叠墅 上海「叠加别墅价值深度分析附上海全市热门叠墅盘点」

叠加别墅作为高层住宅进一步的改善产品，多层空间的设置，能容下多代同堂且拥有各自的独立空间，互不干扰，花园和露台则是放飞心灵的好地方。

上图是上海常见的三种叠墅形态，四叠墅一二两层为一户，三四层为一户；而六叠墅中间可能为平层。

对比传统别墅，叠墅降低了置业门槛同时又不失墅居感。

所以，今天你摊开上海楼市地图，会发现从来没有哪个时刻，上海的“叠墅”有这般多。

当然叠墅也有缺陷：无法做到真正的“有天有地”；或者小区不纯粹，夹杂着高层等等。

SO，叠墅遵循怎样的价值逻辑？

理论上，叠墅有自己的价值阶梯：市区>郊区，有景观＞无景观，四层>六层、大尺度>经济型。如同金字塔，每迈上一层，难度几乎就增加一倍。

比如，市区>郊区，是因为稀缺性，比如去年整个外环内叠墅供应量占比仅1%。

大尺度>经济型，是因为尺度感很重要，尤其是单层面积，越大越能还原别墅的本质。

所以，当下上海的叠墅可分为两类

一是以静安府为代表的大尺度城市叠墅

二是以浦东云麓里为代表的经济型叠墅

靠近城区，叠墅尺度感强，但凤毛麟角

向外拓，叠墅面积趋小，重功能性，低总价

那么一套叠墅放在你面前，又该如何审视呢？

小胖君认为：

既然墅居

社区环境和房子本身都很重要

一.社区看什么？

1.容积率，纯叠墅社区＞洋房 叠墅＞高层 叠墅，这取决于容积率，通常在1.0-1.8，数字越小居住环境越低密。

2.楼间距，最好能达到1：1甚至1:1.2，有的叠墅前后栋紧密到内部活动肉眼可见。

3.景观，一方面起到保护楼间私密性的作用；另一方面，别墅讲究意境，如果社区有河流或者高绿化率，无疑加分很多。

二.房子看什么？

1.外立面材质，一般都以石材为主。

2.上下叠是否有独立入户。比如，下叠业主车位停好车，可直接进地下室，上楼梯。上叠业主车位停好车可通过电梯直接上楼入户；而下叠访客可以从花园入户，而上叠访客则从北面进入。

3.功能分割否明晰，代际分层是否明晰。叠墅一般首层主会客、二层是休憩空间。一楼设老人房、二楼是主卧和儿童房。

墅居产品是空间的盛宴

附赠、拓展空间极为重要

一般来讲：

下叠附赠地下室和庭院，要格外关注它们的使用面积，部分大尺度叠墅有前庭后院、双层地下室。另外，客厅挑高处后期也能改造。

上叠附赠露台和阁楼，露台看面积，阁楼看实用性。

别墅很少讲“得房率”，但如果把附赠、拓展空间算上，使用面积一般能与建筑面积相当，甚至超过100%。

这里正好解答两个疑问：

一、有人说叠墅不就是复式住宅吗？

形态很像，但小胖君认为有三点区别：

1.刚才讲的“得房率”，普通复式没那么高；

2.叠墅一般独门独户，普通复式同走一个单元门，私密性有差别

3.叠墅更易做出创造性、颠覆式的产品。

比如这种品字形叠墅：

二、有的项目不止上下叠，中叠怎么看？能买吗？

相对来说，对于看中附送的小伙伴，中叠很尴尬，偶尔可能送你一个露台。

但是中叠一般单价、总价都是整幢楼最低，格局又与上下叠类似，对预算有限又想住叠墅的可以考虑。而且中叠往往会有“彩蛋”，比如滨江公园壹号的中叠，有私家电梯直通车库。

户型格局大同小异

重点关注南向面宽即可

不用纠结，叠墅户型格局都差不多，大家把目光聚焦到南向面宽就足够了。

小胖君更推荐“薄透型”户型，也就是大面宽窄进深，可以做到两层四开间、五开间布局，甚至楼梯都有采光。

六叠墅首层

最后小胖君做了一个热销叠墅汇总，选定叠墅的小伙伴可以根据自身需求选择：

大尺度城市叠墅

1、滨江公园壹号

地段位置：宝山上大

主力户型：约120-190平叠墅，即将开盘

亮点：实景堪比效果图。下叠附赠、可改造空间大，中叠有私家电梯，上叠大露台，阁楼利用率高。

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2、华府天地愉园

地段位置：闵行马桥旗忠别墅区

主力户型：约150-200平叠墅，在售中

亮点：容积率1.0，纯四层法式墅区，园林景观出色，老牌别墅区，周边配套接轨国际。

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3、联仲都悦汇

地段位置：闵行马桥旗忠别墅区

主力户型：约183-262平叠墅&联排，在售中

亮点：综合体项目，门口商业齐全；纯法式墅区，大面宽、大尺度；老牌别墅区

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4、静安府西区

地段位置：静安大宁

主力户型：约160-190平叠墅，在售中

亮点：大宁板块，在售叠墅中最靠市中心的区域；产品尺度感强，下叠二层做到3套房。

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经济型叠墅

一、浦东

1、云麓里

地段位置：浦东航头

主力户型：约89-124平叠墅，在售中

亮点：89平起步，总价门槛低，户型获得国家专利；离18号线航头站约800米

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2、海上风华

地段位置：浦东临港

主力户型：约90-120平叠墅，在售中

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3、东宸源著

地段位置：浦东临港

主力户型：约92-120平叠墅，在售中

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4、公元2040

地段位置：浦东祝桥

主力户型：约103-136平叠墅，即将开盘

二、青浦

1、首创禧瑞里

地段位置：青浦徐泾

主力户型：约135-146平叠墅，在售中

亮点：大虹桥核心区，容积率1.1低密，准现房

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三、宝山

1、云麓之城

地段位置：宝山罗店

主力户型：约105-124平叠墅，在售中

亮点：叠墅均价3.3万起，总价起步较低。可改造空间大

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四、奉贤

1、华润置地赛拉维

地段位置：奉贤肖塘

主力户型：约113-125平叠墅，在售中

亮点：拉维莱特花园社区；离5号线延伸段“萧塘”站约900米；露台 阳台 飘窗等灵动空间丰富。

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2、中铁建香榭国际

地段位置：奉贤西渡

主力户型：约120-160平叠墅，在售中

亮点：离5号线延伸段西渡站约800米，法式住区

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3、禹洲雍贤府

地段位置：奉贤金汇

主力户型：约127-158平叠墅，在售中

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4、凤凰城天境W墅

地段位置：临港蓝湾小镇

主力户型：约115-120平叠墅，在售中

亮点：独立容积率小于1，纯四层电梯叠墅，置业门槛超低

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五、松江

1、金地都会C区

地段位置：松江新桥

主力户型：约117-126平叠墅，在售中

亮点：金地褐石系、周边配套比较完善、老牌别墅区

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