凉州区印发2021年老旧小区改造建设项目实施方案文件「凉州区印发2021年老旧小区改造建设项目实施方案」

凉州区2021年老旧小区改造建设

项目实施方案

为全面推进全区老旧小区改造工作，按期完成老旧小区改造工作任务，根据国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23 号）、省政府办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（甘政办发〔2020〕102 号）及《武威市老旧小区改造实施方案》（武政办发〔2020〕81号）文件精神，结合我区老旧小区实际，制定本方案。

一、工作原则

以“改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好”为目标，按照“区级统筹、街道实施；住建牵头、部门联动；因地制宜、尊重民意；居民自愿、各方参与”的工作原则和城市发展总体要求，重点对城区建成年代较早、失养失修失管、市政基础设施老化、配套服务设施缺位的老旧住宅小区进行改造提升，进一步改善居住环境、提升城市形象，不断增强人民群众幸福感、获得感和安全感，促进社会和谐稳定发展。

二、实施范围及条件

2021年凉州区老旧小区改造实施范围主要是2000年以前建成的城区老旧小区，2000年底－2005年底建成的老旧小区，根据国家年度计划申报要求，按照不超过15%的比例实施改造。对已享受过其他中央补助资金进行过改造的城区老旧小区（如节能改造、“三供一业”改造等）， 依然存在市政配套设施不完善、社会服务设施不健全等问题，居民改造意愿强烈的老旧小区，逐步纳入改造规划和计划，但同一改造内容不得重复使用中央补助资金。不得将计划征收拆迁的小区（含独栋住宅楼）纳入城区老旧小区改造范围，不得将已经实施和计划实施改建、扩建、翻建的棚户区纳入城镇老旧小区改造范围。

三、目标任务

1.继续实施完成凉州区2020年老旧小区改造建设项目续建工程，共计270栋11096户。其中：西关街改造62栋2081户；东关街改造3栋107户；西大街改造151栋6604户；东大街改造47栋2099户；火车站街改造7栋262户。

2.实施凉州区2021年老旧小区改造建设项目，共7个街道126个小区272栋10895户。其中：西关街60栋2218户，东关街54栋2068户，西大街33栋1845户，东大街46栋1791户，火车站街23栋1302户，荣华街45栋1273户，宣武街11栋398户。

四、改造内容

（一）房屋维修改造

1.屋面防水处理：对楼宇屋面防水进行翻建，重新敷设防水层，整修、更换破损落水管；

2.住宅外立面整治：对楼宇进行外墙保温、涂饰涂料，色彩、色调满足城市规划、建筑风貌要求，美化小区环境、提升改造效果；

3.楼梯间综合整治：对楼宇入户管网、防盗门及楼梯间墙面等进行整治。

（二）基础设施改造

1.管网改造：更换破损老化的地下供热、供排水管网及附属设施，新建检查井，清理、整修、补建化粪池，实现小区排水通畅、雨污分流;

2.绿化提升：通过拆墙透绿、见缝插绿及补植补栽等方式提升小区绿化品质，提高小区绿化率；

3.亮化改造：改造公共照明设施，维修、增设路灯及小区庭院灯，通过架空线归整，预留桥架、穿线管、检查井等基础设施，将架空线缆入桥架、入管、入地，美化小区环境，达到小区夜间照明和安全用电标准，提升改造效果的目的。

（三）环境提升改造

1.拆临拆违：拆除小区煤房、车棚、实体房、外扩阴阳台、遗留防护栏、挤占公共空间的外挂空调机等设施，拓展小区公共空间，增加小区公共停车位，规范小区车辆停放;

2.拆小建大：归并整合相邻小区，拆除部分小区分隔围墙，扩大物业管理区域;

3.道路改造：硬化小区道路、院落，铺设人行道透水砖，有条件的小区按照无障碍通行的要求进行改造。

（四）完善公共设施

1.配套完善物业服务用房：有条件的小区配套建设物业服务用房，为居民提供便捷、优质、高效的物业服务；

2.配套完善视频监控和门禁系统：配套建设视频监控和门禁系统，提升小区智能化管理水平，保护小区居民人身财产安全；

3.配套完善社区综合服务设施：在有条件的小区配套建设社区综合服务设施，满足居民多元化需求，为小区居民提供更加便利的生活服务。

五、职责分工

1.街道办事处：街道成立老旧小区改造工作专班，由街道办事处主任和区住建局包片领导任双组长，负责监督管理、协调推进辖区内老旧小区改造项目的具体实施。

（1）摸底调查。将辖区内符合改造条件的老旧住宅小区纳入改造计划，报区住建局汇总制定《凉州区2021年老旧小区改造计划》；

（2）入户宣传。积极宣传老旧小区改造相关政策，消除百姓疑虑，提前化解矛盾，做好群众维稳工作；

（3）征求意见。邀请涉改小区居民代表、设计单位等相关部门代表参加改造内容见面会，充分征求改造意见建议，形成初设方案；

（4）拆临拆违。对涉改小区内的临建违建、车库、实体房、外扩阴阳台、小煤房、遗留防护栏进行拆除，对无法拆除的列出详细清单，报区执法局进行拆除；

（5）筹资筹劳。鼓励居民自愿出资出力，对楼内管网、智能水表、楼宇门、楼梯内部进行整治；

（6）编制方案。在摸底调查、征求意见基础上，综合各小区实际，编制一小区一实施方案，形成本街道实施方案；

（7）过程管控。对项目安全预防、质量把关、进度控制、资金拨付等所有程序进行监督管理；

（8）协调汇总。组织本辖区老旧小区改造工作相关会议，负责协调解决施工中的问题；负责相关文件、材料、信息的汇总上报等工作；

（9）线路规整。配合区工信局、区文旅局，协调管线所有单位，对涉改小区架空线进行改造；

（10）监督管理。统筹协调、监督管理，确保项目顺利实施、按期竣工；

（11）引入物业。提前整合划分物业管理小区，引进物业进行后续管理，巩固改造成果。

2.区发改局：负责老旧小区改造项目申报、前期立项审批工作，按要求简化各项审批手续和前期工作流程；负责指导未成立业委会的老旧小区制定前期物业服务收费相关标准，检查监督并规范收费行为。

3.区财政局：负责中央老旧小区改造专项资金使用情况的监督、绩效管理；负责项目资金监管及拨付工作；负责筹措老旧小区改造建设项目的地方配套资金。

4.区工信局：负责组织协调各通讯运营单位，按实施方案对小区内架空线进行规整入地。

5.区文旅局：负责协调对接广电公司，对小区内架空广电线路进行规整入地。

6.区审计局：负责组织人员或委托第三方，做好老旧小区改造项目的审计工作。

7.区自然资源分局：负责配合区执法局，界定涉改小区违法建筑；按国办发〔2020〕23 号文件要求，精简项目用地、规划等审批手续。

8.区执法局：负责配合街道，对拒不拆除的临建违建、车库、实体房、外扩阴阳台、小煤房、遗留防护栏等，组织力量依法强制拆除。

9.区公安局：负责配合区执法局，做好老旧小区改造项目实施区域的治安管控工作。

10.区住建局：负责项目的统筹协调、监督指导；改造计划编制、可研编制、财政承受能力评估、联合审查、立项批复、项目招投标、质监备案、施工许可、资金监管拨付及老旧小区改造工作领导小组交办的其它工作。

11.供排水、电力、通讯运营企业：指定专人协同调查，配合设计制定改造方案，按要求完成涉改小区管网、线路改造工作，供电公司、移动、联通、电信、广电及铁塔等通信企业负责出资完成通讯线路规整入地工作。

六、项目实施步骤

（一）摸底调查阶段

1.摸底调查、制定计划。街道、社区对辖区内老旧小区进行摸底调查，主要将2000年以前建成，失养失修失管、居民改造意愿强烈的老旧住宅小区（含单栋住宅楼）的数量、面积、户数进行摸底统计，形成改造计划报区住建局，区住建局根据街道的改造计划制定凉州区改造计划报市住建局审批，审批通过后制定《凉州区2021年老旧小区改造计划》；

2.征求意见、编制方案。街道、社区根据《凉州区2021年老旧小区改造建设项目实施方案》，征求涉改小区居民改造意见，结合实际编制一小区一方案，2021年2月5日前报市住建局。

（二）前期准备阶段

1.项目立项。区住建局委托有相应资质的单位编制项目建议书、可研报告、财政承受能力评估报告，报区发改局、区财政局、区自然资源分局依次按程序审批，再组织相关行业部门联合审查，审查通过后报区发改局审批立项。

2.拆临拆违。街道负责拆除涉改小区内车库、实体房、煤房、防护栏、外扩阴阳台等临建违建设施，拆除不彻底的小区不予改造。

3.设计、施工、监理招标。

（1）区住建局通过公开招投标，确定项目设计单位，设计单位根据《凉州区2021年老旧小区改造建设项目实施方案》会同街道、社区实地调研，结合小区现状，因地制宜制定初步设计方案（一小区一方案）并公示，向相关行业管理部门征求意见，吸纳各部门及涉改小区居民合理化意见后优化设计，再次审查通过后进行施工图设计。

（2）区住建局通过招投标确定项目施工与监理单位，签订合同，并做好施工前的准备工作。

（三）组织实施阶段

1.施工许可办理。区住建局负责办理工程质量、安全监督手续，并申请办理《建筑工程施工许可证》。

2.规整架空线路。街道督促电力、广电、通讯公司，配合施工单位，将架空线规整入地。

3.施工过程监管。街道成立的老旧小区改造工作专班，负责对项目进行全程跟踪管理。

（1）负责项目全过程监管，督促施工方严格按施工图及国家建设工程安全、质量标准规范施工，控制项目质量、进度；

（2）协调供排水、供热、供电、移动、电信、联通、广电等部门，配合现场施工；

（3）及时回应群众诉求，化解矛盾纠纷；

（4）全程监督施工单位，加强现场安全文明施工管理，打造“一街道一示范点”；

（5）组织小区业主推选3-5名具有一定建筑知识的群众代表组成监督小组，参与项目安全、质量监督。

（四）验收考评阶段

1.项目完工后，由街道、区住建局组织设计、监理、施工单位进行预验收，并邀请居民代表参加，施工单位对预验收提出的问题进行整改，并形成整改报告，方可通过预验收；

2.项目达到竣工验收条件后，施工单位报送竣工验收报告，街道、区住建局组织相关行业部门、参建方责任主体、居民代表进行联合竣工验收，通过验收后办理竣工验收备案手续并做好资料的整理和移交工作。

（五）后期管理阶段

1.引进专业化物业管理服务企业。参照新建小区物业管理模式，由街道、社区（业主委员会）择优选聘物业服务企业，提供专业化、市场化物业服务；

2.业主自管。对规模较小、暂不具备专业化、市场化管理服务的小区，由社区负责牵头成立业主委员会，由业主委员会自行管理。

七、资金筹措及管理

（一）资金筹措

1.鼓励居民自筹改造

按照“谁受益、谁出资”的原则，街道（社区）动员涉改小区的居民，鼓励居民在自愿的前提下筹资（由社区组织单元全体住户协商筹措），对楼内管网、智能水表、楼宇门及楼梯内部进行改造，共同改善小区居住条件和整体面貌。筹集的资金由街道设立专户统一管理，建立资金管理台账，并专款专用于该单元居民的公共部位及设施的改造。

2.争取政府财政专项资金

积极申报争取中央财政专项资金、中央预算内投资等补助资金、省、市级财政补助资金及市级奖补资金，区财政多渠道筹措配套资金。

3.争取金融机构提供信贷支持

积极与国开行、农发行、各商业银行等金融机构对接，推介老旧小区改造项目，争取借贷支持，助力项目实施。

4.社会力量参与老旧小区改造

（1）老旧小区原属于企业单位产权或由其管理的，鼓励原企业单位捐资参与改造，充分调动企业参与热情；

（2）鼓励引入社会资本或专业机构，以修建公共停车位、安装智能充电桩、公益广告牌等方式参与老旧小区改造；

（3）引入物业服务企业，由物业服务企业投资完善小区安防监控和门禁系统，提升老旧小区的智能化管理水平。

（二）资金管理

1.专款专用。凉州区老旧小区改造建设项目资金必须严格按照计划和项目批复使用，实行专户存储，专款专用，不得截留、挤占和挪用。

2.突出效益。资金的筹集、使用和管理，必须厉行节约，降低工程成本，防止损失浪费，提高资金使用效益。

（三）资金审批

1.施工单位提出付款申请，监理单位按项目进度进行审核确认签字；

2.街道负责人审核签字；

3.区住建局审核签字并报区财政局按程序拨付。

八、组织保障

（一）强化组织领导，坚持高位推进。区政府成立以区政府主要领导为组长，分管领导为副组长，相关部门和街道办事处主要负责同志为成员的凉州区老旧小区改造工作领导小组，明确工作职责、细化责任分工、根据工作需要各部门积极对接，定期召开会议，及时协调解决存在的问题，确保工作有力有序有效推进。

（二）突出主体责任，明确部门职责。突出街道主体责任，落实属地监管责任，充分发挥统筹协调作用，利用街道（社区）联系群众紧密等优势，具体负责辖区内老旧小区改造项目实施工作，各部门单位严格按照职责分工加强协调、做好衔接、各担其责，尽职尽责履行工作职责。

（三）多方参与建设，共同筹集资金。按照“谁受益，谁出资”的原则，广泛动员小区居民出资参与老旧小区改造，积极争取金融政策倾斜支持，社会筹集、相关企业投资等多种筹集方式，鼓励社会资本出资或通过专业机构通过安装智能充电桩、广告牌位、修建生态停车位等方式参与老旧小区改造建设。

（四）加强协调沟通，密切配合推进。老旧小区改造各相关部门要通力合作强化沟通和交流，充分发挥各自职责，加强信息沟通与交流，及时处理工作中的纠纷，解决工作中的困难，落实项目监督职责，推进项目顺利实施。

（五）强化工程监管，确保工程质量。区住建局要严格落实监督、检查职责，加强施工过程的监督管理；参建方要严格遵守安全文明施工相关规范，确保安全施工，严格落实建筑工地大气污染防治“六个100%”措施，严格执行工程项目建设有关法律法规和标准，确保工程质量达到国家建筑行业规范标准。

（六）强化宣传动员，维护社会稳定。扩大宣传覆盖面，全方位、多角度、宽领域宣传老旧小区改造政策措施、改造方案及其重要意义，阐述“共同缔造”的改造理念，形成领导重视、社会联动、群众参与的浓厚氛围。充分调动和激发社会力量和群众参与、配合、监督项目的实施。

（七）严格目标管理，确保完成任务。区政府与街道签订工作目标责任书，实行领导干部包抓老旧小区改造项目责任制，加强老旧小区改造工作调度，制定工作计划，紧盯项目时间节点，倒排工期，有序开展项目建设，确保项目按时完成。

附件：凉州区2021年老旧小区改造计划

来源：武威市凉州区人民政府