绵阳江景房「绵阳江湾里的大平层为什么卖得有点寂寞」

自从去年九洲·云栖湖的大平层火爆全城后，富临·绵州水郡也乘势推出建面积196平米的大平层，也是被业界传唱了很久。

紧接着，在绵阳的楼市里，无论何种地段，只要有点环境资源的楼盘，都一哄而上做大平层。结果都收获了很好的效果。

云栖湖大平层

绵州水郡196

于是，在绵阳，提改善，必有大平层。

大平层为什么能够通吃改善市场？

1、面积大，能够满足三代同堂的要求，能住下至少6-8个人，不像别墅需要跑上跑下，老人小孩一起居住更加安全便捷。

2、大平层不用说南北通透，通风采光那是无敌的，空间宽阔有气势，符合高端人士需求。

3、把门窗一关居住环境一般就会很安静，有闹中取静的禅意，而且私密性也可以很好，每个卧室都可以做成套房设计，带有独立的卫生间、衣帽间，互不干扰，让日常生活更加私密化。

4、与郊区别墅不同的是，大平层一般位于市区繁荣地段或快速发展的新区，周边生活配套日渐完善，升值很快，保值抗通胀好工具。

到目前为止，在绵阳大平层的世界里，拥有最佳的地段和资源的，非小枧的江屿湾莫属。

地处1.5环，背山面水，山是代表绵阳汉唐文化的富乐笔架山系，水是占地近5平方公里的大美三江湖，而且又毗邻800亩湿地公园，周边有绵阳最好的公立义务教育资源富乐教育系。

从去年拍地之日起，这块地就备受关注和热议，都认为做成大平层的话，一定会在云栖湖和绵州水郡196的基础上登峰造极。

那种揽山揽水揽天下的豪迈，正常情况下，应该成为绵阳楼市的新标杆，大平层世界的绝对王者。

由此，拍地时，两家想急于进入绵阳市场的开发商，争得你死我活，结果把地价推成城南的地王：

成交单价1114万元每亩，成交楼面地价5567.86元每平米！

面粉价格决定面包价格的逻辑下，12000——13000元每平米的售价是必须的了。

戏剧性的反转是：两家共同抬高的地价，又共同来开发，风险共担。

性格决定命运，这就暴露了这两家开发商的稳重性差了一点，事前的周密安排、运筹帷幄和驾驭全局的能力差了点，喜欢仓促上阵。

再把这种性格带到产品开发上来，那就决定了首次开盘的效果：

卖得有点寂寞。

该楼盘一共有527套房子，首开177套。把全绵阳所有的销售资源都用完，开盘两天，卖了多少套呢？

渠道说有70—80套；竞品楼盘说这个数据有水份，也就40—50套；地产媒体人说，人家60套还是有的。

都以为至少会达到云栖湖和绵州水郡196那种，开盘所剩无几的效果，结果，去化率远低于60%的及格水平（具体是多少套已经不重要了）。

问题出在哪里呢？

有人说是操盘手的水平有问题。但这个说法虎眼不赞同。

江屿湾最大的亮点是江景资源，经开区泰格项目没有上市之前，它就是绵阳最霸气的江景大平层，没有之一。

两家开发商在产品设计上也做了一些创新，比如边厅，比如L型跑道式阳台，这在绵阳市场上都是前所未有的。

正如宣传推文中说：颠覆了绵阳人对大平层的认知。

可惜的是，由于外来房企对绵阳市场的认知不深入，没有深悟市场需求，又犯了仓促上阵的毛病。没有把得天独厚的资源用够。在户型创新和产品设计上太保守，没有做到想象中的尽善尽美。

有购房者反馈——

1、比如199和205平米的产品，就是类似于端厅设计，我是很难去接受端厅设计进门之后全部是房间，我的房间门是敞开的，我不做十字玄关？

其实真的，我已经花到205平米去买300W左右一套江景大平层了，那我再去多个10个平米，做出一个入户的仪式感和整体的一个私密性的保护，我觉得是非常非常关键的，这个面积，他们不应该去省！

江屿湾200平米左右户型

有购房者说，如果做成下面这种设计就有卖点了——

江屿湾售价200W左右的户型，购房者反馈卧室面积太局促

2、143平米和133平米这种“小户型”，市场接受度就更低了一些。购房者主要是考虑周边的楼栋修起来后，侧向视野有遮挡，对江景效果有影响。在总价接近的情况下，购房者就选择果断放弃，竞争力输给了周边的洋房产品。

这个143平米户型与周边洋房比起来压力很大

江景房最忌让别人家的房子挡住了江景

3、L型跑道阳台，其中有一面还是窄了一点，感觉不够大气。

总而言之，两家外来房企可能受成本的影响和高周转的压力，在速战速决的企业思维下，对绵阳中高端客群的购买力认知不足，有创新却没有把功力用足，没有发挥到应有的效果，没有沉下去好好打磨产品和研究市场需求。

改善产品市场，必须坚持慢功出细活。前期的市场考察，本土化思路、产品设计等功课做扎实了，后期的售销就省时省事省心得多。

说得更直白一点，就像我们做媒体一样，内容胜于渠道。

愿后来开发江景大平层的房企引以为戒。