总价500万在北京哪里买房「500万北京的刚需还能买哪儿」

转自微博号：京楼小姐姐

这段时间小姐姐一直在经营自己的微博“京耧小姐姐”，对微信公众号的关注就少了不少。每天在微博上的时间都超过5个小时，主要就是嘴碎两句同时回复一些私信问题。 最近微博有好多好多人问选盘的问题，这些人大多都有一个特点。那就是预算都在500-600之间。大部分是刚需或者二套刚需。一般这个预算都希望买个涨幅较大的两居。这些微博上的问题让我认真的开始思考。在我们买房的时候，通常有一个预算，我们的需求无非就是：1.我想买哪里？ 2.我想买个什么样的小区？3.我想买个什么样的房子？。咳咳…然鹅，理想很丰满，现实太骨感。500万的预算，也只能是刚需的上车标准。现实的你会变成：1.我能买哪里？2.我能买个什么样的小区？3.我能买个什么样的房子？。那些以为拿着500多万就可以全款砸遍帝都的小朋宇们，恐怕是t young and naive了。

那么现在500万左右的刚需可以买哪里呢？

前几天在微博上一位京耧大V排出了这么一个顺序。刚需购房10大新兴板块。小姐姐的第一篇刚需分析，就给大家写一写都有龙湖天街的地方：常营和生物医药基地天宫院版块。

先说常营和天宫院板块，都是一条6号线和一条4号线外加一个龙湖天街带动起来的。一个东五环外，一个南六环外。属于刚需的退守地，那么这两个区域还有什么样的房子可以选？两个区域的涨幅又都如何呢？客官请看~

常营

常营有不少还不错的小区比如龙湖天街，常楹公园。然鹅，500万左右现在暂时木有。而且单价已经比较高了。另外还有一些经适房、限价房如保利嘉园，富力阳光美园、畅心园等等。我个人还是推荐大家买商品房。因此这篇重点写区域的标志盘常营三杰：苹果派、万象新天、柏林爱乐。那么500万的预算，这三个盘可以买什么样的房子呢？我们来看一下。

苹果派

苹果派这套82平米西南东南向的两居，现报价520万，小区这个户型现在报价稳定在525左右。上一套成交500万。苹果派两居比较紧凑，得房率大概在86%，小区品质一般物业soso.属于常营的上车盘。

万象新天

因为万象新天的建筑面积一般都比较大，所以现在500万刚需房源非常少。只有一套81平米的两居，460万可以买。户型如下：

柏林爱乐

柏林爱乐500万左右的选择还是很多的，小区半开放式，给我的感觉非常像大学校园。500以内大多都是二期塔楼，塔楼户型相对比较差。好一点的户型是三四期这种南北94平米的两居。价格也500出头可谈。

生天板块

刚刚看完常营的报价，后脊背直发凉。在刚需被北五环驱赶之后，貌似东五环也开始对他们虎视眈眈了。相比之下，南五环外的生天板块就友好多了。次新扎堆，4号线地铁带来的出行利好，还有正在建的凯德mall和已经成型的龙湖加持，关注度那是相当高的。天宫院地区绿中介外网在售的119套房源里，只有龙湖的大户型超过了500万，大部分紧凑两居室都在300-400万之间。其中最受关注的几个楼盘就是保利春天里、万科橙、龙湖时代天街和金融街融汇了。

保利春天里

这个小区我要重点介绍一下，因为这个小区我最喜欢。保利真是不差钱的良心国企，每盘必赠送，硬生生的把小三居赠送成了四居，四居赠送成了五居。96平米小四居，简直是业界良心。春天里小区优点：户型合理，赠送面积简直没谁了，之前对面很荒，但是马上新的凯德mall要建起来了。缺点：南六环外离城区比较远（咳咳，各位开车感受一下），4号线比较堵经常故障，小区东侧挨着京开高速比较近。保利春天里所有户型： 一居58平 两居85平 三居送一居96平 四局送一居140和153平。

现在在售的户型有85的两居和95的四居。小四居现在390万就能卖。如图。保利的四居真是及其刚刚需的户型，重点是还做到了两卫太不容易了。因为离地铁远一点，比附近的万科橙还有龙湖都便宜10%。周边之前比较荒芜，凯德mall起来了以后会有一些改善。

小区实拍：

万科橙

万科城在天宫院板块主要是面向年轻人为主，主打小户型。户型紧凑合理，最大的是90多平米的三居室。位置较保利春天里更靠北一些，和地铁的距离相对远。小户型现在单价比较高。万科橙主要有四种户型，62平米一居室，双卧朝南78平米两居室，南北通透77平米两居以及南北94平米三居。

现在万科橙的在售房源，单价在4.8万左右。主要在售两居室为主。总价大家可以感受一下。

小区实拍：

龙湖时代天街

到了天宫院，很明显的感觉就是一个shopping mall一个地铁站，带动了整个周边。记得八卦男说，生天版块是“一站一繁华，站站间荒芜”。这话真的没毛病。然而龙湖天街，给这个荒芜的地方无疑像是注入了一针强心剂。提到了龙湖，大家第一个反应就是园林设计，龙湖的小区绿化园林设计真的没话说。这个重庆的开发商一路走来吸粉无数。小区户型如下：87平米复式两居，98/135/144/170三居，212/298复式四居。

现在龙湖在售的500万内房源：87平米两居（户型比较感人）现在330左右，有一套135的三居510万，98平米三居报价462万。

小区实拍：

金融街融汇

金融街融汇是金融街集团开发的项目。位置位于天宫院地铁站和生物医药基地地铁之间，距离两个地铁都比较远。相对出行不太便利，小区绿化不错，整体品质挺好，物业不错。户型分别有55平米一居，73-77平米两居，82平米两居，103和113平米三居。

小区整体价格比保利和龙湖要便宜一些，属于刚需当中预算相对少一些的选择。现在在售的价格如下，一居价格大概在255万，两居350万左右，三居500万左右。

小区实拍：

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常营VS生天

看完了两个板块的比对之后，我们来看一看这两个板块的涨幅如何。我选择了板块里两个定位类似的盘分别是常营苹果派和生天版块保利春天里和万科橙。首先我们来看一看他们从2016年以来的小区涨幅情况（数据来源某公众软件）

从小区总体成交单价来看，我们选取了2016年2月为节点（因为万科橙最早成交在这时），苹果派小区自2016年2月至2017年4月涨幅为77%。万科橙自2016年2月至2017年4月涨幅为125%，保利春天里涨幅为112%。而自317之后，小区分别出现了不同程度回调。苹果派下跌25.6%，万科橙与保利春天里下跌17%。

考虑到不同户型之间成交价格会有差异，统一的数据并不能说明问题。因此我选择了满五唯一苹果派82平米两居成交记录（这是现在苹果派能买到500万左右的唯一两居）、保利春天里84平米全南两居以及万科橙76平米全南两居的对比（因为万科橙春天里大多数房子不满二，因此假设税费一致）。我将成交记录做出了如下价格散点图。

从以上的散点图，万科橙小两居从2016年2月至2017年4月的涨幅达到125%，保利春天里小两居略逊一筹涨幅在99%，苹果派两居涨幅最差67%。而在这一轮下跌区间中，万科橙与保利春天里下两居下跌幅度相近21%，苹果派两居下跌幅度在18%。根据成交价格，我做出了万科橙与苹果派的两居房价比。

总结：

1.根据房价比我发现，在2016年这一轮涨幅中，常营苹果派的80平米两居室相对天宫院万科橙以及保利春天里在贬值！从最开始一平米苹果派可以换1.69平米天宫院，到最后这一个差距变成了1.27。

2. 在上一轮的涨幅当中。常营版块中的苹果派涨幅低于生天版块楼盘。在2016年同样的预算，购入天宫院版块的增值幅度大于常营版块。在2016年这一轮的楼市涨幅中，天宫院片区整体涨幅较好。

3. 天宫院在这一次下跌区间中，一些户型如龙湖时代天街两居复式户型下跌幅度较大达到27%。然而一些刚需户型如保利春天里一居户型以及四 一户型确基本没有下跌甚至出现了逆势上涨的情况。天宫院板块楼盘次新扎堆，但因为大多刚刚满二甚至有些不满二，因此适合公积金贷款或者全款客户。

4. 根据近期成交数据，常营板块成交略微上扬，然而天宫院板块依然处于平稳下行区间，有一些急售房源价格较低。