慧盖房 商业大平层值得买吗「花大价钱买的商业大平层会不会被割韭菜|袁力炬」
文 | 袁力炬
NO. 1｜壹
昨天我们说，2022年富阳140平方米以上房源的成交占比达到了17.7%，同比增长8.3%，反映我们富阳购房者中，改善置业需求的比例较为强烈。
其实，整个杭城更是如此！
有统计说，虽然2022年杭州十区新房成交只有109821套，创了6年来的新低，同比去年的191821套，更是下降了43%。但去年的成交均价却环比上升了11.0%，达到了34792元/㎡。
至于价格上涨的主要原因，是因为杭州高端改善项目的成交表现强劲。
据克而瑞统计数据显示，2022年千万总价的新房，杭州去年一共卖了4652套，仅次于上海、北京、深圳三个强一线城市，同比增长22%，排名第四。
△ 图片来自丁祖昱评楼市
在刚刚过去的3月，杭州IFC项目，连E类人才都需要205个月的顶格社保才能入围。随后登场的馥香园、杭曜置地中心和江斓映象府的普通家庭入围最低社保月数分别为187月、174月和134月。
很显然，杭州改善盘摇号已经卷成了“修罗场”！
NO. 2｜贰
如果这些住宅红盘的火热还有倒挂的功劳，可主要买来自住的大平层，近期也卖得异常火热。
据汉嘉数据显示，2月杭州商业大平层一共是网签了176套，成交面积5.9万㎡，环比上涨102.3%。
望江新城的海潮望月城“平均一天成交一套”，奥体一英里的T-ONE潮博“周末两天卖掉了7套”，半个月卖掉了20多套”…
△海潮望月城售楼处
申花的清莱嘉座、滨融府，三塘的棠前嘉座、天泱雅筑等项目,前两个月也都有10套左右的成交量。就连非传统豪宅区的丁桥桃华里，今年的前2个月也网签了14套大平层。
据克而瑞的数据，杭州大平层是从2020年进入销售元年的，当年杭州300㎡及以上商业大平层一共成交了599套，是2019年的近10倍，超过此前十年的总和。此后销量一路攀升，在住宅行情转冷的2022年，大平层的成交居然不降反升，达到峰值的近2000套，同比大幅攀升近6成。
据汉嘉的统计数据，2022年大平层市场全年供销双涨，新增供应103.6万㎡，同比增加21.3%；成交60.5万㎡，同比增加41.5%，涨幅较高。
NO. 3｜叁
“我们要感谢大平层，它的出现帮杭州地产从业者留住了产品力尊严。”这是杭州业内人士这几年对大平层产品最美的赞誉。
今天的杭州，“产品力之都”的顶流产品，不再是别墅、排屋，而是在高净值人群中出圈的大平层。
△大平层室内图
大平层几乎包揽了杭州这座城市对于产品力的所有想象，作为一种高阶的居住形态，大平层以其无可替代的都市感与资源价值，成为城市不可复制的“稀有物种”，也正逐步掌握着杭州豪宅圈的话语权。
为什么还有人说大平层的兴起，是时代使然，亦是大势所向？
我们就拿比杭州走在更前面的一线城市为例！一般来说，深圳、广州的发展，领先于我们杭州2-3年，如何预判杭州商业大平层的走势，看看深圳广州的现在，应该就会有所启发。
近10年来，北上广深杭总价1000万以上住宅的成交套数呈现快速飙升走势。2022年，上海以16676套豪宅遥遥领先，而杭州也以4343套位列第四，深圳在稳定了6年后，2021-2022年突然爆发至7447套，10年增长11.4倍，杭州则增长7.3倍位居第二。
在这么多有钱人的簇拥下，大平层则是开启了繁荣周期。
根据胡润研究院发布的《2022意才·胡润财富报告》显示，国内千万人民币可投资资产“高净值家庭”数量较上年增长2.5%至111万户，杭州以27000人位居第五。
调查中我们发现，新一代的富豪们，根本不在乎房子的性质是商业还是住宅，不担心未来的交易税费和商用水电，更不会在乎学区。他们的要求简单直接：窗外有景，面积够大，装修够豪。
NO. 4｜肆
其实，受限于严厉的“双限”政策，住宅大户型产品以往的产品力溢价没了，开发商不得不精打细算，这直接导致了当下诸多住宅产品的乏善可陈，住宅类的大平层主流面积也缩小至200方以下。
至于缘由，主要有以下四点：
首先，大面积段的纯住宅本身就很少，300方的房子更是稀缺，这也是富阳秦望府千万级350方大平层最先抢完的根本原因。
其次，在限价政策的影响之下，住宅产品在产品力上很难有大的突破，反而商业大平层在设计上有更多的发挥空间；
第三，杭州的新房住宅市场“一房难求”，对于在杭州无购房资格的人来说，无疑是多了一种选择。
最后，高端客群出于投资需求，选择有质量的实体进行投资，对于有地段稀缺并有资源稀缺（江景等外围环境）的商业大平层，显然也在他们的考虑范围。
NO. 5｜伍
首先，商业大平层不能落户，也没有学区，剥离了与住宅捆绑的一系列附加值，只剩下纯粹的居住属性。
其次，从历史经验来看，商业产品的升值不如住宅，转卖的税费也很高。
但购买大平层的富人需求与我等普通民众并不相同，你可以把买大平层理解为买奢侈品，当我们在精打细算“值不值”的时候，人家只考虑喜不喜欢。
几百万的豪车，几十万的名表，大多数买到手就开始贬值，富人照样趋之若鹜。前面我们也说了，新一代的富豪们，他们的要求简单直接：窗外有景，面积够大，装修够豪。
商业大平层也是一样，既是为了更好的生活体验，也是为了彰显身份地位。
还有，大平层这种产品在二手市场上的量还是太少，未来升值前景如何也很难说。商业大平层本身就是打着政策擦边球的，说不定有一天被彻底禁绝，那么现存的项目反而会成为绝版。
NO. 6｜陆
最后来说下，如何判断商业大平层是否具有购买价值？
其一，顶配的地段。
买大平层原因，是在这个地区已经没有大面积改善型住宅可买了，而地段又很核心，比如钱江新城、奥体、西湖等..
其二，稀缺的资源。
能清晰地看见一线江景的资源，或者是西湖风景区资源等，又或者能看见地标性建筑物等，这些地方也是潜在的价值所在。
其三，高水准产品力。
这一点尤为重要！目前，绝大多数大平层的装标远高于同区域内的住宅。从一定程度上说，商业大平层正在成为限价时代延续杭州楼市产品力的主力军。但是，现在有不少大平层是写字楼改建，户型通风及方位设计品质有较大差距，所以买大平层的时候要看产品品质，否则就完全不具备溢价空间。
其四，看是否具有性价比。
商业大平层具备了改善功能，又能享受住宅的环境和地段带来的优势。不过，现在大平层的价格也逐渐走高，需要关注投资的整体性价比。
最后，看开发商的品牌。
下面是2022年杭州商业大平层成交套数排名前十的项目。
看了以上数据后我们发现，滨江占了一半以上，几乎是杭州商业大平层里唯一的主角。
因此，大平层的开发商尤为重要！好的物业、好的服务、好的品质，其实都是基于有好的开发商。
NO. 7｜柒
前几天听说，富阳也有滨江开发的商业大平层项目出来了。
项目在鹿山，是滨江房产和金汇房产联袂打造，首入富阳的大平层项目。为此，我特意去参观了下项目的样板房和配套的公区，发现还是不虚此行的。这么说吧，项目把富阳的人居生活品质，真真切切地抬高了一个层次，真心建议富阳行业内的从业者都能去看一下。
当然，对自己居住品质有较高要求，想要购买好的自住房产品的富阳购房者，也可以去看看！
对于富阳滨江造的300方大平层
你怎么看？
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