南龙湖买房怎么样「12万的南龙湖留给刚需的时间不多了」

南龙湖调研！来自郑州楼市

00:00

13:17

△此音频大小18.5MB

1月22日，南龙湖地价5连刷，数家名企厮杀，只为占领一席之地，最终正商勇拿6/9/10号块地，凯旋而归，最低楼面价为6141.11元/㎡。经过396轮的激烈抢夺，龙湖以楼面价7068.31元/㎡拿下7号地，有了他在郑州的首秀。

雅居乐以折合楼面价7516元/㎡拿下8号地，抢占南龙湖市场。 在这一天，南龙湖的开发商为之沸腾，封盘的封盘，涨价的涨价，而市区的置业顾问也开始疯狂的转发南龙湖要卖到1.3万的消息。一时间房地产的视觉盛宴，拷打着每个人的神经。

如今6个月已经过去了，现在的南龙湖又是怎样的情况？

1

两年翻倍的南龙湖，你“高攀”的起么？

为了更好的了解南龙湖这两年的发展，我挑选了部分楼盘的价格，大家可以一目了然的清楚，南龙湖的房价受郑州市场还有政策影响比较大。

2016年7月8日，经过566轮厮杀，万科美景联手拿下金水区郑纺机首开地块，名噪一时。在郑州市区上一天班错过几万的情况，南龙湖的房价也是一路高歌。从表格中就可以看出，三个月的时间几乎涨了50%，分分钟破万元大关。

经过了一系列温柔的调控之后，2016年10月郑州市出台限购政策，金水区、中原区、高新区等市区限购，一部分刚需还有没有资格的客户，开始涌向了南龙湖，但是此时四环边上某盘的价格在11000元/㎡，四环和南龙湖价差不到2000元/㎡，直逼郑州市区，这股妖风一直刮到2017年5月3日。

5.3日限购升级的导火索是一个披着被子的人，提起这位，让不少人又爱又恨。受政策影响，从图表中也可以看出2017年5-7月中间南龙湖的价格是有所下跌的，限购之后，南龙湖的这股风变弱了，房价平稳上升，倒逼不少人回流郑州市区。

从2016年7月的均价不到6000，到现在的11000以上，在这两年700多个日夜，你是不是想说，曾经对他爱搭不理，现在却有些高攀不起？

但是我想告诉大家，除非逼不得已，还是尽量在四环内。

2

南龙湖现状

南龙湖最初的定位是宜居教育城，引进了河南工程学院，中原工学院等学校，这一时期南龙湖的楼盘是以改善为主。

但是随着郑州房价的上涨，这里成为一个价值洼地，开发商趋利。加之引进华南城，中原国际不锈钢物流园区等变成了商贸中心，这时期的南龙湖就变成刚需的集聚地。

以至于现在提起南龙湖，大家的印象是乱，脏，大车在路上呼啸而过，留下漫天飞沙和一脸懵逼的你。

随处可见的大货车▼

华南城地铁站▼

沿街商业▼

华南城▼

地铁2号线延长线▼

南龙湖因为距离郑州比较近，加上地铁2号线延长线的通车，成为不少人落脚郑州的一个中转站。

目前区域内配套相对成熟的就是在绕城，龙湖大道，泰山路，郑新快速路围合的一个区域。

我们也可以在最新版本的规划中看到

把这个图片放大，也就是下面这张图。

红色区域中，楼盘的容积率不等，但是发展比较早，生活气氛比较浓厚。附近有中原工学院，河南工程学院等环境还算可以，在这个区域也是规划的生活服务区，生活氛围比较浓厚一些。

在蓝色华南城附近生活物流园区比较多，环境比较噪杂些。黄色部分就是年初的地价五连刷的区域，这几块地中根据土拍的容积率指标来说都是不大于3的，区域内的项目会偏刚改一些，距离绕城和郑新快速路比较近，以后舒适度会比较高些。从这三个部分来看，黄色大于红色大于蓝色（当然地铁沿线的楼盘需要另外考虑）。

但是南龙湖商业配套不是很成熟，大型的商业比较少，目前华盛奥特莱斯算一个，其他基本是沿街商业比较多。不过龙湖锦艺城的商业综合体目前正在建设中，还有永丰乐城的商铺也在招商中。

区域内小学，中学还有高中是比较薄弱的，大部分都是新郑市的学校以及村办学校。华南城是新郑市政府引进的，重视程度可见一斑。在华南城中园这个楼盘中，只要你是商铺租户，你就可以不用“房票”直接就可以上车。

南龙湖的二手房房龄比较新，刚交房的小区有龙湖锦艺城，永丰乐城等这些小区，目前龙湖锦艺城的二手房在一万左右，但是由于刚交房不久，没有房产证还有比较高的税费。我在中介待了将近2个小时，中介门口门可罗雀。

不过值得一提的是南龙湖的房租有上涨的趋势，特别是地铁口沿线的房子。

富田兴龙湾和正商红河谷房租走势图▼

——图片来源：安居乐

如果你在南边上班，地铁2号线往南2站，你就可以租到更好，性价比最高的房子。你为什么不去？虽然地理位置拉开了南龙湖与主城区的位置，但是地铁的开通不得不说缩短的时间距离，而这里主要承接的就是管南，二七的外溢人群。

3

在售的楼盘有哪些？

我们一起来看看具体楼盘▼

华南城中园

项目分四期开发，纯高层，规划有学校。2t4户，项目的产品设计还是比较不错的，阳台赠送比较多。但是交通位置比较一般，距离地铁比较远，周边环境一般。

华南城中园目前可以说是不限购的，只要是商铺的租户或者每平多交200块钱，你就可以买这里的房子。目前价格在9000多，是片区内相对来说比较便宜的房子。

如果你资金不充足，又苦于寻找资格，不妨来这里看看。但是需明白，无完美房源。

89户型图▼

现在89平小三房的两个阳台的户型很少见了，这个在厨房还有一个阳台，房子的采光和通透都是比较不错的；还有干湿分离的卫生间。不过这样设计，动静分区不明显了，而且卫生间部分会挡住餐厅的采光。

华南城中园项目进程▼

永丰乐城

永丰乐城，位置还算可以，距离地铁站也相对比较近。目前价格在1.13万左右，大户型比较多，面积区间在105-135㎡。后期紫荆山南路打通之后交通也会比较便捷，小区规划有幼儿园和小学。

不过目前这个价格对于整个郑州市来说，性价比一般。

永丰乐城项目进程▼

永丰乐城已经交房的小区▼

龙湖锦艺城

在南龙湖这一波行情中，龙湖锦艺城算是一路领涨。目前价格在1.2万左右，差不多进入尾盘销售。项目宣传的有中科院幼儿园以及新郑实验学校。不过龙湖锦艺城的位置不错，并且带有大型的商业，后期的商业的建成对南龙湖来说是一个利好。仅从价格来说，确实不便宜了。

龙湖锦艺城在建商业▼

已经交房的龙湖锦艺城▼

富田兴和湾

项目已经进入尾盘销售，开发商算是比较靠谱，目前剩下大户型在售，价格在11500，虽距离绕城比较近，但是上绕城却不太方便。距离地铁2号线也有一定距离，这个项目主打的是绿化，置业顾问都会带着你在景观示范区走一趟，因为这样才好利于成交。

工程进度▼

小区绿化▼

碧桂园双湖城

碧桂园的位置比较好，距离地铁口双湖大道站比较近。户型设计比较偏改善，面积为96-138平。项目是高低配，首期推出的有7栋高层和3栋洋房，预计价格精装在11500左右，规划的也有学校。不得不说，碧桂园的置业顾问真的很敬业，大热天在售楼部没有的情况下，支个桌子就开始卖项目。不过最近碧桂园的高周转，给它带来了不少负面影响。

远洋风景

开发商还算比较靠谱，但是位置却不是很好，产品面积在88-124，比较刚需，价格预计是1万左右，在即将面市的新盘中，性价比还是可以的。项目挨着升达还有中原工学院，规划有幼儿园，距离地铁是比较远，如果在南龙湖资金紧张的不妨关注下。

阳光城丽景湾

距离地铁口比较近，但是整体位置在南龙湖的东南了，周边配套比较薄弱些。

目前在售的是别墅，上叠价格在1.3万左右，对于南龙湖来说，别墅项目是很少见。

目前高层房源基本都是在第一次开盘时客户资格问题转让的那种。价格在9500左右。目前南龙湖没有供暖，但是小区都是做的有暖气管道，方便以后使用。南龙湖置业可考虑，可与华南城中园对比一下再决定。

正商兰庭华府

在年初的地王五连刷中，正商的速度是比较快的。从拿地到售楼部建成开始入会到现在仅有半年，而雅居乐还有龙湖的地块，目前还在筹备中，不得不说，正商还是非常了解郑州市场的。

项目规划是高低配，目前面积高层是115-128平，洋房是126-182平。7月14日开启认筹，在中行预存1万元，银行冻结，在开盘后如果没有选到会在一个星期之内解冻。项目定位都是偏刚改的，具体价格待定。

除此之外，现在政府严查绑定车位以及装修这样的情况，正商智慧城也可以去关注下，时刻准备好捡漏。

雅居乐在南龙湖的案名为雅居乐天域花园，雅居乐在白沙的楼盘雅居乐国际花园已经交房，对于郑州市场是比龙湖要快一些，龙湖目前地块信息是待定。

大开发商在南龙湖的厮杀，对于购房者来说是好的，有竞争才有做好产品的可能性。在目前情况下，开发商不敷衍，用心做好产品才能赢得大家的信赖。

4

小结

对于购买南龙湖的粉丝，我们首先来算一笔账，目前南龙湖的价格差不多在10500左右，按照100平算，首付在31.5万左右。二七区目前均价1.3万买89平差不多需要34.7万，还有目前不到1.4万的管南绿都澜湾。可以在内心算一笔账。

部分楼盘价格▼

但是谁都有一分钱难倒英雄汉的情况，并不是说买到南龙湖有多不好，只是觉得手里面的钱要花的更有价值。

不得已要在南龙湖买的情况下，可以关注一下首开的新盘比如远洋风景。还有就是华南城中园，资金不足可以看看。还有距离市区比较近的正商智慧城，目前性价比也还不错。

一个朋友在南龙湖地铁沿线的某楼盘居住，跟他聊的过程中，他有些沮丧。

我安慰他说，现在南龙湖的房子也涨了不少呢？

他说当时这个楼盘是6千多买的，而高新区的价格也差不多是这样。我买了这个，朋友买了高新区。现在我每天上班就要忍受1个多小时的时间成本，家里有了宝宝之后，我准备换工作。

还没有去过南龙湖的粉丝，我建议你花一天时间去感受一下交通成本和时间成本，你是否能够接受。

还有最重要的一点儿就是南龙湖的教育，由于在行政规划上属于新郑，学校都是新郑市的学校，跟郑州市区没有办法接轨，并且学校村办的也比较多。教育问题困扰不少买在南龙湖的购房者。

对于南龙湖的地缘客群，除了新房之外，其实不妨看一下二手房，也许会有惊喜。

对于投资者，是时候转入市区了。南龙湖虽然有政策加持，但是升值保值的能力不如市区。

以目前的情况来看，曾经是刚需客落脚的南龙湖，现在刚需进场也是很难了。

在破万的南龙湖，也希望开发商能对得起这个价格，对得起举全家之力买房的购房者，用心做产品。

郑州楼市（zzloushi),拥有60万粉丝的郑州本土房地产自媒体大号，专注于郑州房地产、教育、装修等领域。