卓越集团晴翠房子好吗「卓越晴翠府拿地2万4现卖2万8能薅开发商羊毛吗」

还记得21年4月的集中土拍，深圳的地产公司卓越集团以摧枯拉朽之势，在54轮竞价后，以2万4每平米的楼面价，拿下了这块位于番禺南，市南路北侧的地块。做了亨氏调味公司的邻居。

之后终于在22年8月，卓越晴翠府正式开盘。从一开始的4万吹风价，到最终3万6的开盘价。卓越终归还是为自己的水土不服，做出了妥协。半年后的今天，时值开发商加推，我们一起来看看卓越晴翠府是否值得买入。

一、项目概况及区位

卓越晴翠府由深圳开发商卓越集团负责开发。小区位于番禺大道和市桥河交界处。小区总用地面积6.6万平米，计容面积13.9万平。共有住宅10栋，总计1262户。

小区偏向刚需和改善，整体都是2梯3户或2梯4户的32到34层的高层。2.8的容积率一定程度上保证了居住的舒适性。小区内部人车分流，1：1.24的车位比，意味着车位充足。

二、项目配套

1、交通配套

公共交通方面，小区距离最近的地铁站是3号线和18号线番禺广场站，大致在3.4公里。这个距离步行是没什么可能了。想要坐地铁只能坐公交车接驳，或者骑个小电驴。公交车大概半个小时，小电驴快一点，也要20多分钟。我试了一下从晴翠府前往珠江新城，需要1个小时以上的时间。

小区旁边就是番禺大道，自驾出行远比公共交通便利。距离万博15公里，琶洲29公里。如果要前往珠城，从小区出发上番禺大道再转华快，不堵车40分钟能到。这个时间虽然也到了开车上班舒适度的极限，但对于打工人来讲，还是能接受的。

2、教育配套

离小区800米，有一所诺宝幼儿园，周边3公里范围内有蚬涌俊贤小学、象圣小学、象圣中学、广东番禺中学。这个教育配套虽不能说没有，但确实很难满足孩子的读书需求。

3、医疗配套

距离小区2.5公里有广州市番禺区中心医院，4.5公里有广州市番禺区中医院，其他的还有番禺区何贤纪念医院，番禺区市桥医院等等。

4、生活配套

小区主打生态公园和市桥河道的河景。周边也确实有草河湿地公园等几所生态公园。只是周边环境依然是粗犷的城中村和工厂。

小区资深配备档次不错的下沉式会所，健身中心的泳池建的很漂亮。只是想要享受更多的商业配套，就只能移步至三公里开外的番禺广场了。

三、户型设计

不得不说，卓越的设计是很用心。项目分为东西两个地块。整体10栋高层，呈两组V字形排布，兼顾各个户型的采光和楼间距。目前在售的，依然是22年8月开盘的2栋和3栋。这两栋在小区的东北侧。

产品覆盖89方、103方、130方三个面积段。89方为三方两卫，其他了两个面积段都做到了4房。

具体的户型设计如下：

卓越的户型设计还是不错的，每个户型都保证尽量多的开间朝南，尽量的大开间保证采光充足。据开发商介绍，得房率超过90%，应该也是得益于开发商合理的户型设计。

最新的价格，根据不同户型和楼层，基本在2.8万每平-3.2万每平之间。相比开盘价又降了一些。

四、周边二手房情况

其实晴翠府所在的桥南板块东侧，市桥二桥周边是工业区为主，住宅并不多。桥南板块的住宅主要集中在桥南板块西侧，德信路和汇景大道周边。

06年建成的康城水郡单价在2.2万-2.5万/平，11年建成的雍逸华庭单价在2.6-3.2万/平吗，市桥水道以北的东逸华庭3万-3.5万/平，以及06年建成的东晟明珠花园单价在4万-4.3万/平。

对比来看，目前晴翠府的价格算是合理。对于一定要在这个板块买方，且非新房不可的客户，晴翠府算是有着不错的性价比。但是不要用拿地价和售价一比，就认为这个价格买入就是薅了开放商羊毛。其实这都是市场竞争博弈后的价格。

五、项目优缺点总结

优点：

1、产品方面，卓越确实是花了心思的。小区的设计规划，会所的建设规格，以及户型设计，这些一定是可以主观上撩拨到看房客户的心弦。

2、价格确实还行，200来万就能买到89方的三方，300万出头就能买到4房产品。对于预算有限，喜欢四房但非新房不可的客户，算是多了一个选项。

3、驾车出行由于可以直接上番禺大道，进入广州市区还是比较方便的。

缺点：

1、周边环境较差，城中村和工厂的景观较为原始。仍然是经典的小区内是欧洲，小区外是非洲。

2、缺乏各类配套，没法指望公共交通，出门只能驾车出行。商业配套除了小区的会所外，想逛街购物得去3公里的番禺广场。小区内没有幼儿园，最近的诺宝幼儿园设施陈旧。周边的小学也都一般。

3、桥南板块未来没太多规划利好，小区自然也就缺乏增量。未来想进一步改善置换，难度较大。

综合来说，除了原本就在附近工作和生活的人群，就不太建议买入了。其实300万的资金体量，是有机会买到市区内配套更好，有更多升值空间的房子的。无非就是房子旧一点，小一点。但是人终归要取舍嘛，我个人觉得相比于房子新，还是生活和工作便利更重要一些。当然也要尊重每个人的不同选择和需求。