深圳缙山府项目工程「罗湖新推1045套住宅缙山府笋岗中心怎么选」

近日，罗湖缙山府和华润笋岗中心万象华府同时取得预售证，其中缙山府推407套住宅，华润笋岗中心万象华府推638套住宅，共计1045套住宅。

如此体量的新房推售，无疑是属于罗湖的高光时刻，但是在深圳房票愈加珍贵的今天，8.9万/平的均价买入罗湖，值吗？

缙山府和万象华府，两个新盘谁更有价值？下面是深圳看房团的解读：

01

缙山府

缙山府位于深圳老牌豪宅区——银湖，这里是深圳最早一批富豪聚集地，片区正面环湖，背面环山，坐北朝南，山水相依，出色的自然风貌让银湖公馆、银湖山庄、齐明别墅、银谷别墅等一众豪宅小区汇聚于此。

缙山府位于罗湖北环大道和金碧路交汇处，东面和南面被深圳中学泥岗校区包围，西面是笔架山公园，北面是深圳汽车站及配套宿舍。

2月23日，缙山府获批预售许可证，并在市监局官网公示，本次备案住宅407套、商业7套。

住宅建面约90-106㎡，均价约8.9万/㎡，单价区间在8-10万/㎡，总价区间在728-1064万/套。

商业建面约25.6-102㎡，均价约20万/㎡，单价均为16-31.7万/㎡，总价区间在813-1713万/套。

项目详细信息：

项目地址：北环大道与金碧路交界处（金碧路39号）

开发商：深圳市信城不动产有限公司

建筑面积：169958.60㎡

占地：34540.79㎡

住宅类型：商品住宅

容积率：3.30

绿化率：40%

产权年限：70年

参考均价：8.9万、平

户型：84-93-106㎡ 2-3房

开发商信城不动产有限公司成立于2016年，业务聚焦于地产开发、资产运营及基金管理领域等，老板周彤曾是万科集团副总裁，安托山万科臻山府就是周彤亲自操刀的作品。项目的户型可以看到万科的影子，产品品质值得期待，但是对于初创公司来说，后续的服务和业内口碑还有待市场检验。

根据规划，项目总占地约3.45万㎡，总建面约17万㎡；其中，住宅建面约10.8万㎡；商业建面约500㎡；配套用房建面约5300㎡，公交首末站1500㎡、文化活动室1000、社区健康服务中心1000㎡、社区老年人日间照料中心750㎡、社区服务站400㎡、物业服务用房230㎡、社区管理用房250㎡、公共厕所60㎡、再生资源回收站60㎡、社区警务室50㎡。

项目由北、南、西三个地块组成，分两期开发，其中，一期建设规模为85989.88㎡，商业和大部分配套用房均位于一期内。

一期包括1栋、2栋、3栋、4栋，二期包括5栋、6栋、7栋、8栋。

其中1栋为综合楼，高95.07米，共30层，与其它楼栋相隔最远。2栋高87.2米，共30层。3、4栋高116.7米，共40层。5、8栋高119米，均为地上40层，地下3层。6、7栋高119米，均为地上37层，地下3层。

项目共规划1030套房源，2梯4户、2梯2户的梯户比，停车位880个(地上272个，地下608个)，容积率3.3，绿化率40%，梯户比和容积率优秀，但停车位明显不够用。

户型鉴赏：

▲左右滑动查看户型图

交通：银湖站是地铁9号线和6号线交汇站，银湖站B出口就是项目所在。道路交通方面，项目周边有北环大道、坂银通道、泥岗东路、清平高速等主快速干道，自驾便捷。

教育：缙山府对口小学为凤光小学，对口中学为笋岗中学，学位一般。

项目自身规划有一块九年一贯制教育用地，东面和南面被深圳中学泥岗校区环绕，未来会引入什么学校入驻暂无消息，但市场有传闻，这所学校未来可能由深圳中学接手。

商业：商业目前是短板，项目周边无大型商业，周边小区也没有什么底商，项目自带500㎡商业。

公园：笔架山公园、银湖山郊野公园、相思林公园、银湖会议中心、坂银绿道（省5号绿道）、深圳体育中心、高尔夫球练习场、足球场等。

项目总体点评：

项目亮点：地铁口物业，生态资源突出，老牌银湖豪宅区有一定附加情感价值，产品的户型、容积率、梯户比优，项目旁的教育用地可能由深中接管，存在学位暴击的可能，但有很大赌的成分。

项目缺陷：临近北环大道的楼栋有噪音影响，停车位不足，现有学位质量一般。虽然地处银湖豪宅区，但附近街道小区环境老旧，缺乏豪宅气象，处于笔架山和银湖山中间，环境较为封闭，无论是罗湖区还是福田区的潜能释放，项目能够受到的外溢都是有限的，同时片区内各项开发建设进度较慢，短期内可能看不到提振房价的重大规划利好。

02

华润笋岗中心万象华府

笋岗中心万象华府位于罗湖区宝安北路与梅园路交汇处东南，是地铁7号线笋岗站上盖物业。

相比于缙山府所在的银湖，笋岗的发展优先级和规划更占优势。罗湖规划了“一主两区三带”的发展格局，并围绕这一规划布局了4大投资超过千亿的重点片区，它们分别是：笋岗-清水河重点片区、蔡屋围-湖贝深南总部经济廊道、深港口岸经济带、笔架山河沿线更新及全域复明工程。

笋岗是罗湖乃至全市城市更新动手最早、连片面积最大、项目最集中的地区之一，华润置地、招商蛇口、深业、宝能、城建、中洲、深圳物资控股众多开发商都在这里投下巨资。

与此同时，深圳也在清水河片区规划了新的高铁站——罗湖北站。

罗湖北站（原清水河高铁站）预计总规模4台8线，计划引入深汕高铁、城际铁路，临近已开通3号线草铺地铁站，未来接入地铁14号、17号、25号线。如建成，将成为深圳东的主要高铁站，对于罗湖乃至深圳口岸经济带的发展都将起到积极作用。

清水河轨道交通枢纽（具体以官方发布为准）

不久的将来，深圳站高铁化改造完成、罗湖北站建成后，罗湖将形成南有深圳站、北有罗湖北站的高铁“双枢纽”格局，极大地提升罗湖在深圳枢纽布局中的地位。

2月23日，华润笋岗中心获批预售许可证，并在市监局官网公示，本次备案住宅638套，位于A、B座；商务公寓1034套，位于C座。

住宅建面约77-141㎡，均价约8.9万/㎡，单价区间在8-9.7万/㎡，总价区间在637-1371万/套。

商务公寓建面约40-63㎡，均价约6.8万/㎡，单价均为6.2-7.5万/㎡，总价区间在257-475万/套。

项目详细信息：

项目地址：宝安北路与梅园路交汇处东南（7号线笋岗站上盖）

开发商：深圳市笋岗华润置地发展有限公司

建筑面积：410000.00㎡

占地：28848.00㎡

住宅类型：商品住宅、商务公寓

容积率：10.2

绿化率：30%

产权年限：住宅70年（公寓40年）

参考均价：8.9万/平

户型：建面约78-140㎡二房至四房住宅、建面约40-60㎡单房至两房公寓

华润笋岗中心万象华府即笋岗冷库城市更新单元，占据罗湖中心区笋岗-清水河片区核心位置，总占地4.5万㎡，总建面约30万㎡，欲打造成集现代购物中心万象食家（商业）、甲级写字楼、住宅及公寓物业于一体的现代城市综合社区。

项目位于罗湖区笋岗街道梅园路，更新单元用地面积约4.6万㎡，开发建设用地面积约2.9万㎡，总建面约45万㎡，计容建面约29.5万㎡，其中商业、办公及酒店约10.5万㎡，商务公寓4.5万㎡，住宅8.5万㎡（含保障性住宅1.7万㎡），物流建筑5.9万㎡，公共配套设施1670㎡。

整体规划一栋168米与一栋93.5米的写字楼、1栋198米的商务公寓，两栋196米的住宅、6栋裙楼购物中心及4层地下室组成。

户型图鉴赏：

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交通：7号线笋岗站上盖物业，轨道交通便利。道路交通目前稍显拥堵，一方面是罗湖区城市道路普遍规划较早，比较狭窄，另一方面是许多道路翻新施工影响交通，好在去多个城市主干道如北环大道、滨河大道都非常方便。

教育：笋岗中心小学学区是红桂小学，初中学区是桂圆中学，该学校虽然在罗湖排名靠前，但在全市范围内只能算是中等偏上。项目南侧规划一所小学，具体引入学校以教育局公示为准。

商业：笋岗中心自带约7.8万㎡自营商业万象食家，可以满足自身购物需求。除此之外，距离笋岗中心仅106米就有乐尚购物广场，距离项目1公里内还有麦德龙、沃尔玛等，4公里内就可达到东门及万象城等大型购物中心。

项目总体点评：

项目亮点：地铁口物业，品牌开发商，商业氛围浓郁，生活便利，桂圆中学的中学学位中等偏上，笋岗作为罗湖重点规划片区之一，未来可期。

项目缺陷：容积率高，车位不足，户型设计一般，住宅与公寓、商业、写字楼一体，可能会影响到居住体验，喜欢安静和私密环境的业主慎重考虑。

03

8.9万的罗湖值得打新吗？

在房票和贷款资格愈发珍贵的深圳，罗湖还值得去打新吗？而且两个新盘均价都在8.9万，同等价位在南山西丽，西部宝安都有升值潜力更大的替代品。

团长认为，新一轮楼市调控下，购买二手房的成本升高，越来越多的购房者涌入新房市场，南山和宝安这样的热点片区新房竞争将会变得更加激烈，相比于一次又一次的打新陪跑，直接买入罗湖落袋为安也是不错的选择。

况且罗湖并非一无是处，密集的地铁，丰富的商业，优质的学校，一半山水一半城的自然资源，当下的罗湖可能不是升值潜力最大的片区，但绝对是深圳房地产市场性价比最高的片区。相信随着罗湖旧改的推进，未来整个罗湖的面貌将焕然一新。

缙山府和华润笋岗中心，两个新盘该如何做出选择？虽然两个项目均价都在8.9万，但产品的差异性非常明显。

缙山府环境更好，更加安静，小区容积率低，梯户比优秀，又处于银湖豪宅区，有一定的情感附加价值，虽然短中期的升值潜力不明朗，但从长远来看，富有特点和个性，居住舒适性更强的产品在深圳更具有稀缺性。

华润笋岗中心则处于罗湖新一轮发展的风口浪尖之上，周边旧改云集，一片欣欣向荣，虽然居住舒适度弱于缙山府，但短中期的升值潜力更强，便利的商业地铁和密集的写字楼，也让笋岗中心拥有更广泛的受众群体和可观的租金收益率。

如果是改善型、追求居住品质的购房者，缙山府是首选；如果投资属性高于居住属性，那么华润笋岗中心会更合适。