慧盖房 长沙招商蛇口地产怎么样「长沙招商蛇口滨江境品质堪忧价格太贵哪里值得买」
江景：没有，即便现在能看到，未来肯定看不到
学校：初中微机派位并不能配套，小学是新建小学
圈层：周边小范围内都是不到一万的老房子
品质：招商蛇口没有豪宅基因，没做过豪宅
地铁：近地铁口，但不是地铁上盖
价格：鹤立鸡群，近乎长沙天花板
周边圈层
圈层，绝对不是只看自己小区，而是要看周边1公里范围内的客群。因为谁都不可能24h住在小区里，总要外出散步、总要外出购物、总要跟孩子同学的家长们打成一片。
周边大量无法拆迁的二手房确实拉低了片区圈层，同时学校跟周边二手一样，都是小学划片入读、初中微机派位；
梅溪湖一期当年虽然也有较多老旧二手，但是梅溪湖一期的新盘初中是配套入读，老旧二手小区只能微机派位，教育上具有天然的优势。
片区近3年开盘的新房：
2019年12月开盘的北辰时光里，精装售价1.07万/㎡；2020年上半年开盘的金茂建发泊悦，精装售价1.3万/㎡；2020年下半年开盘的正荣滨江紫阙台，高层毛坯售价1.25万/㎡；2020年12月开盘的复地滨江中心，精装售价1.6万/㎡；
2021年下半年开盘的华杰天骄，毛坯售价1.3万/㎡，真正的正地铁口楼盘；2022年开盘的中建麓江府，精装售价1.4万/㎡；
现在1.9万/㎡的招商滨江境，妥妥的价格高地！
以周边的二手房售价和二手成交情况及活跃度，周边的这些客群，真没看出有多高端！
八方小区、钰龙天下早就通过那些土豪家长砸钱买教育，通过二手的客群迭代变成中高端圈层；梅溪湖、洋湖靠的是片区都是纯新楼盘，上车门槛都不低，也实现了中高端圈层，同时梅溪湖早期的很多楼盘已经通过大量的二手交易实现了客群迭代。
在同等配套和教育资源情况下，招商滨江境售价确实是鹤立鸡群，已经成为了击鼓传花的最后一棒。未来要想靠周边新推出更高价新楼盘实现倒挂几乎不可能了，因为未来片区的住宅地C1可以全部实现一线看江，C7地块距离江边很近，也能实现部分看江，这些都有一线江景价值的稀缺属性。
板块分析
河西滨江和市府板块其实应该划分为四个区域：市府教育教城融合片区、滨江新城主城区、滨江北、市府老谷山；而滨江北明显弱于滨江新城主城区和市府教城融合片区。
（1）市府教城融合片区：拥有无敌的长沙市实验小学和长郡双语中学，未来观沙岭旧改的主战场，未来将会有九块地出让，将打造教城融合示范区，就看这些新地块能不能配套入读了。
（2）滨江新城主片区：发展已有六年时间，并且已经没有新地块，片区也基本成型，拥有河西第一高楼湖南金融中心以及基金小镇。但是遗憾的是整体品质并没有达到预期，住宅除了龙湖春江郦城和万科金域国际/滨江的品质还可以之外，其他住宅的品质放在全长沙也只能算中等水平。不知道还未交付的旭辉铂悦湘江和复地滨江金融中心未来会做成什么样子，如果一样普普通通那就真对不起这个地块了。
长沙滨江新城的整体建成效果跟周边的城市比，如武汉的二七滨江，确实差了很多个档次，武汉二七滨江的住宅建成效果哪怕放到北上广深也能算豪宅。再对比南昌的红谷滩，应该也只能甘拜下风。
另外一个值得反思的现象就是，号称湖南金融中心的滨江新城竟然没有把四大银行的任何一家总部引进过去，四大行的总部仍然坐落在传统的湖南金融中心-芙蓉中路。
（3）滨江北：滨江新城的南中心和北中心其实都在上图所示的滨江新城主城区，也就是说都在福元路大桥以南，那么福元路以北其实只能算是滨江新城的延伸。而且在滨江新城的整体大规划中，北中心放在了远期规划。
为什么北中心放在了远期规划？答案很简单，就是北中心及福元路以北基本都是商业，而纯商业地块是很难找到买家的。
从目前的长沙写字楼商业库存及出租率来看，是没有开发商干这种亏本买卖的，上一家在长沙承接多个商业写字楼的世茂和绿地已经暴雷，应该没人再步世茂和绿地的后尘。加上现在地产行情这么差，地产大佬们都纷纷暴雷躺平，住宅地块都很少有开发商拿，更何况绝对亏本的商业地块。
那北中心商业指望谁呢？
指望金茂地产？金茂地产在长沙最多也就是搞搞梅溪湖的写字楼，毕竟整个梅溪湖的一级土地开发是它做的，而且靠梅溪湖卖地的也实现了不小的收入，帮政府建设地标写字楼的任务他不干谁干。
指望招商地产？招商凭什么当这个冤大头，人家央企也是企业，也是以赚钱为目的的，怎么可能会干这些亏本买卖，除非把大量的好的住宅土地廉价卖给它。
指望政府？从短期政府的财政情况来看，纯政府投入的难度相当大，湘江财富金融中心已经是举全市财政之力砸了100个亿建起来的，长沙还有那么多地铁要建设，还有那么多旧改要搞，还有梅二产业要搞…… 目前财政已经赤字的很厉害了。
况且从滨江新城主城区的几个写字楼出租率来看，目前还不需要建设更多的写字楼。
滨江新城核心区的旭辉铂悦湘江和润和滨江湾，都把原本需要建设的商业写字楼建成了商业大平层住宅，完全是居住功能，不是办公属性，足以说明现在长沙的办公楼有多过剩，不然政府怎么可能会同意他们这么改！
（上述滨江新城北中心及北片区，除了C1和C7其他都是商业地块）
所以皮球哥认为，滨江北板块的发展会慢于同样是湘江新区管辖的市府观沙岭城市更新和梅溪湖二期，甚至会慢于天心区旧改和开福区旧改。
招商品质如何？
先思考一个问题：招商地产是豪宅开发商么，你们听过他在全国的豪宅么？
但我相信你们一定听过下面这些的其中一种或几种：金茂府、融创壹号院、绿城凤起系列、旭辉铂悦系列、万科湾系列、建发养云及央玺、龙湖别墅，还有星河湾、杭州滨江、仁恒等小众豪宅开发商。
前几年在行业开始比拼品质的时候，皮球哥也是响应集团的号召要全面对标学习行业品质标杆地产，组团去考察学习绿城、融创、龙湖、万科、建发、旭辉，甚至东原等地产公司的项目，集团给的这份对标学习名单里面是没有招商地产的。
先来看下招商地产在长沙的代表作–长沙招商雍山湖，当年号称招商最高端的雍系，靠宣传的品质溢价首开就卖到了1.5-1.6万/㎡，当时还没落地长郡双语谷山中学的时候有多少人是冲着品质买单的！如今即将交付，做的到底如何呢？
项目实景图：
小区的景观几乎都是大面的铺装，并且铺装还没有做任何成品保护，施工工序也是先铺砖后种树到底铺的砖全部被泥土污染了。招商作为这么成熟的地产，竟然管理水平这么差，要知道这种基本的工序问题在高周转的小地产公司都是管理红线，如果这种问题发生在龙湖、万科身上，估计景观工程师、项目总直接都被开除了，奈何央企就是那么佛系，反正你也不能优化掉我，我想管就管不想管公司也没办法。
关于为何大面积的都是铺装，招商回复的是消防登高面必须硬质铺装，他们没办法，只能按照规范办事，并且都是按图施工，符合规范要求的。好，那请你看看长沙近两年交付的其他楼盘，同样有消防登高面，别人家景观长什么样！
对比长沙其他的品质盘：
（1.6-1.8万的长沙建发央著）
（1.2万的长沙龙湖映客璟翠中心）
（1.35万的长沙龙湖春江郦城）
（同样的消防登高面，看看龙湖是怎么处理的）
再来看看招商雍山湖让人大跌眼镜的儿童活动场地：
像这样的塑料滑滑梯采购成本不会超过1万块钱，这是15年前的小区配置，全部是廉价的塑料材质，目前使用这种滑滑梯的大都为安置房和县城的商品房。现在品质标杆地产的儿童活动场地滑滑梯动辄都是大几十万定制产品，材质都是木制搭配不锈钢等各种材质，兼顾艺术、美感、质量、趣味性。
比如：
（长沙中海阅溪府–“犀牛”）
（岳阳金茂悦–“飞碟”）
（长沙中海阅江府–“船说”）
（长沙龙湖春江郦城–“森林欢乐谷”）
看到同样是湖南的项目，而且售价都比招商雍山湖便宜不少，是不是能看出来招商地产在设计方面到底有没有花心思？到底有没有认真的想把项目做好？
想当初招商雍山湖宣传的多好啊，招商全国顶级产品系-雍系列，打造市府品质豪宅！而且还给出了很多效果图，销售对着效果图和沙盘就一顿猛吹品质有多好！
（效果图上的儿童活动场地明明有个造型长颈鹿的滑滑梯）
而如今，项目交付了，并没有做出任何品质感，再去问销售，竟然怼业主“花刚需的钱想要豪宅的品质”，你说气不气人？！当初明明是他们说的：“这是品质豪宅，所以卖的比较贵，不能对比周边1万块钱的刚需盘，不是一个档次不是一个圈层的”。可怜了这帮业主，不但花了最贵的钱，还被骂的毫无还手之力。要知道1.6万的售价在当时的长沙楼市，可是超越长沙99%的楼盘的。
再看看现在卖1.9万的招商滨江境，置业顾问一样也是拿着各种效果图一顿乱吹，说会做的多好多好，同样的熟悉套路再次上演，反正长沙购房资格有限，招商雍山湖收割的那些韭菜业主不可能再来招商滨江境买房的，这又是一波新鲜的韭菜。最后交付的时候效果呈现不了，就怼业主“花刚需的钱想要豪宅的品质”，反正合同上、沙盘上都写清楚了”效果图仅仅是示意，最终以实际交付实景为准”，你能奈我怎样！
再来看看其他城市的招商“豪宅”项目：
杭州招商闻博花城：售价近4万/㎡，品质尤其是景观确实一般般，杭州算是中国地产界的品质之都了，有绿城和滨江带头做豪宅，其他地产也都比学赶超，但是招商仍然带不动；
合肥招商雍荣府：售价2.2万/㎡，品质也就中规中矩；
项目品质
招商雍山湖的业主质问为什么会有这么多硬质铺装，能不能整改，招商地产的领导回复说硬质铺装都是消防登高面，没办法整改。无独有偶，招商滨江境一样也是大量的消防登高面，同一帮操盘团队，招商雍山湖不会处理消防登高面，未必招商滨江境就会处理了？想啥呢，快醒醒吧……
191户型：操盘团队是有多懒，户型直接抄袭绿城招商桂语云峯项目，基本没做改动。
（左为招商滨江境，右为绿城招商桂语云峯）
255户型：这户型做的竟然是边厅，边厅一般用于项目东西两侧有独特的景观资源，比如有江景、湖景、公园等。而招商项目东侧看不到江，西侧是安置小区，根本不具备做东西边厅的条件。
（左为招商滨江境，右为绿城招商桂语云峯）
边厅户型相互对视，4#5#山墙间距不足30m，站在4#阳台上大部分的视角都是5#的东边户阳台，隐私性特别差。而且斜方向的5#会对4#和6#阳台的视野和日照采光造成很大的影响。
而5#西边户和6#西边户的视角刚好是地块西侧的谷山乐园安置小区，视野效果非常差。
为了做这个边厅设计，255这么大的户型牺牲了太多：比如主卧无法南北通透，比如只有2个卫生间可以实现明卫，再比如255这么大的户型只能做成4房，对于这个客群来说，家里通常有两个孩子，还有老人、住家保姆等，4房显然是没办法满足功能需求的。另外一个活生生的例子就是梅溪湖晟通牡丹阁的143户型，只能做成3房加一个储藏间，导致定位非常尴尬，二手房价格一直无法达到预期。
因此，这个边厅户型真的特别尴尬，没有优质的自然资源，咱就做个普通普通的南北朝向的5房大客厅不更好么？比如绿城招商桂语云峰的5房3明卫大客厅户型或者绿地麓云国际的6房3卫大阳台户型，功能上缺陷少、实用性会更强！
外立面：外立面仍然是玻璃 真石漆，也没有大面做干挂铝板，做出来的效果会跟招商雍山湖非常像，外立面请不要抱太高预期。
公区装修：从效果图来看，首层大堂的层高比较低，空间非常压抑，顶部也只能用无主灯，不然层高更矮。而且从这个效果图来看，公区精装的配置很普通，墙面和顶面造型很简单，墙面就是瓷片或者瓷砖加一点点不锈钢线条，也没有复杂的造型。装修最烧钱的、最有设计意义在于墙面，墙面足够复杂造价才会高。而且就这种效果图，仍然是仅供参考，最终以实际交付为准，实际交付完全有可能把仅存的一点不锈钢取消掉，极致精简成本。
再来看看长沙其他交付盘的公区装修：
建发央著：墙面既有国画又有不锈钢、石材、格栅、灯带等等，顶部也是既有吊灯又有叠级吊顶，还有木制的中式格栅造型和回字纹。售价仅有1.7万/㎡；
中海阅江府：墙面石材，背景墙是造型石材拼接，墙面也有不锈钢、玻璃等材质搭配；高度挑高空间震撼，顶部跌级吊顶加灯带和吊顶；整体颜色上档次，现代轻奢感十足；售价仅有1.25万/㎡；
滨江的二手价格体系
滨江，大部分人诟病他的学校一般，而且不能配套入读，只能微机派位。所以重视的教育的都去买梅溪湖、八方了，二手买在滨江的大多为在附近上班的。
但是滨江的世茂和万科是整个滨江板块唯一能配套入读的楼盘，配套的学校师大附中滨江九年制学校就在小区门口、非常方便，并且师大附中滨江中学是整个滨江板块成绩最好的学校。
当同时有江景的时候，能配套入读的肯定更具有稀缺性，更稀缺那么房价才会更高。所以滨江的二手房分为了三个梯队：
（1）梯队一：一线江景 配套初中。世茂外滩里和万科金域国际/滨江，二手成交均价2.3万/㎡；
（2）梯队二：一线江景或者高品质但是没有配套初中。南山雍江汇，二手成交均价2万/㎡；龙湖春江郦城，二手置换成交均价2.0万/㎡；
（3）梯队三：既没有学校又没有江景品质也一般的。如当代滨江MOMA、协信星澜汇等，二手成交均价1.4/㎡；
特意强调下，上面提到的高品质不是效果图展示更不是嘴巴说，要实际交付出来经得住检验的，目前长沙高品质交付的小区非常非常少，但是卖房宣传的时候几乎99%都说自己是高品质。
（以上均价来自于贝壳成交记录）
滨江能卖到2万的二手房只有世茂、万科、南山、龙湖这几个盘：
（1）世茂外滩里：拥有一线江景，银盆岭大桥尽收眼底；配套入读滨江最好的学校，且学校很近；出门过马路就是渔人码头和江边，位置绝佳；
（2）万科金域国际/滨江：拥有一线江景或者湖景，楼下就是施家港公园，周边环境很好；配套入读滨江最好的学校，且学校很近；距离江边比较近；万科已交付的楼盘中批量精装做的最好的；
（3）龙湖春江郦城：龙湖在长沙品质做的最好的楼盘，主要是景观做的好，经历了长沙业主大闹龙湖年会后，龙湖长沙区域的正名之作。交房不到一年仅置换交易就成交了十几套，创下置换交易的最快纪录。而同期销售同期交房的卓越中寰，目前仍未有置换成交记录。
综上，滨江新城的主城区，如果既不能配套学校又不能看江又没有很好的品质，那么二手房只能卖到1.4万左右，只有上述三大件至少配齐两件，二手才能突破2万！主城区的南中心尚且如此，那么可想而知主城区下游板块的福元路以北区域未来二手价格也不会高到哪去。
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