慧盖房 窥报NO54首开股份走出围城
来源：凤凰网房产
编者按：2019政策调控业绩成色几何，2020“黑天鹅”之下企业如何应对？伴随上市房企2019年度业绩陆续披露，风财讯【直击财报季】特别栏目，多维解读200家品牌房企的“2019成绩单”。
撰文|王迪 来源|风财讯
从 2019 年房企销售业绩排行来看，百强业绩增长 6.5%，显著低于过去两年；TOP30集中度 35.7%，创历年新高；去化压力大，TOP100权益门槛下跌8%。
百亿房企阵营分化拉大，疫情“黑天鹅”之下，“千亿”门槛似乎成为了房企保证平稳发展的“护身符”，作为北京市国有大型房地产开发企业，首开股份将2020年的销售额目标锁定在了1011.03亿元。
于首开而言，2019年有险滩，亦有惊喜，2020年想要达到的状态似乎并非高增长，而是有节奏的平稳。
年报显示，首开股份2019年共实现签约金额1013.44亿元，同比增加0.61%；2019年首开股份期内实现营业收入476.45亿元，同比增长19.90%；ROA同比增长26.51%，每股净资产同比增加6.4%，毛利率同比增加14.79%；实现签约面积411.50万平方米，同比增加8.99%；签约金额1013.44亿元，同比增加0.61%；总资产为3033.68亿元，同比增长4.10%。
有涨有落，似乎与“结构优化、动力强化、效率提升”三大战略密不可分，减少对北京区域的依赖负担，增加其他区域平摊及管理效能的提升，走出“围城”，迎接它的会是什么？
调结构 ：跳出舒适地带 跨区增储初尝“甜头”
在首开历史的发展演变中，北京是其福地，凭借成功开发回龙观文化居住区、方庄小区、望京新城等规模超过百万平米的超大型居住社区以及大运村、奥运村、国家体育馆等一批国家重点项目，首开股份声名鹊起。
北京国企是其难以撕掉的标签，但是目前这四个字似乎已经并不能全面地将其概括，因为空间结构优化首当其冲。
从年报数据来看，首开股份在2019年取得了一定的进步：房地产开发营业收入为473.04亿元，同比增加19.56%；营业收入成本为296.42亿元，同比增加11.10%，毛利率增加4.76个百分点至37.34%。
而从业务布局范围来看，北京地区的营业收入同比减少5.10%，京外地区的营业收入同比增加了49.98%。
京外营收的大幅增长似乎对京内项目的风险起到了减缓作用。
事实上，因为受限价等因素影响，由首开控股的熙悦林语、和悦华锦、首开东城金茂府等多个中高端项目出现亏损。和悦华锦项目亏损最大，其2019年归属于母公司所有者的净利润为－7773.16万元。
而在年报审计中也提到一点：2019 年末首开股份的存货占总资产的 60.78%，且估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险。
首开股份已经察觉到其中的隐忧，其解决方式是通过空间之中“调仓”减少单一区域布局的局限性。
年报显示，2019年首开股份签约面积411.5万平方米，同比增加8.99%；主要项目实现新开工面积621.77万平方米，比去年下降15.79%；开复工面积2186.79万平方米，竣工面积507.6万平方米，分别比上一年增长14.87%、48.23%。
从首开股份的扩储情况来看，跳出北京已经成为不可逆的趋势。
2019年，首开股份通过自主开发、股权收购或联合拿地等方式，新增土地 16 宗，新增建面260.5万平米，相较于去年同期略有下滑。此外，首开还获得了固安县大韩寨村新民居建设项目授权。
凤凰网房产梳理发现，其拿地土储除了顺义、通州、丰台、平谷等北京区域之外，还包括苏州、福州、温州、成都、宁波、珠海等城市，其中，京外项目合计874814平方米，规划计容面积为2094359平方米，京外项目占总拿地面积的72.52%。
在区域战略上，首开股份的侧重点是，立足京津冀的做深做透，实现全国区域投资的结构优化和均衡布局，聚焦六大城市群（京津冀、长三角、大湾区、长江中游、川渝、海峡西岸），重点对核心一二线城市进行深耕拓展，择机关注周边有潜力的三四线城市机会。
除了跳出舒适地带， 花样增储“抢地盘”之外，发挥优势互补的合作效应，整合利用外部优质资源，坚持内外联动推进公司转型升级发展成为其发展中重要的一步。
年报显示，投资建设（城市开发）、修缮改造（城市更新）、物业经营（城市运营）、资本增值（城市金融）已经成为其固有业务中的四大板块。
动力强化：现金为王之下的“减负款 增流量”
建立分类分级的管控模式和授权体系，首开股份的动力强化行动似乎正在紧锣密鼓地进行着。
为打通公司内生自驱发展动力，加强人力资源的开发和利用及产品研发创新，提升产品竞争力和溢价率，在减少负债及节流保证现金流量方面，首开有自己的一套路子。
年报显示，2019年首开股份的投资活动产生的现金流量净额同比增加73.14%，管理费用同比减少15.76%，应付职工薪酬同比减少了71%，“开源节流”成为一种提升效率的方式。
而在债务方面，首开股份也在减少天平之上的“重力”。
凤凰网房产梳理发现，2019年首开股份的永续债为50亿元，同比减少37.38%。货币资金为3.66亿元，存货为555.33亿元，长期股权投资为51.32亿元，投资性房地产为63.86亿元。
对此，首开方面表示，因新冠肺炎疫情，公司部分开发项目的进度和自持物业收益会受到一定的影响，影响程度将取决于疫情防控的进展情况、持续时间以及各地防控政策的实施情况，公司会遵循“现金为王、 利润为本”的企业基本逻辑，增强自我造血机能、提高资金使用效率。
数据显示，2019年首开股份经营活动产生的现金净流量净额 17.2 亿元。其中：销售商品、提供劳务收到的现金 550.8亿元，主要是销售房款；购买商品接受劳务支出的现金 311.4 亿元，主要是支付北京、苏州、温州、福州等地地价款及一级开发拆迁款和支付工程款。
此外，合营及联营方面的利润也在现金流量的增厚方面添加了“注脚”。
首开股份2019年收到其他与经营活动有关的现金为 320.9亿元，包括往来款 309.9 亿元，主要是联合营企业和少数股东拆入资金；支付其他与经营有关的现金为449.3 亿元，包括往来款 408.6 亿元，主要是支付给联合营企业和少数股东往来款。
投资活动产生的现金流量净额为-20.1 亿元，首开股份也做出了解释：这主要是因为支付的联合营企业投资款和首开盈信投资基金而产生的。
从融资方面的“输送”现金来看，首开股份报告期内累计新增融资共计约493.36亿元，其中银行贷款189.20亿元，信托贷款123.86亿元，债权融资计划53.5亿元，公司债36.8亿元，中期票据65亿元，短期票据15亿元，超短期票据10亿元，累计归还各类筹资457.47亿元；当期净增融资规模45.87亿元。
对此，首开股份称，公司将竭力控制信贷融资成本的基础上，全力争取多种途径融资：继续加大与保险资金合作力度、加强供应链保理融资；借助债券市场在交易所、交易商协会、北金所等进行多平台债券发行，融资成本低于同期同业务市场平均水平。
目前，首开股份在2019年继续保持最高的 AAA 级企业主体评级。从负债上看2019年末，首开股份负债总额达2454.74亿元，资产负债率为80.92%，虽然居高不下，但是从历年来的时间轴线上来看，有下行趋势，并保有向好的基本面。
结构优化、动力强化之外，要促成的是效率的提升。首开股份在年报中强调的是，健全总部功能定位，加强资源集约化统筹，实现组织扁平与权责清晰，促进纵向贯通与横向协同。
目前已进入全国 17 个省市区的约 30 城，基本实现全国化布局的首开股份崇尚的是“首善尚责、创新制胜、合作共赢”，在“千亿”这条愈加拥挤的道路之上，其更看重的是提升产品多维迭代溢价的效能。
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