第二个转折点「转折第二波行情来了」

2023年第一季度结束了，

哈尔滨楼市经历了口罩三年后的第一波行情：

2月，是楼市的一次狂欢，大火开始。

3月，市场进入“保温阶段”，“去火”为先。

3月楼市开始降温，但与去年正常月份相比成交量仍然较高。

4月，楼市将如何？

一、三级轮动降温

4月《龙江楼市》对29家典型楼盘进行了3月份销量的调查分析。

楼市销量下滑，降温传导有三个方向：

①区域传导

从江南向江北过渡，江南热得快，冷得也快，江北热得慢，冷得也慢。

江南较2月下滑了-26%，江北较2月却增长了19%。

楼市降温从南岗区 → 道里区、香坊区 → 道外区、松北区顺次传导。

②板块轮动

由第一梯队向第二、第三梯队轮转。

哈西板块2月典型楼盘认购了830套,3月认购了632套，较2月下降了24%。

东南板块2月典型楼盘认购了375套,3月认购了296套，较2月下降了21%。

哈东板块2月典型楼盘认购了879套,3月认购了571套，较2月下降了35%。

利民板块2月典型楼盘认购了89套,3月认购了102套，较2月增加了15%。

板块降温：

从哈西板块 → 东南板块、群力西板块 → 哈东板块、深哈板块、松浦板块 → 利民东板块、利民西板块顺势传导。

2022年，受房票等因素影响，江北区域提前透支了市场，进入了“慢热”恢复期。

而江南楼市的降温传导至江北，还需要一些时间。

③头部效应

头部楼盘依然是哈尔滨楼市的领头羊，也是拥有板块定价权的楼盘。

由重点学区房向改善、刚改轮转。

中海·云麓公馆哈西价格最具价格优势的楼盘，

3月认购175套，认购金额3.5亿元。

万科智慧未来城东南板块刚性改善楼盘的代表，

3月认购140套，认购金额1.25亿元。

绿城杨柳郡是东南板块产品力代表楼盘

3月认购79套，认购金额0.8亿元。

昆仑时代中心是哈东板块品质楼盘，

3月认购153套，认购金额1.28亿元。

所有楼盘行情传导，都遵循一个规律：

重点学区房——新城区改善盘——新城区刚改盘——环城刚需盘。

无论是升温还是降温均由头部楼盘顺势传导。

二、涨价抑制销量

哈尔滨楼市房价的底层逻辑没变：

成交量高——房价上涨——需求外溢——抑制成交——价格回调。

根据《2月市调“百团大战”统计表》：

三把火点燃了2月的楼市，

3月份，头部楼盘开始“情绪化”涨价了。

新松·璟荟祥府、新松·玺樾府、新松·璟樾宸光，3月1日起，折扣收回2%。

南益·松江春晓，3月6日起，高层全产品线上调300元/㎡。

昆仑·时代中心，3月涨价。

汇龙·云景拾里，决定3月份每个自然周，项目住宅产品在现执行价格基础上拟上调1%，此前价格表作废。

林达英冠·乐创城，3月13日起，产品全线涨价2%。

万科智慧未来城，3月20日起，全线产品价格上涨。

中海·云麓公馆，3月全户型产品上调500元/㎡。

到了3月，涨价抑制销量的效果显现出来了。

根据《3月典型楼盘市调统计表》：

销售过亿或套数过百的楼盘仅为8家，而2月是14家。

3月销售过亿或套数过百的楼盘总认购套数1013套，较2月减少了1101套，认购金额为13.22亿，较2月下降了10.23亿。

各大涨价楼盘在3月份失去了价格的竞争优势，

当下楼市，不足以支撑价格上涨。

第一，积压的需求释放，本质上不会扭转大势，楼市并没有大行情。

第二，需求决定价格。

涨价买房人也不认，导致成交量下滑，进入新的博弈期。

量撑不住了，价格也要动态变化。

3月楼市呈缓降趋势，

4月，各大楼盘会尝试调价，试探楼市行情。

三、需求结构转换

哈尔滨楼市需求正在由刚需向改善过渡。

2月，哈尔滨楼市是“补偿性购房”，

多数出手买房的几乎都是之前观望的，属于“存量转化”。

根据【龙江楼市】调查报告显示：

36.6%的人有换购改善需求。

根据改善盘3月典型楼盘市调统计表：

哈尔滨市29家典型楼盘中，改善盘有14家，占全部典型盘的48%。

2月改善盘销售占比为59%，3月改善盘销售占比57%。

需求分化的逻辑是：刚性需求→刚性改善需求→改善需求。

以前，“卖一买一”的改善需求由于二手房挂牌量高，缺少优惠政策刺激，交易税费高，交易难，缺首付，而被抑制。

补偿性购房结束后，置换需求进场。

四、学区分化外溢

据《龙江楼市》2023年哈尔滨楼市调查报告显示：

有36.36%的哈尔滨人在买房时更看重教育配套。

学区，一直都是哈尔滨楼市的金字招牌。

学区房，拆开就是，学区 房。

学区房不仅是为了孩子上学，更是资产保值和流通性的保障，

但是哈尔滨的学区房政策，说变就变。

你以为触手可及的热点学区房，或许明天就由“锁5年”变为“锁7年”。

家长们“求学”心切，购买意向自然跟着学区走，

拥有对口学区的楼盘瞅准政策，纷纷推出学区房，

哈尔滨市29家典型楼盘中，有学区房的楼盘有14家，占全部典型盘的48%。

学区房还是楼市的绝对热点。

拥有学区的金地峯范，虽然3月认购套数是150套，

反观没有学区的华润置地九里芳华，3月认购套数仅有90套。

拥有学区的东鸿艺境3月销量下滑16%，

而没有学区的中海万锦公馆3月销量下滑60%。

学区房呈现出由哈西板块 → 东南板块 → 哈东板块外溢的趋势，

学区热点板块哈西由于房价大幅上调，导致学区需求开始外溢。

学区分化外溢在3月就已经呈现，

4月迎来学区季以后，差距将拉的更大。

3月29个典型楼盘的总认购套数为2170，较2月总认购套数少了525，

3月认购金额也较2月下降了4.78亿元。

3月销售缓降，

4月，哈尔滨的楼市将“回归常态”，

而，从4月开始将迎来学区季，开始第二波行情。

5月小长假，会有一部分外地需求进入，

哈尔滨楼市又将迎来新的行情。

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