慧盖房 佛山 陈村「9000元/㎡起佛山陈村这一把豁出去了」
感谢老铁垂青，楼司令–用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。
第一眼你是不是以为陈村房价9千多了？
不是房价，是地价，是地价。
时隔一年多，陈村再次卖地，在楼市和地市还未转暖的形势下，终是要解财政的燃眉之急。
意料之中，起拍价必须让利，约9000元/㎡的起拍楼面价，比隔壁地块成交楼面价低了4000多一方，接近打65折，时间不过隔了两年多。
01
地块基本面不差
临近禅城东部、佛山新城
该地块位于陈村西部，三龙湾学校南侧，西侧是保利阅江台，占地面积约7.6万㎡，12月23日开拍。
根据出让文件显示，该出让地块总占地面积7.6万㎡，将分为A/B两区。
A地块占地6.5万㎡，容积率不高于3，需配建一所12班的幼儿园以及社区用房。B区占地1.1万㎡，为城镇村道路用地。
该地块南侧还有一宗住宅用地，意味着这顶多是个二线望江地块，或者望不到江。
该地块距离2号线花卉世界站约800米，步行大概需要10多分钟，比保利阅江台要近一些。
地块北侧一路之隔是已经转公的九年一贯制三龙湾学校，目前首栋教学楼已经封顶，预计明年9月份开学。
三龙湾九年一贯制学校实景
到时候将提供3900个优质的学位，而且根据最新消息，该校拟引进北京知名师范院校合作办学。
该地块自身也会配建一所幼儿园，未来12年的教育基本不用担忧，也不用为接送问题烦恼。
不过该片区缺乏个像样的商业综合体，附近万科水晶城楼下有个小型综合体。
也可以开车到佛山新城消费，日常生活所需可以通过附近的潭村市场或者未来楼下的底商解决。
根据该片区最新的规划，华阳南路西侧已经没有住宅用地，东侧规划了多宗住宅地块。
未来会有更多的开发商进来，热度短期内不会下降，当然供应量也不会少。
02
起拍楼面价约等于隔壁楼面价的65折
这块地，有地铁、有幼儿园 中小学、距离东平河不远，就是商业配套还差点意思，总体基本面还行，片区有两盘在售。
一向自视甚高的保利阅江台靠着保利品牌、近江边及近学校的优势，去化还不错。
望江大平层早就跳上3万 ，普通三四房也在1.85-2.4万/㎡。
不过论性价比就比较一般了，目测光保利的品牌就溢价了2000。
而它对面世茂国风滨江此前因为爆雷原因，此前一直被市场警惕着。如今风险已经化解，项目恢复正常，但特价单位不断。
非最差楼层也放到了1.7万/㎡左右，甚至四房单位低至16xxx元/㎡。
如果对比这两个盘的售价，地块要真是9字头成交，那也算得上是捡漏。
而如果对比这些年陈村成交的土地楼面价，那可真是超级捡大漏了。
高处不胜的地王就不说了，就拿隔壁的保利和世茂两块地来对比，楼面价相差三四千一方。
如果底价成交，则比保利阅江台的楼面价便宜了约4720元/㎡，相当于接近65折，这对房价的影响不小啊。
当初这块地是大冤种–阳光城拿下的，后来阳光城爆雷，保利全盘接下改名换姓，力挽狂澜。
如今也难避免一击，不如保利继续把该地块拿下连片开发吧，把之前的楼面价对冲一下，也好在片区继续控价。
那么，你觉得哪家开发商会以什么价格拿下这块地呢？留言区等你说说。
这里的楼盘特别爱蹭佛山新城，甚至直接把自个也叫佛山新城，隔了座华阳桥，你能当是佛山新城。
话说佛山新城自个也没搞起来，还经常被陈村西和乐从南各种抱大腿，足见这里是多不自信呀。
03
附近二手次新盘选择多
产品、价格、段位差别甚大
片区有3个二手次新盘，分别是万科水晶城、星英半岛以及时代星英御岛，还有绝对大哥大的碧桂花城。
大致挂牌价格区间，如下表：
万科水晶城
风水段位王中王
作为佛山极少见的三江交汇风水位，早前就聚集了很多有钱人，停车场豪车多。
论江景，它的壮观程度最少能进佛山前三。
论楼盘颜值，它如水晶切割般的艺术造型，在佛山是蝎子粑粑–独一份，能吊打一众“伪豪宅盘”。
个人觉得项目外立面极富艺术感，是佛山不可多得的优秀作品。
不过这造型也让部分户型的阳台形状变得跟正常阳台不一样，内部弯弯曲曲的，有人嫌弃不好用。
水晶城内部还有高端配套，比如佛山极其少见的高尔夫球场，就问你屌不屌。
不过虽然水晶城项目总体感觉段位不低，但里头的二手价格却一直支棱不起来。
因为面积跨度极大，从80多方到600多方的大复式，通通都有。
挂牌价格区间在1.85-3.8万/㎡，3万以上都是有价无市。贝壳放盘量200多套，在片区内交投不太活跃。
近几个月的二手成交，视楼层、朝向、楼栋景观、面积的差异，从1.65-2.1万/㎡不等。
大概原因也如此前业主透露，住小区里挺舒服，但出了小区，生活配套、交通出行、教育方面还是多槽点，尤其开车往返禅城陈村时。
不过这里大平层的土豪业主似乎并不太在乎房价涨跌如何，很多业主平时并不在这里住。
星英半岛、御岛
更贴近主流刚需、改善
其中半岛是原做冰箱、冷柜的星星集团开发，记得2016年前卖9000多毛坯，经过那轮牛市，价格就飚上去了。
2014年开盘时，叫来古天乐撑场。
目前二手挂牌100多套，价格在1.85-2.4万/㎡为主。
近几个月二手成交，视毛坯or装修、朝向、楼层、户型差异等，从1.6-2.2万/㎡不等。
相对而言，隔壁的御岛被时代接盘后，是化腐朽为神奇，继续拉升价格。
最高曾卖出2.3万/㎡的单价，在2018年的高峰期双合同，装修单价5千/㎡，还要搭售车位。
一方面因为项目更近地铁站，且物业等好过半岛，另一方面也是业主入手价更高，它近几个月二手成交价整体比半岛略高。
当然，最大的大哥还得算片区的碧桂花城，这里更加卧虎藏龙，据传有超级富豪的物业在里面。
虽然占地面积很大，但是贝壳上的放盘也就100多套。
大概是因为里面入住率非常高，相当成熟，很多业主都有深厚的感情，毕竟楼龄最大已经20年以上了。
这里有少部分业主背景深不可测，某些绝版的独栋别墅更是乏人流通出来。跟他们谈房价涨跌，格局太小了。
这里不少业主也过东平河对面的奇槎买，比如鹏瑞三龙湾1号的大平层就有不少碧桂花城的业主。
建议以后业主过河来奇槎的房子，不用开车上佛陈桥了，直接开船过来吧，江面也就100米宽（手动狗头）
我翻了一下碧桂花城整体的二手房成交情况，倒是以2房和3房成交占绝对主力，改善四房非常少。
大概改善人群对于项目楼龄、户型、产品力等都会比较挑剔吧。
这几个二手盘，在你够得着的情况下，哪个又是你的菜呢？
04
写在最后
陈村对上一次卖地还要追溯到1年前的华润置地顺德润府地块，至今仍是佛山天花板。
按照当下行情，该宗地块成交价想要压过隔壁盘没可能了。
虽说最近各种救市政策密集出台，但要输给民企的血还未到位，高层的政策传导到最终落地，还需要时间，让子弹再飞一会儿咯。
临近年关，大家都不好过，但日子还是得过。
那么这块地你觉得会拍出什么价，谁又会盘下它？未来它出来卖，能赶上好时候卖个好价钱吗？来，留言区见！
佛山买房，问问楼司令吧！
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