慧盖房 沈阳楼盘价格「对于沈阳高价拿地的楼盘到底定价多少钱才是你认为合理的」
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沈阳全市限购之后，对于想要购买改善住房的购房者来说，就今年沈阳新盘上新的数量来看，仅仅整个上半年纯新盘开盘达到22个，定名未开盘的有32个，如此多的数量也使得购房者有很多选择，而满足学区这一点可能很多人首先会想到长白。
和平长白的楼盘也是备受关注， 整个长白最受关注的莫过于万科翡翠滨江，该项目进度如何，为此笔者踩盘该区域几个楼盘跟大家分享。
踩盘路线：华润置地幸福里润府——万科翡翠滨江——保利茉莉公馆
华润置地幸福里润府
产品/住宅公寓产品混搭
华润幸福里可以说算是长白岛内的明星产品，在2012年的时候首期开盘，当时开盘均价8500元，一些特价房源在6500元，在目前看来该价格着实便宜，但12年的时候沈阳均价7000左右，幸福里当时的价格是均价的1.21倍，过了8年该盘价格目前是均价的2倍还多。
除了该盘长白岛整个区域的价格可以说都是翻了一翻，此次华润推出的产品润府为住宅公寓混搭，定位偏向中高端，其最小户型为公寓95平。
住宅基本资料
容积率：3.5
绿化率：30%
物业费：3.2元/㎡·月
产权年限：70
车位比：待定
梯户：1梯2户
公摊：20-22%
公寓（商住）基本资料
容积率：4.8
产权年限：40
梯户：1梯4户
公摊：29%
整个园区并不大，地上面积121803.64㎡，共三栋公寓二栋住宅，挨着南京南街的三栋为公寓，西侧为住宅，全部建在底商之上，园区内西侧南侧和北侧均有出入口，层高33层，为精装修；高层面积有两室100㎡、三室140㎡、四室165㎡，均价19000-21000元；公寓面积有两室95㎡、三室140㎡、三室145㎡，均价12000-14000元，没有优惠。
户型
住宅140平户型/365淘房摄
润府住宅140平户型方正，南北通透，入户玄关增设收纳功能。
公寓95平户型/365淘房摄
公寓95平户型，一梯4户公摊29%，对公寓而言公摊还是比较小的，整个户型方正，双面都是南卧室。
区域/周边情况
该位置可以说是长白岛内的C位，商业上项目东侧为维华商业广场、北侧长白万象汇（建设开业时间待定），周边底商丰富且都比较有品质，长白今年开业的两个商场鹿特丹生活广场和沃尔玛山姆会员距离该项目位置步行大概都在30分钟左右。环境上临河临公园，整个长白岛森林公园作为后花园。
交通上离南京南街近，整个长白南京南街上的交通十分便捷，公交线路众多，不用换乘可以直接到达沈阳太原街、中街且周边有地铁4号线（在建中）。学区上周边和华润已交付入住小区是南昌中学、小学南京一校二分校，学区上没有明确承诺。
小结
该项目在今年4月份的时候公示了规划，目前的润府在规划中为长白万象汇的1期项目，而其70.52%的商业比例也是其底商之上建住宅的因素。产品采用消防连廊公摊不大，户型上南北通透方正。精装修的细节都有公示，在看样板间的时候可以仔细看看。
万科翡翠滨江
该项目地块是万科在今年4月份的时候以11050元/建筑平方米的价格竞得的，该项目位于万科城的西侧，万科城可以说是引领长白岛十年，整个万科翡翠滨江打出的标语也是引领下一个长白西侧区域十年。
项目在9月份的时候进行的认资，目前已经停止认资整个进度比较慢。
产品/低密度洋房为主
正式的营销中心未落成，临时售楼处在长白岛万科城金逸影城对面(长白森林公园足球之都博物馆），目前产品上是主要以洋房为主，但项目进度较慢可能会有调整，一切要等正式的营销中心落成，营销中心可能会在11月份开放，但还不能确定。
根据项目周边围挡来看该项目产品为万科TOP系，建筑面积在120-160㎡的低密社区。目前对外公布的价格是高层22000元，洋房30000元，但这后期都有可能会调整。
区域/周边情况
目前处于完全待开发阶段，万科作为首个进入曹仲板块的开放商，让其选择该区域的最大一卖点为领事馆，规划在该项目西侧为领事馆区，并在周边2-3平方公里规划配套区，其中包括外国人居住区、蓝海学校、国际医院、商务文化区、酒吧街等。
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北侧临河临公园，公园为歌德杯世界足球公园，环境空气都不错。学区上西南角为学区规划地块。交通上地铁9号线曹仲站，步行15分钟左右可以到达，距离适中。
小结
该项目地块拿地价格高，且万科拿得周边配套待开发的地方，会拿出什么产品值得期待。周边现在基本都为净地，配套规划非常好，未来实现确实是需要时间。
保利茉莉公馆
产品/高层刚需 未来四期会有洋房产品
该项目可以说是和平区较为热门的楼盘，在整个和平区的数据中排名靠前，很多购房者在星球和栋察楼市的后台都会询问该项目，那最吸引人导致这么多人关注该项目莫过于它地处长白南侧且价格对比长白动辄20000元的价格来说，很有吸引力。
高层住宅基本资料
容积率：2.5
绿化率：35%
物业费：2.3元/㎡·月
公摊：23%
项目位置在九洲御府对面，胜利南街东侧有个牌子指引。整个项目分四期，一期已经入住，二期明年6月份交房，三期占地18万方，规划6栋洋房，8栋高层，目前洋房产品售罄，高层32#33#在售房源不多，高层26#预计11月份加推，四期预计会在明年推出有高层和洋房产品。高层面积为85-120㎡，均价7800元，目前优惠按时签约9.95折。
户型
高层105平/365淘房摄
105平高层户型十分方正，不浪费空间。做成三室卧室每个空间比较小，但该户型作为刚需十分实用，户型中还有一个家政间也很贴心。
区域/周边情况
区域为长白南侧满融板块，但该区域离苏家屯较近，周边底商可以满足日常生活，到达长白岛内商业区的话公交大概在40分钟左右。项目西侧近邻胜利大街南街，公交可选择也比较多，周边地铁4号线（在建）红椿路站。
学区已交付的一期为和平一校（满融校区）和南昌中学（满融校区），南侧和北侧均有规划学区用地。西侧为住宅用地，待开发。
小结
对于想在该区域买房购房者在看房子的时候除了该项目，周边还有其它项目例如九洲御府、艾格儿e学府也都可以看看做做对比。
总 结
华润新推出的产品跟自身前几期二手房和周边二手房现在的价格来说，还算可以的毕竟华润精装修。且该项目周边配套底商均很成熟，未来还有地铁和长白万象汇的加持，但是公寓住起来的舒适度是需要考虑的。如果买上百万的商住属性公寓投资的话，投入还是挺大的，长线投资升值空间还是有的。
万科翡翠滨江虽然有它自己的优势，但同时就目前来看也有一些问题，而预计3W洋房、2.2万高层的价格就已经很有争议，3W的价格让很多人望而却步，这3W的价格除了拿地价格高和万科本定价高于周边楼盘外，其中一部分包含了未来曹仲板块领事馆规划、圈层和整个长白岛内稀缺品质洋房。周边实实在在看的见的配套为在建的地铁9号线曹仲站，未来领事馆、学区、商业规划除了需要时间。
对很多吐槽价格的购房者来说，由于长白岛内多为高层项目密度大，而该项目位于长白西侧主要是针对改善的购房者，产品以低密洋房为主。当然最主要的还是万科品牌，可能换一个开发商关注度不会如此之高。
对于想要在和平买房还觉得房价高的，那保利茉莉公馆可以说是和平大品牌开发商，且价格在整个和平来说算很低的了。该盘的感觉有些像东沈河保利项目，东沈河的保利项目有七中东校区的配套整个二手房价都是过万的，但是同东沈河的保利项目一样有一个问题，就是项目周边有城中村，茉莉公馆北侧为上河村，该区域在沈阳国土资源局10月份得时候进行了用地调整，未来何时拆迁落实这不好说了。不一样的地方在于学区，茉莉公馆已经入驻的一期都是满融校区，而七中东校今年得中考成绩十分抢眼，这也是东沈河保利项目贵的重要原因。
该盘对于刚需购房者来说笔者认为还是可以选择的，和平区、大品牌、价格不高周边公共交通和日常生活都能满足。总而言之，言而总之买房还需自己实地多看，毕竟人各有好，需求不同。需要说明的是以上观点仅供参考！
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2017沈阳房地产服务贡献人物
2017辽宁省房协经纪专业委员会专家
沈阳房地产协会监事
365淘房沈阳站 & 栋察楼市 主编 李栋
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