买一套得两套的房子「看房吗还有两套在售一套1个亿一套15个亿」

一年四季，四季更替，气候变换，你知不知道在地产领域，也有不一样的购房季。

从中介的二手房的成交记录来看，一季度是刚需季，二季度是刚改季，三季度是改善季，四季度楼市基本趋于冷淡状态。然后来年再循环。

现在，正值六月出初，是刚改季和改善季的更替阶段，因此市面上的房源大多分成两部分，一部分适应刚改，一部分适应改善。那么这一期house研究所我们为大家准备了三个很有代表性的小区，针对这两类人群的过度。到底刚改和改善您要注重什么呢？

第一站 北京世贸奥临花园小区

小区位于朝阳区北苑，清林路一号，分为东区和西区，一共6栋楼。东区1栋楼，西区5栋楼。2005年售罄，2008年交房。物业费4.98，是长城物业，目前二手房均价在85000/平左右。西区是2#-6#楼，均为高板楼，大概都在30层左右，西区最小的户型是118平的全南两居，但大部分都是三-四居产品。小区虽然密度略显大，但相当于5栋楼围了一个圆 ，所以低楼层采光不受影响。且中心有一个紫金花瓣湖，小区景观绿化很不错。

但最值得一提的就是小区的特色之处，就是基本都是观景房，以南侧5号楼6号楼为前排，2,3,4为后排，小区前排楼稍矮，后排较高，以此达到观景效果最佳，基本可以实现全景观俯瞰奥森，视野在全北京来讲可以说是最好的了。像奥森公园，中央电视塔，仰山，盘古，不夸张的说，尽收眼底。

我们跟着中介带看的是6号楼3三单元175平三居，主卧套间，步入式衣柜，一卧朝南，双卧朝北，精装交付，厨房、卫浴、地板、墙体等。这是小区里最经典的户型，基本都在6号楼，正南正北且是观景房，南侧窗户可以看到奥森全貌，北侧可以看到整个小区的全景，还能看到金地大湖公馆，据说湖是活水湖，直接连接清河。这一套大概在1500万左右，当然前排的普遍比后排贵，平均一平米贵1万左右。

小区最小的三居是是175平，大的是294平四居，基本都是平层，私家电梯入户，三梯两户，一个公用电梯，两个私家电梯，精装交房，在2008年的时候精装交付标准就高达5500元/平，首期开盘价格1.3-1.8万。这个精装标准在当时来讲已经是很高了，拿到现在都是高水准。

另外，我们还看了一个在售的，是198平大三居，观景效果更好，窗户大一倍，客厅面宽在7米左右，大概在1700万左右。属于整个小区最好户型，南北通透，眼睛户型，一卧朝南，带储物间，可以看小区全景，背面也可以看高尔夫球场和东小口森林公园。

整体看下来，整个小区的最大特点就是离奥森很近，小区东门离奥森北园北门很近，卖的最好的是3号楼，因为单元多户型多。两居在118-128平，890万起；175平三居1280万起，195平的三居在后排大概1400万，前排在1700万左右。据中介说，这里的客户成交的基本没有贷款，基本都是全款或者置换。小区内的置换率还是非常高的。

但几个美中不足是小区的停车位紧张，我们沿路过来看到路边很多停车的，因为业主平均一户有两到三辆车，因此造成小区的匹配车位不够。另外在学区方面，这边没有很好的学校，唯一一个不远的中央音乐学院附属小学，和东区不远的一个幼儿园，教育配套相对较弱一些。

整个小区成交数据来看，大概年初成交了6套两居室，一季度末成交3套175平三居，最近成交了1套四居，但从这个小区内的数据看我们也可以看出些许端倪，成交房源也是逐步更替。

第二站 招商嘉铭·珑原

小区位于昌平立水桥陈家营西路3号，奥林匹克公园北侧，小区整体分东西区，东区为低区，西区为高区，东区南侧为7层板楼，北侧为9层，西区稍高为14层板楼，分为一梯两户，两梯两户，全部为正南正北的户型。整个小区一层都是下跃，带小区花园。

小区为2012年底开盘，开盘价在32000/平，目前二手房在售均价72783元/平。小区采用招商局的物业，物业费5.2,佳爷一直强调物业，也把物业作为购房五要素之首，招商蛇口一直是很过硬的开发商，招商局的物业也一直受好评，对于房源的保值增值性是至关重要的。

高区主打户型，170-175南北通透三居，价格在1100-1200万，所有边户都是客厅朝东或西的南北通透四居，在1200-1600万左右，东边户稍便宜1200-1300，低区最小的户型是198平的四居，顶层带露台。

我们带看的是低区217平的四居两厅三卫，成交价1500万左右。客厅面宽7米2，落地窗全明格局，明厨明卫，主卧独卫朝南。

小区内的绿化是最让人记忆犹新的，有专门的塑胶跑道，绿植茂密，高低错落的岔路口，让人仿佛置身于公园内。

别看招商嘉铭·珑原与世茂奥临只隔了一条河，但珑原隶属于昌平区，而世茂奥临属于朝阳区，重点在于珑原即可享受的教育配套是清华附小（昌平校区），这个就给这个小区大大提升了价值。且小区的西侧有东小口森林公园和清河湾高尔夫俱乐部，高低区均可观景。

最后一站，紫御华府

这个可以算是北四环最厉害的楼盘，建筑设计非常易辨认，位于奥林匹克公园北，销售说目前有房在挂，两个空中四合院，一个1个亿，一个1.5个亿，1200平，下跃5100万，基本挖的又宽又高，踢足球都够，剩下都是3000-4000万，好的我们只是就来看看。

小区2013年，金力地产物业，物业费10块，每个楼两个楼管。小区一共9栋楼，8号楼是会所，2号楼都是跃层，一共只有5套，两梯两户，电梯刷卡，私家入户。开发商采用的外立面紫罗兰大理石石材，不同的季节随着温度会变色。

小区内会所正对中间有10米的瀑布，也是北京唯一高层带泳池的小区，周边还享有景藏公园、高尔夫球场以及清河水系。小区内的景观，每一颗树都要拥有姓名，门口的一颗白蜡树就要将近500万，还有就是之前炒的很火的全北京最贵车库，550万一个。我们盘点了北四环数一数二的楼盘，一个是润泽御府，另一个就是紫御华府了。那么问题来了，如果你有500万，你是选择买颗树还是买个车库还是买套房呢？（开玩笑的，暴风哭泣）

总 结

整体跑盘下来，我们发现改善的房源有一个特点，就是他的挂牌价会忽高忽低，但是成交价很平稳。这是和这类购买人群的资金情况挂钩，毕竟几个中介都和我们强调，基本上这几年来，客户买卖房源都是全款或置换，不用贷款，因此如果有这样的改善置业人群也不必太过看重挂牌价。户型来讲，其实这类楼盘的户型都相对不错，更重要的一个是周边的环境，一个是小区的物业，是否能匹配你花费的这个价格。这也是未来再次置换的资本。

当然，我本来想替大家担心一下，周边的商业和交通配套怎么样，当然，你也会发现以上我基本都没有提到，因为后来我想通了，临铁和家门口的菜市场，基本来说没有太大的加分价值，毕竟有钱人出行都靠开车，买菜都是保姆该考虑的问题。

而我是你们的小编，今天必须要拥有姓名。

以上。

House研究所，哪有房哪有我，

今天的节目就到这里，咱们下期见。