17年年底股市「17年高位接盘3年现在跌了20该持有还是亏本抛售」

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提问：雕叔你好！我在温江光华新城有套110平的三室两厅房，请帮我分析一下情况，谢谢你。

回答：光华新城板块是不错的，大概从2006年左右开始开发，炙手可热的板块，经过十多年发展，已经比较成熟。在二圈层中属于中上。主要的优势在于:1.板块内品牌开发商比较多,整体板块形象不错2. 商业配套成熟，地铁等交通便捷3.有江安河自然资源4.人群支撑足够，主要承接大人口外溢，整体素质也不错。劣势:1.距离成都主要发展方向城南、城东南较远。一直是跟随式发展。2.刚需楼盘居多，区域没什么土地了，后期市场声音比较弱。

提问： 雕叔你好，坐标南宁，理财小白未婚工薪族，月薪6000，月公积金2000，自己名下无房，现住父母的房上班便利，首套房资格以前已被占用（有贷款记录已还清），现在购买需首付3成，现手上资金有限30，买自住还是投资更好呢？好的楼盘感觉只能选两室，选择很少，加上父母的房还有4年才供完，很怕加自己的会供不起，想听听您对我目前情况的建议，还有建议我买哪里的盘呢？盼回复

回答：你好，我认为你买房更应该侧重投资，一是现在有父母房自住，且上下班方便，那么是完全满足你的自住需求，当下就没必要再买自住房。二是南宁房价不算太高，根据你的工资 公积金情况，还有父母房子仅剩4年房贷，我认为你再买一套小户型投资，风险不大，现在咬咬牙上车，把这几年扛过去，将来一定会收获更大的价值。南宁五象新区的规划确实是不错，肯定是花了大心思的。但是我认为五象新区成熟起来还是需要一定的时间的。南宁没有支柱性产业。光靠商业能不能撑起五象新区还是个问题。我还是更看好凤岭，比如凤岭的二手房。万象城旁边。价格确实有点高，但是考虑生活便利。地段在那里摆着。我认为五象十年二十年不能超过凤岭的。五象新区只有靠落实国家级的新区才会大规模的极速发展。但是国家级的新区你可以去看看全国有多少，再一个真的混起来的有多少。再说能不能下来还是个未知数。没有太多的必要赌一把。再说如果新区下来了，整个南宁肯定是普涨。买在老城区和凤岭不可能亏的。所以投资我更建议你买在万象城附近的，淘二手次新，配合出租长持，同时也可以降低月供压力。

提问：雕叔你好！请问西派金沙，凤起兰庭，还有青云阙可以帮忙分析一下吗？

回答：西派金沙体量比较大，有规模，周边公园和学校也有配备,不足在于地铁，出行不便，而且楼面价16700,实际价格会在3w左右。凤起兰庭，价格确实开得很高了，楼面价12600， 现在卖3.4w这个价格确实高，优势在于绿城风，采光、外立面、户型都有一定优势。周边的老破小是不足。青云阙是龙湖14300拿下的精装现房交付地块，全部是改善大户型，低密,优势在于现房和学区，并且很可能交房即交证。预计开到3.5万，周边优品道四期差不多才能达到这个价位，其余基本还是2万多的价格，单纯从改善产品的角度来说，值得1-1.5万的溢价吗?加上大户型，640万起步价，达到了区域天花板，从投资角度来看，短期已经很难有上涨空间。加上小体量的楼盘，是区域内的贵妇盘，慎重。

提问：雕叔你好！女生未婚单身，坐标成都,想买一小面积房子用来自住，以后再出租或转手。之前看中了一套商办公寓，在东门地铁4号线300米左右，想着大运会临近，基础设施会有提升，出行也方便;但参考了雕叔对其他小伙伴的问答后，放弃了;现准备买套小面积住宅，问题来了: 1.我的选择正确不? 2.相同价位小套一,北边在2.5环就能买到(地铁口50米，年底通车)，南边和西边就去二绕了;过去曾说成都西贵南富东穷北乱，东边现在也发展的可以了,北边发展太慢却是事实;我该怎么选? 3.无意中看到法拍房，能买么? 4.目前才看了几套房子，最起码看多少才下手? 5、目前是买房好时机么?谢谢啦!

回答：1.思路是正确的，商住公寓不值得入手，入纯住宅更好。2.小户型建议买在地铁口更好，自住或出租都比较方便，更能保值升值。3.法拍房新手不建议碰，表面便宜不代表真便宜，里面套路多。4.现在属于缓涨期，适合买入建仓，根据自己的生活工作半径，在附近选好几个意向楼盘，定向淘笋。

提问：雕叔，你好，锁定武侯区的新楼盘，考虑自住加以后升值空间吧。能不能综合对比分析一下鼎仁天越，双楠悦天地，科华388，天府汇中心这几个楼盘呢？感谢！

回答：鼎仁天越在地铁口，小楼盘小体量小开发商，价格在新房里算是便宜的，不论是单价又或者是总价，是预算两三百万的购房者不可多得的选择，但是我觉得热度之后会迅速陨落，周边的综合配套和开发节奏力度跟不上楼盘成长的需要，所以以后升值空间可能不大，但是纯粹从交通、自住的角度还是可以，至于商业，可能要去青羊解决，教育，就没办法了，依然是武侯机投的底色。双楠悦天地此前预售当时总价单价算是偏高的，所以顺销了很多，但是到现在来看，价格倒还可以接受，如果同样的两三百万的预算，买这里的话，板块成熟度要高得多，但是地铁配套甚至还赶不上鼎仁天越。但其他地方，都完虐鼎仁天越，比如商业、教育，地段啥的。同样的价格，我更站双楠悦天地。科华388挨着主干道，和双楠悦天地一样都有不小的交通噪音，和鼎仁天越一样都是小体量。从地段、教育以及产品上来说，教育最为特色，主要就是看待开的价格了，如果价格香，会很抢手。至于天府汇中心，就不推荐了，地段是很好，但是教育（估计会）比较一般，而且户型很奇葩，居住舒适性不够高。

提问：雕叔你好！投资别墅，洋房或改善型住房前景如何？成都未来别墅会不会成为下一个风口。

回答：别墅的本质是一种奢侈品，其一次投入资金相对较大，装修成本较高的同时，租售比很不理想，当你需要资金周转时，又很难出手，只会逐渐残旧，越来越掉价，豪宅，郊区独栋别墅，洋房本质是一种奢侈品的市场，当你需要资金周转时，装修成本较高的同时，又很难出手，所以并不取决于租售比，人均收入。而是取决于消费的起人群，巨富群体，这些产品完全可以和普通住宅分割成两个市场。这类小众市场边际效应巨大， 稍微增加的需求，可以把价格拉起很多。成都现别墅，常见于两种情况：1.整个产品的价格都保持在一个高大上；2.产品内部存在有15-30%的差价，还有些可能因为结构户型等因素有50%的价差。买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，别墅是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动小，金融属性也差，别墅的本质是一种奢侈品，其一次投入资金相对较大，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。而目前成都绝大部分的别墅，关注度高的别墅市场，又都处于郊区，反而进一步放大了泡沫和接盘的风险。未来如果不是自住，放着也是生草长青苔。目前成都只有较少的别墅还是有投资价值的，但是这产品却混杂在一个迷惑性很强的市场里，需要有专业眼光和熟练的市场经验来辨别，这一点和新手又是对立的存在。所以，想要性价比高的别墅，类似于在五星酒店里找人均99的自助餐。

提问：雕叔你好！现在有3套房: 1.高新区 南城都汇5期小套三 在住；2. 成华区 华宇阳光四季套二 在租; 3. 新都区保利湖心岛套四空置。工作在软件园，南城都会准备长期自住，娃娃（目前1岁）有上学的需求。阳光四季感觉房龄上去了，升值空间不大，以后父母居住也不合适。湖心岛感觉还有升值空间，房子大环境也不错，适合拿来自己改善，但是离上班太远现在有两个方案:A.赠予华宇阳光四季给父母，湖心岛卖了，然后动用公积金买 双流的 协信天奉和府下叠240，B.赠予湖心岛给父母，卖掉阳光四季，然后动用公积金在南城都汇买个套二（180），以后双方父母都可以住南城都汇（离医院近，方便养老），这样的话，自己去住湖心岛（但是感觉不太现实，毕竟上班高峰期开车要1个多小时）A方案，感觉升值没啥望了，但是自主改善很不错。B方案，保值和升值的空间都有，但是改善基本无望另外，不想花太多现金和贷款去弄天府新区改善盘（真改善，环境好，不要太密）。不过在预算范围内也可以考虑

回答：感谢赞赏！个人觉得这来个方案里，方案二可能是最好的选择（赠予湖心岛给父母，卖掉阳光四季，然后动用公积金在南城都汇买个套二（180））。但是我觉得可以把保利湖心岛的房子也卖了在天府新区买个改善型的房子。第一、保利湖心岛，升值上来说，后期升值空间肯定不如天府新区。第二、从交通配套上来说，目前也没有什么交通配套。第三、从生活配套上来说，未来天府新区肯定是更有优势的。从你的工作上来说，天府新区肯定也是最好的选择。

提问：雕叔你好！为什么很多人都认为一二线城市市中心老破小的房子不能购买，未来会沦落成为城市的贫民窟，房产价值会越来越低，居住环境会越来越差，成为购房者的劣质资产。随着新的城市中心的建设，整个城市价值会逐渐由旧的城市重心转移到新的城市中心，届时旧城的地段价值将一落千丈，老破小的房子会不会一文不值。

回答：首先作为投资客来看我是不赞同投资买老破小的！但是你说的这个理论表面上逻辑是正确的，实际是低估了经济的发展潜力和发展速度。我不认同这样的观点，一二线城市老破小未来绝对不会成为贫民窟，价值不但不会降低，反而是未来楼市中最保值、最安全的房产，1、一二线城市经济发展完全能承载两个城市中心。按照一个城市正常的发展规律来说：一个新中心的崛起必然代表旧中心的没落，旧中心的老破小的住宅价值自然受到影响。不过，这个发展规律根本不适用。因此，每个城市完全有能力、有人口支撑起两个城市中心。一二线城市定位的是国际化的大都市，现在可以说是起步期，最基本的城市化进程都没有完成。2、旧的城市中心和新的城市中心不是非此即彼的关系，建设新城的同时没必要抛弃旧城。旧的城市中心和新的城市中心并不是对立的关系。最近几年由于建设资金有限，对于旧城疏于管理，主要资金都是在建设新城，但并不代表要抛弃旧城。随着新的城市中心建设完毕，必然会对旧城进行改造升级。因为本身旧的城市中心就拥有仅次于新城的地位，花费少量资金进行升级改造就能换来一个崭新的城市新中心，显然比继续建设新城更加划算。

提问：雕叔你好！手上资金38，考虑买成都，但是能买的都比较偏，您看是先存2年钱再买地段好点的，还是现在就买潜力地段，等后面再置换。

回答：你好，最好先上车，其他都是次要的。哪怕买远的，买小的，买低楼层的，买朝向差的。先上车再说，上了车再考虑换好座位，不上车永远追不上车的速度。这就是购房的真理，等再存多一点首付再来选原来的房的时候，房价已经不是那个价了。总想着一步到位，永远都买不到。住哪里，住多大，对于刚开始上车的人来说都是奢侈的，先解决能住的问题，再解决住多大住哪里的问题。不要老说房价贵，如果钱不多，要么住远一点，要么住小一点，毕竟市中心的单价很高，对大多数人来说望尘莫及，攒点钱买小的或者买远的，总比没有好！

提问： 雕叔你好，坐标成都，有购房资格，⽬前看上了温江的格陵兰⼩区，109万，89平，楼下三四百⽶地铁口， 实际使⽤⾯积110平⼩三室，值得购买吗？还需要再等⼀等吗？

回答：可以⼊手，没必要坐等观望，未来升值潜力还是有的。

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