日本房子是智商税吗「日本房子是智商税吗」

导读

现在很多人热衷于投资海外房产。很多人用永久产权作为噱头，让国人去投资日本房产，那么日本房子到底有搞头吗？

高回报？

有很多中介会和你说，日本房子高回报率。每年8%的回报率闭着眼睛都能勾着。还有人推销高档酒店和办公楼，就是那些几亿日元一栋的大楼，中介会说回报率非常高，一楼开商铺楼上开酒店，一年少说10%，好像十年下来就能收回本钱似的。

其实这都是有猫腻的，日本某些优质地段房子确实有高回报率，但也要考房产税费、维修成本、经营税费等等，如果人不在日本，要委托当地人管理，还需要管理费、中介费等等，一年下来能有5%就不错了。

但问题是房子还有折旧费用，熟悉日本的人知道，日本老房子被称为中古住宅，这样房子卖不出价钱的，只有底下的地还值得钱。日本新房相对来说保值一些，次新房抗跌一些，但随着时间推移，价格也会慢慢下移，房子过了10年，七折标签就被打上了。如果用国内那一套继续在日本炒房，那亏的连渣都不剩了。

买房拿签证？

熟悉日本的人都知道，日本长期有经营管理签证，现在叫经营签证。很多中介会告诉你，买了日本房子租出去，就能长期拿经营签了。

事实上，日本经营签证对那种买房子炒作人深恶痛绝，如果只买了套房子靠租金想混个经营签，铁定被递解出境。

那有人说，我要买很多老房子做民宿，这样总可以吧？

可以是可以，但消耗大量人力物力，这也不是简单靠租金了，而是真正当一个会社来做，经营多个房产的企业家，如果有经验和资金的话可以试一试，但不建议在人生地不熟地方贸然开大量民宿。特别是现在情况还不明朗，旅游业复苏还需要很长一段时间，观察观察再说。

土地升值？

还有很多人说，日本值钱是土地，所以房子破没事，土地升值就行。

但就和所有亚洲城市一样，日本真正值钱的就是东京、大阪的核心地段房子，哪怕东京的郊区，什么八王子，这里土地也不是稀缺资源。

在银座、皇居这样东京核心地段，以及使馆云集的港区，那里土地确实是非常值钱，一平米几十万人民币的也比比皆是。但绝大部分买日本房子人，都和这种顶级的地段无缘，都是买某某城郊，某某卫星城的，这些地方土地和房子一样，并不稀缺，反而供过于求，当地人自己都不要这里房子，卖了要去东京市中心，你还在这接盘，是不是有点围城既视感？

新房VS折旧？

日本有个很有意思现象，就是新房涨价，老房子年年折旧年年跌。

有很多人觉得买日本新房就肯定能升值，某种意义上也没错，但要注意的是，日本房产更迭速度很快，往往是新房保值，次新房小跌，老房子大跌。

一般来说，新房子刚造好10年内是相对保值的，但一过10年就开始阴跌，一过15年一泻千里。

日本房子值得买吗？

如果是刚需，在日本生活工作，需要一套稳定住所，那别问，买就是了。

如果是想投资，或者居住附带一点投资属性，那也不是完全不能买。

首先要规避绝大多数城市，以前日本真正有价值的就是东京和大阪，现在大阪人口也在净流出，只有东京一个地方了。

大方向来说，东京山手线内优质地段新房和次新房，都是值得关注的。至于卫星城，尽量别碰，哪怕离东京再近，也只有居住属性，而不是金融属性。

在东京一些新社区，尤其是这几年刚刚开发成片的新居，新房居住品质和前景都是很优秀的，如果有资金有时间，不妨去看一看。

记住，小地方房子没搞头，乡下房子更是坑。东京这样城市，老房子也是坑，别听中介忽悠说老房子地皮值钱，要真值钱早就被开放商买来开发了。能不碰老房子就别碰老房子，不然买回来是个负资产，除了每年投入大量资金和时间去维修和管理，还给自己心里添堵，得不偿失！