债率为79.72%，直逼80%。去年同期，房地产行业资产负债率为78.85%。房地产开发行业，前期投资非常大，正常的范围在60％至70％之间，如超过80％，负债比例则有些过高，企业的经营将面临一定风险。

东莞：今年7月中旬，东华教育集团松山湖校区建设圆满完成，并在验收合格后交付使用。新校区包括一所规模180个班的初中、一所规模18个班的幼儿园，占地198597.7平方米；此外，还包括一所规模90个班的高中和一所规模72个班的小学。新校区将与东华学校东城校区同属一套领导班子，均衡分配师资力量，按志愿分流就读学生，同时为加强教学力量，该校已从华南师大、湖南师大等重点大学招录一批优秀大学毕业生。该优秀的教学资源，对松湖片区楼市起到一定的促进作用。

上周东莞供应市场百花齐放，临深、松湖、滨海、水乡片区供应大放异彩。其中住宅新增面积约2278套，面积约24.99万㎡，环比上涨121%；滨海片区是主场，纯新项目扎推上市，虎门的天伦居、沙田的恒大御景半岛皆有批量新品集中推出，户型涉及范围较广，涵盖刚需和改善户型；位于临深片区的黄江镇随着新项目的入市，楼市供应开始活跃起来，上周有班芙春天和霖峰·壹山境新品推出，而纯新项目中信红树山也已经上周开盘，将很快在数据上有所体现。

非住宅供应市场亦异常火热，供应项目主要集中在松湖片区和大石龙片区；其中松湖片区的海伦国际和万润广场商业产品、嘉宏松湖里的鱼和翔龙御湖局的车库产品皆选择在8月底入市，期望在接下来的营销旺季中快速消化非住宅库存。

从预售证来看，东莞供应将保持在高位运行，鼎峰尚境北园、碧桂园翡翠山二期、万科云城、新世纪颐龙湾等项目将有批量新品上市；别墅产品供应或将是今后几周的重头戏，纯新项目丰泰星御墅、海逸豪庭、中信红树山、金地湖上大境等项目皆有别墅新品即将上市。

3、成交量价：供应逐渐回升楼市签约或回归常态

上周东莞全市住宅成交1164套，面积约13.73万㎡，环比上升40%；非住宅成交647套，面积约3.3万㎡，环比上升11%。近四周东莞商品房住宅交投氛围都较为冷清，而上周创近四周最高签约量，主要原因是：1、供应逐渐回升，随着近几周新品的新增入市，楼市小幅回暖，从近期的预售证来看，供应量会继续有所增加，预计楼市签约会逐渐回归常态；2、上周霖峰·壹山境、富盈公馆等项目进入集中签约阶段，对拉升东莞成交量起到一定的支撑作用。预计随着传统旺季的即将到来，楼市将会有所升温。

4、成交价格：新品上市领涨房价全市突破15000元/㎡

上周东莞楼市住宅均价15623元/㎡，环比上涨5%，保持持续平稳上涨的趋势。上周，霖峰·壹山境新品入市，洋房进入集中签约阶段，其均价21894元/㎡领涨东莞房价突破15000元/㎡大关。截止到上周，东莞34个镇区中，过1万元的镇区有22个，过2万元的镇区有6个：临深片区接壤深圳直接受益，除了樟木头其他镇区皆过2万，主要体现在珠江观澜御景（23299元/㎡）、恒大绿洲（22967元/㎡）、卓越蔚蓝山（23123元/㎡）等项目。

5、楼盘活动：推货节奏快跑三大项目开盘

8月第四周，将近金九银十，开发商的推货节奏明显加快，体现在有三大全新项目开盘，表现在横沥御河湾推156套别墅，包括193-310㎡联排和236-314㎡双拼，约1300016000元/㎡，去化约3成，95%横沥及周边镇区客户为主。沙田恒大御景半岛推795套洋房75-142㎡二-四房，10500-12000元/㎡，去货约9成；别墅推168套叠墅（12000-15000元/㎡）、24套美墅（14000-16000元/㎡）以及14套双拼（毛坯25000元/㎡），去货约8成；项目深圳客户占65%，东莞客户35%（沙田/虎门/长安/东莞恒大业主为主）。黄江中信红树山推234套双拼别墅，均价30000元/㎡，去货约9成，深圳客来访渠道包括家家顺、深圳中原、Q房、房多多、链家、美联等6家中介。

新盘认筹方面主要表现在民盈山·国贸中心推1号楼(金融创新中心)；松湖云越开发销售中心，推50-90㎡复式两三房，2万抵6万。

6、土地市场：新增两宗地块出让出让面积共3.99万平

上周两宗商住商服用地在东莞房管局进行公布，其中位于清溪镇新行政中心区的商务金融用地，出让面积仅为0.4万㎡，起始楼面地价为2450元/㎡，或将打造成新行政中心商业配套项目。另一宗为石排镇李横大道李家坊路段的商住用地，出让面积约3.59万㎡，容积率在1.0-1.1之间，起始楼面地价为2200元/㎡，地块周边为工业区厂房，生活配套相对缺乏。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：供应逐渐回升楼市或回归常态

1.2供需量价走势：新品上市领涨房价突破15000元/㎡

1.3物业类型成交：洋房环比上涨明显霖峰·壹山境支撑作用大

1.4产品类型成交：小户型产品环比下滑刚需改善受欢迎

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：黄江251套夺冠霖峰·壹山境支撑效应大

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：80-100㎡产品成交42%

1.6.2别墅产品面积区间成交:200㎡产品以下占60%

1.6.3普通住宅各单价区间成交：9000-11000元/㎡占28%

1.6.4别墅各单价区间成交：12000-14000元/㎡别墅占41%

1.7楼盘活动：推货节奏快跑三大项目开盘

1.8新增供应：各大片区供应百花齐放滨海片区新品扎推上市

1.9新开工：融创·清溪一号开工凤岗天安数据城动土

2、土地市场

2.1待拍土地：无

2.2出让土地：新增两宗地块出让出让面积共3.99万平

2.3土地成交：无

三、宏观经济政策环境

1.1经济环境

1.1.1中国银行业进入焦虑期不良贷款攀升资产荒蔓延

利润下跌、不良贷款攀升、资产荒蔓延、离职现象较多，如今中国银行业似乎进入了“焦虑时刻”。

在资产质量方面，已披露的7家上市银行中，除中信银行外，不良贷款率集体攀升；此外包括中信、交行、建行在内的3家银行拨备覆盖率已降至156.99%、150.45%、151.63%，接近监管的150%红线；同时上述3家银行的资本充足率、一级资本充足率和核心一级资本充足率与去年年底相比，均同步下降。

银行业的不良贷款并没有到底，风险并没有完全释放，现在正是风险管理的关键时期。在新的转型发展期，银行特别要重视利润当期性与风险滞后性的错配。发放贷款后利润当期就增加，但3年后才会出现风险，5年后不良贷款会增加，7年后会形成损失，因此银行业经营不是“百米赛跑”而是“马拉松比赛”。

1.1.2国有资本基金化倒逼国改国企“金主”撑起百亿巨无霸

深圳一家私募基金的负责人庄平透露，虽然各地在国企改革的具体政策上存在差异，但市一级的国资管理机构，普遍对国企改革的推进“十分上心”。多位公募投资总监表示，国企改革将是下一个高度确定性方向，目前正是布局的较佳时间窗口。

8月24日，备受市场关注的汇添富上海国企ETF发布公告称，将于8月29日在上交所上市。该基金首募规模超过152亿，截至8月22日，规模已增长至157.83亿元，不到一个月的时间内，增长超过5亿元，足见国企改革当前的受捧程度。

然而，市场并未对国企改革形成一致预期。有私募投资总监直言，“大家炒国企改革就是炒企业最后的盈利空间，从目前国企改革的一些动作来看，改革并未动到核心的东西，对企业盈利难言起到改善作用。”

1.1.3万能险遭严管：部分银行停售收益率亦降

近期，多家险企高管表示受到政策监管的严控，公司已开始调整结构，降低中短期产品销售的占比。多家银行也表示已开始停售万能险品种，部分银行表示在售的万能险已没有两年期以下的产品。

保险专家指出，万能险是一种介于分红险与投连险间的投资型寿险产品，如果险企业绩不好，收益率就难达预期。万能险是包含投资和保障两大功能的人身险产品，投保人将保费交到保险公司后会分别进入两个账户，一部分进入风险保障账户用于保障，另一部分进入投资账户用于投资，其中保障额度和投资额度投保人可根据不同时期的需求进行调节，投资账户的资金由保险公司代为投资，投资利益上不封顶，下设最低保障利率。一般来说，当前最低保障利率为2.5%左右，而其所宣传的高收益是不保证的。

业内人士认为，监管层督导行动持续加强，未来中小险企倚重万能险的做法将受到更严厉的监管，主动转型不可避免。

1.1.4解读P2P管理办法：贷款限额杀伤力最大

距2015年末公开征求意见八个月后，业内既期待又担忧的P2P网贷管理办法“靴子”终于落地。2016年8月24日，银监会联合工信部、公安部、网信办等四部委发布《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》。

正式下发的《办法》中，业界最为关注的是增加了贷款限额的具体规定。明确“同一自然人在同一平台的借款余额上限不超过20万元，在不同平台借款总余额不超过100万元；同一法人或其他组织在同一平台的借款余额上限不超过100万元，在不同平台借款总余额不超过人民币500万元。”

此外，《办法》还重划13条监管“红线”，明确了包括不得吸收公众存款、不得设立资金池、不得提供担保或承诺保本保息、不得发售金融理财产品、不得开展类资产证券化等形式的债权转让等十三项禁止性行为。

1.2楼市环境

1.2.1地方楼市调控陷两难窘境资产泡沫隐现

8月24日下午，经过两个小时360轮激烈的竞拍应价，合景泰富以57.7亿元拿下天津滨海中心商务区一地块，楼面价达22014元溢价率高达312%。同日，上海出让松江区小昆山镇涉宅类地块，路劲以总价42.5亿元将该地块拿下，成交楼面价20934元/平方米，溢价率158%。这只是8月土地市场的一个缩影。楼面价开始全面超过房价，如果说2016年出现了一次密集地王势头，8月则是最密集的月份。

据测算，以北京土地市场为例，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元地块合计59宗，其平均成本楼面价将约为3.8万元/平方米。这意味着，未来上述地块销售均价需达6万元。而目前北京的房价销售均价在3.5万左右，这部分地王入市的难度依然非常大。现阶段已经出现了遍地地王的现象，楼面价超过房价已成为常态。虽然地王不完全代表未来市场售价，但如此多的集中出现，未来房价很难不受到影响。

现在房地产与宏观经济已经陷入一个奇怪的循环。一方面，大家都觉得房地产有前景，所有的需求端无论是中低收入者、中产阶级还是高收入阶层，无论是买房自己住，还是投资，大家都瞄准了房地产，尤其是中等以上的收入阶层。因此在居民的资产结构中，60%以上的资产都是房地产。而这也使房价在不断走高的同时，房地产与宏观经济之间的隐患与风险也在不断放大。

1.2.2目前有132家公司资产负债率超70%房地产行业平均值直逼80%

众所周知，资产负债率的高低是评价上市公司好坏的重要指标之一。一般来说，资产负债率保持在50%比较合理，也就是资产与负债的比例为1：1；而负债率超于70%的公司说明公司在经营上和现金流方面出现问题，可以表现出公司在举债过日子。除了房地产等特殊行业外，如果公司资产负债率超过70%，投资者就要多加小心了。

Wind数据显示，在132家资产负债率高于70%的上市公司中，按照行业来分的话，有23家上市公司属于房地产行业，在行业占比中高居榜首。另有数据显示，截至2016年上半年，房地产行业资产负债率为79.72%，直逼80%。而去年同期，房地产行业资产负债率为78.85%。在业内人士看来，房地产开发行业，前期投资非常大，正常的范围在60％至70％之间，如超过80％，负债比例则有些过高，企业的经营将面临一定风险。

1.2.3英国：中国房产投资者猛增四成

据中国一家国际地产门户网站统计，英国退欧公投后的一个月中，寻求英国地产的中国买家平均增加40%。

英国北部地区城市也具有一定吸引力,由于英国政府的“北方经济引擎计划”,当地房屋具有较高的房租收益,并且新屋建设也受到支持。例如,北京建工就投资了8亿英镑在曼彻斯特机场的开发项目上。

数据显示,公投之前,中国买家对英国房产的兴趣已连续数月下跌,退欧公投后,中国买家增多。主要原因是英镑兑美元和人民币的下跌。业内人士分析,从长远看,这种情况不会持续多久,因为英国的整体经济会受到影响,导致物价上升,抵消掉汇率的利好。

1.3产业动态

1.3.1招商蛇口与北京通州签署合作建设台湖镇项目协议

招商蛇口8月23日宣布，北京市通州区人民政府与公司为推动北京城市副中心建设，经共同协商，签署《关于共同建设台湖镇项目的合作框架协议》。

据了解，协议双方将以通州区台湖镇为试点，共同对台湖镇整体镇域范围进行统一规划、成片综合开发、市政基础设施完善，将台湖镇打造成国家级新型城镇化试点区域。

1.3.2华夏幸福拟发行55亿元公司债券期限不超过7年

8月26日,华夏幸福基业股份有限公司发布公告称,公司将面向合格投资者公开发行规模不超过人民币55亿元(含人民币55亿元)的公司债券,期限不超过7年(含7年),债券利率暂未确定。债券为固定利率债券,采用单利按年计息,不计复利,具体的票面利率及还本付息方式还去厘定。

华夏幸福对于募集资金用途在公告中作出说明,本次发行公司债券的募集资金扣除发行费用后拟用于偿还金融机构借款、补充流动资金及适用的法律法规允许的其他用途。具体用途提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司财务状况与资金需求情况,在上述范围内确定。,华夏幸福上半年收入176.04亿元,比上年同期增4.34%;归属于上市公司股东的净利润39.56亿元,同比增长30.54%;净利润近40亿元,同比增长30.54%。

1.3.3消息称深圳9月1日起大幅度放宽人才落户政策

8月28日晚间,微信自媒体公众号“山石观市”爆料,9月1日起,深圳将正式实施入户新规,大幅度放宽人才落户政策,该政策可以称得上是一线城市最宽松落户政策。文中引用深圳市委书记马兴瑞一份关于人才问题的内部讲话文件,马兴瑞在讲话中提到,深圳人才的总量和质量与其他大型一二线城市相比有所差距,突出表现在整体素质不高和高层次人才总量不足、国际化人才不足等问题上。深圳市委组织部部长郑轲透露:“正因为如此,市委、市政府决定尽快出台人才新政,而且要求有大的突破。人才新政在力度、广度、深度上将是前所未有的,颁布后将有许多具体工作要做,组织部门一定要抓得住、做得实。”

数据显示,到2020年,北上广深分别给自己设定的人口目标是2300万、2500万、1550万、1480万人,以2015年数据作为期初数,则五年间北上广深到2020年的人口增量指标分别是129.5万人、84.73万人、199.89万人、342.11万人,深圳将是人口增量最多的城市。人口与房价呈现正向关联。受北上深不同的政策影响,未来三城房价或将出现严重分化。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1东莞住房公积金9月划扣时间调整

马上进入9月，就要迎来中秋佳节了。因为遇上了节假日调休，2016年中秋节的放假时间为9月15日至17日，9月18日（星期日）上班。东莞公积金中心为避免前台业务运行时影响后台逐月划扣业务开展，对9月份的划扣时间进行了调整。

住房公积金逐月划扣时间一般约定为每月第三周的周日。现由于2016年9月份的划扣日9月18日为工作日，为确保逐月划扣顺利进行，当月的划扣日将调整为9月17日。

若在划扣日前个人住房公积金账户余额不足10元的，当月将划扣失败，当月划扣日后到账的资金将累计至次月划扣日一并划扣。

2.1.2东莞东华学校松山湖（生态园）工程竣工校区一期启用

东华教育集团松山湖（生态园）校区地处国家级高新区松山湖（生态园），与燕岭湿地公园一路之隔。今年7月中旬，整个校园建设圆满完成，并在市主管部门完成检测、验收合格后交付使用。

据介绍，新校区包括一所规模180个班的初中、一所规模18个班的幼儿园，占地198597.7平方米；此外，还包括一所规模90个班的高中和一所规模72个班的小学。新校区将与东华学校东城校区同属一套领导班子，均衡分配师资力量，按志愿分流就读学生。为加强教学力量，该校已从华南师大、湖南师大等重点大学招录了一批优秀大学毕业生，此外，还遴选了一批优秀的在职教师充实教师队伍，并有针对性地进行了跟岗培训。

2.1.3麻涌2016上半年GDP排名第四 海底捞斥3亿元建供应链中心

据麻涌2016年上半年GDP报告显示，麻涌的市场消费呈高位增长，在京东的有力拉动下，实现了社会消费品零售总额61.6亿元，增长808.6%，增速全市排名第1位，住宿餐饮业增长5.8%，全市排名第8位。海底捞投资3亿元在麻涌建海底捞华南地区供应链中心。进一步推动麻涌电商行业的产业发展优势，麻涌经济将会迎来迅猛发展期。

2.2产业动态

2.2.1长安厦岗片将成转型示范区打造成一个城市综合片区

8月28日，市控规委员会审议通过了多个控规项目以及调整，其中《长安镇厦岗片区控制性详细规划》（以下简称“《规划》”）获得全票通过。

根据《规划》，厦岗片区将被打造成产业和城市转型示范区：358省道两侧将建居住功能区，主要为高端产业人口提供居住配套；福海路南段两侧规划厦岗社区居民的住宅区，用于新建居民住宅；358省道与福海路交叉口西侧则作为核心区，配套建设大量的商业金融业设施、大型商场、专业市场和传统商铺。配套设施方面，片区规划建设6所幼儿园、1所小学、1所高中、3所九年一贯制学校，另外还有1所医院。

厦岗片区位于长安镇西部，与虎门镇毗邻，西邻厦边社区，东接上沙社区，北依鹅头山，南至沿江高速公路，距深圳宝安国际机场和广州白云国际机场分别为25公里和70公里，至虎门客运港及福永客运码头仅30分钟和20分钟的车程。

2.2.2推进新型城镇化东莞石排5年内建成滨江新城宜居区

8月28日，石排镇第十三次党代会隆重召开，大会听取和审议十二届镇委工作报告和镇纪委工作报告，确定了该镇今后五年发展思路，将用35年时间建成滨江新城宜居区。

报告提出，今后五年石排将按照“发展先进制造业、推进新型城镇化、实现率先全面建成小康社会”的工作思路，加快推进经济、政治、文化、社会、生态文明建设，力争到2020年，全镇生产总值达104.1亿元，并使先进制造业成为主导，产业结构不断优化，经济发展方式切实转变，创新驱动发展深入推进。同时，将用35年时间建成滨江新城宜居区。

2.2.3南城将持续优化发展总部经济培育10栋税收“亿元楼”

8月28日，中国共产党南城街道第十次代表大会召开。大会审议并通过了街道党委书记陈桂明代表中共南城街道第九届委员会作的工作报告和街道纪委工作报告。陈桂明当选为南城街道党委书记，梁寿如、苏东、徐建文当选为街道党委副书记，张凌峰当选为街道纪委书记。

报告指出，过去五年，南城街道生产总值年均增长12.05%，第三产业比重突破80%。今后五年，南城将以高水平建设城市中心为总目标，围绕将南城建设成为“六个之城”的工作思路，全力打造东莞总部基地、金融中心，争创培育和践行社会主义核心价值观示范区。

同时，南城还进一步提出将优化发展总部经济，争取到2020年，培育出不少于10栋税收“亿元楼”，再吸引不少于40家金融机构在南城设立区域性总部。