慧盖房 开封房价下跌已成定局「当下开封的房价一涨解千愁一降万种忧」
无论是开发商，购房客（刚需也好，投资也罢），都在寻求一种默契，这种默契就是：开发商寻求量价的平衡，购房者寻求价格与价值（区域/品质）的性价比。对于18年的开封楼市来说，在18年即将落幕之际，年度大戏却意外上演。
对于开封而言，复兴大道组团，运粮湖组团，中意湖组团，高铁站组团无论如何酣战，终究是吸引一部分购房者，而能得到大众认同的则是汴西湖组团。但在波涛汹涌之下，连一向平静（最能抗跌）的汴西湖也被迫进入以价换量。
*开封热点组团与最低价格
对于很多购房者来说，最近的房价多少有点懵。
尤其是本周末，高铁片区三盘（永威&林樾首开，大梁府入市在即）齐发，龙首片区项目（富力开元展厅开放）入市，汴西湖区域价格战在即。加上东润银基望京斯维登公寓签约，建业继兰考，杞县之后，迎来通许项目的品牌发布会。此外，复兴大道也将来迎来碧桂园项目精装洋房产品的入市。
年底的酣战，也和开封今年的项目工程进度，房价走向有关。
当一座雪山崩塌的时候，没有任何一片雪花是无辜的。对于今年的楼市来说，即使是最能抗跌的汴西湖区域，即使是首入开封的百强房企，都不得不在年底做出选择，而选择的结果是：汴西湖区域加大在售产品的优惠力度（直白点，就是降价），部分项目对特定客群进行“团购”（限制门槛）。百强房企调减对于房价首开的预期，以价换量。
相对利好的消息是：无论是中南林樾，还是永威梅隆郡，首开都取得了不错的销售业绩，至少达到了预期以价换量的目的。但从价格上来看，林樾释放的8900-9500标准层毛坯洋房（高低配）的均价，永威预期的8500毛坯高层，都较之前的开盘预期有了大幅度的调减价格。
*高铁站·亚新大梁府规划图
而这场酣战，眼下来看，未必会轻易的告终。
如亚新大梁府和富力湾的入市，或许将为年底的开封楼市注入一股不可预测的力量。之所以强调“不可预测”，是因为：
1、两项目精装（成品）销售的概率较大。从目前的开封市场来说，成品项目销售较好的是恒大帝景和郑开橄榄城6期香颂，均价在9300-9500元/㎡。不同的是，恒大帝景处于清盘期，价格体系相对更灵活，是当下开封楼市捡漏的一个选择。（中意湖区域是2019年的热点区域，多品质房价的入驻，区域内房价走高的趋势可能性较大，但由于融创的存在，也让区域内的价格体系处于不稳定状态）。
*恒大帝景 广告图
2、对于富力湾和大梁府来说，富力湾农历年前首开的可能性较大，能否达到价格预期或许取决于以下几点：利率是否回调，楼市政策是否放松，龙首区域能否获得认同，富力品牌能否获得认可。
具体的来说，如何看待区域和项目的规划？
从区域来说，城市向西毫无疑问，向西北扩也是趋势。判断点来源于：多房企集中在此区域拿地。先说高铁站区域，永威梅隆郡，亚新大梁府将是2019年区域内一较高下的项目。不确定性因素是：晖达在高铁站的储地，是继续和中南联手开发，还是引进其它房企，或是自己单干，目前尽管有小道消息，但并没有得到官方认可。对于梅隆郡和大梁府来说：
住宅部分全部为高层产品，且大梁府延续橄榄城6期香颂做成品房的概率较大，永威在首开之前对于成品和毛坯的纠结，也为首开以价换量选择毛坯之后，在2019年加推高层产品的时候，预留了选择成品的可能。从大的市场来说，中意湖片区目前筹备成品装修的项目相对较多。
*富力湾规划图
如果把富力湾，大梁府，梅隆郡的三个项目规划放在一起对比，尽管富力的产品包含了高层，洋房，但从区域对比上来看，后两者的优势相对更大一些。具体的来说：
富力湾在龙首区域面临的对手是：绿城首期纯洋房，二期拟规划为别墅，枫华浅水湾别墅，海马公馆高低配产品。购房者对于区域的认知：价格不是问题，产品是否匹配是问题。
西湖变革下房地产的红利，正在聚焦西湖龙首区域。
但对于富力湾来说，该如何讲述龙首区域高层产品的价值，至关重要。
需要突破的难点之一在于：
这一年的开封楼市，已然不缺TOP房企入局。
从恒大，碧桂园，保利，万达，富力，雅居乐，中南，蓝城，绿城，建业，康桥，永威，蓝光，金茂，融创，万科，美的等房企的布局，对于开封居住理念的革新，已然有了量变到质变的提升。
而这座城市的老开封们，对待房产挑剔的眼光，已然如同他们对待美食一样的专业。他们对于房产的“老道”的理解，已然不是一纸规划的预期，一段置业顾问的销讲，一场品牌发布的讲演可以将他们怦然打动的时代。
*龙首区域现状
需要突破的难点之二在于：
有能力选择在龙首区域购置房产的开封人，他们有的仍然居住在上世纪90年代左右的居民住宅，由于配套及户型已经难以满足部分居住需求，对于寻求居住条件的改善已然十分迫切。他们相信城市向西的力量，亦相信西湖的价值。
他们之中的大多数，已投资或者偶居的西湖第一代居住产品（如开元华庭，蓝湾国际，碧水蓝城，伟业香堤湾，橄榄城，森林半岛等），都已让他们充分体会到西湖变革之下房地产的红利。而西湖龙首，对于他们而言，无论是居住条件的改善还是投资价值的预期，已然心中有数。
这个区域，基本上随便拿出一个房地产项目，都是开封同类产品中的价格最高点。
如：西湖第一排，别墅产品千万/套起，近距西湖的品质洋房，毛坯1.4万/㎡左右；
如：近距西湖开业的大宏万达广场，俯瞰西湖的喜来登酒店，助推了这一区域的繁华；
甚至如：开封西湖核心区域的土地已很少挂牌，西湖第一线已基本开发完毕。
但：高层产品能否被接受？
智者贵于乘时，时不可失也，富力此时的入局，是机遇也是挑战。
反过来说高铁片区，郑开科创走廊的高规格规划，让人看到预期。
对于东京大道而言，职教园区，高铁站，西湖龙首是片区的三大特征。
对于职教园区来说，东京大道沿线两侧已有河南大学、黄河水利职业技术学院、开封大学以及职教园区内的20多所高等院校和职业技术学校，而与东京大道相对应的郑州市的范围内，是郑州市龙子湖高校园区。
对于高铁站来说，建业携总部港（写字楼 商业），永威（含储备商业地块），亚新在进行住宅房地产同步开发的同时，亦在稳步的推动区域商业的变革。
但：开封版的高铁新城还需要规划的助力，时间的兑现。
*东润银基望京斯维登公寓品牌发布会
东润银基望京公寓加推，首付分期 斯维登托管是两大亮点。
对于开封的公寓产品来说，出租率是投资客的顾虑点之一。
一个不可回避的现实是，公寓产品由于其为40年产权的商业属性，在首付至少50%和二手房过户手续费用高的情况下，购买公寓产品单靠物业升值空间赚取差价的模式已经很难得到认可。更多的客群看中的是后期的租金收益，看中的是公寓持有阶段的租金回报率。
*建业通许品牌发布会
对于建业来说，本周继续进行三加四战略的品牌发布会，此次的重点项目是通许。
凭借着建业和老胡在省内的口碑，凭借着东京梦华深耕开封的举措，建业在开封购房者心中的地位颇高。对于新区来说，当建业“筑”系在高铁片区启动的时候，可能是区域内竞品项目最为紧张的时候。
目前在新区主要在售的项目是建业菊香里，在售产品是商铺，包含市场上较为缺少的单一层商铺。同时，对于建业菊香里皮皮街来说，邻学区是最大的优势之一，近距一师附小，十四中，幼儿园，一系列的教育配套优势，让这条商业街的教育业态定位更加有支撑性。
