工地活动板房标准尺寸图解「花140万买了间工地活动板房日本投资有个大坑要躲开」

由于稳定的租金收益和每年平稳的上涨趋势，我们一直说，日本房地产市场是一个安全且有稳定收益的优质资产配置市场。但市面上信息量庞杂，加上疫情意向难以实地考察，这就让很多投机取巧的中介商有了可乘之机。选错了投资产品，究竟有多坑呢？

我们的客户小张，在上海做新房置业顾问，干了五六年，小有积蓄。在国内缺少投资渠道的情况下，他决定投资日本房地产。

他告诉我们，在与我们接触之前，他已经跟好多移民公司聊过，其中一家，把他说动了，于是，他以2580万日元的价格，按当时的汇率，大概是人民币140万，投资了东京都八王子市的一处公寓，60多平，出租金额8万日元/月，折合人民币约4500元。

移民公司当时跟小张吹得天花乱坠，而收益看上去，也还过得去，小张也就没多想，甚至没去实地看看，就敲定了，并交由开发商代运营，开发商称，公寓将面向留学生，有非常稳定的收益。

但实际正式收租之后才发现，这幢1979年建造的“公寓”，每月的管理费需要1万日元，而修缮积立金居然也要2.25万日元/月。而在第六年卖出的时候，也几乎没有怎么涨，算下来实际收益，居然只有年化2%左右，小张大呼上当。

卖之前，小张前往现场一看，才发现，这个“公寓”，跟他之前接触过的，根本不一样。简单一排楼，两层，用他的话来说，“这就像我们国内工地上的活动板房一样，这叫哪门子公寓”。

听完之后，作为朋友，我们非常友善地告诉他，其实，他确实是上当了，只不过人家也没骗他，他买的确实是公寓。

怎么回事呢？

其实在日本，公寓和公寓是不一样的。日本的公寓，分为「アパート」和「マンション」，如果大家去机翻，翻译出来全部都是「公寓」。

但可惜的是，这两种公寓，完全不是一回事，而小张购买的就是前者「アパート」，严格意义上来说，这种公寓，更像是集合住宅。在日本，以木结构或者是轻钢结构为主，一般是只有两层楼，多用作学生寄宿公寓，这样的房子，确实是涨幅有限，租金也不高，而且很多房子年代久远，会有比较高的修缮费用和管理费用。

「マンション」，才是我们印象中的高层公寓楼，基本上是钢筋混凝土结构或钢架钢筋混凝土结构为主，而近年来，在东京6区，出现了越来越多的超高层「マンション」，即Mansion，也就是我们常说的塔式公寓。

在日本，购买塔式公寓，也被视为有钱人的象征。顺带一提，在《名侦探柯南》里，步美的家就是这样的超高层塔楼。而柯南借住的毛利叔叔家，一楼出租，二楼三楼是自用，这个房子也就是典型的「アパート」。

所以，我们在投资日本房产的时候，一定要分清「アパート」和「マンション」的区别，一般的移民或者留学中介，很多时候不会提醒买家去分清这两种物业类型的区别，导致买了「アパート」的买家，收益很低，最终喊出了“投资日本就是个大坑”。实际上，他们只是选错了产品。

关于挑选日本投资公寓的坑，大家都明白了吗？实际上，小张还踩了一个坑，不知道你发现了吗？