慧盖房 中山楼市见底了
三四线城市救市真舍得下血本，只要买房就给你发钱，最高5万元！
没错，说的就是大湾区的中山！
实际上今年以来，中山的救市政策一直没停过：
1月份，放松了落户限制，有房 1年社保或无房 3年社保。
3月份，调整了公积金额度，最高可贷90万元；同时房贷利率也下调了；
4月份，大专生买首套不限购。除中心城区（石歧、东区）外，其他镇街全部取消吸限购。
6月份，在中山购买140平以下的首套住房，每套补贴3万元消费券（三乡镇最高补贴5万元）。
不管你是不是人才，只要买房就给补贴，在大湾区算是最超前的城市，对买房人的友好程度排第一。
目前大湾区城市中，除了深圳还在摸鱼，不紧不慢，其他城市都出台了不同程度的调控政策。
同时，新政的效果也一点一点反馈到市场端，5月份的新房市场，对比4月份算是活跃起来了。
这几天去了趟中山，我观察到的现象是，一些售楼部的人气明显回升。
一位销售跟我讲，上上周末他们项目两天卖了一栋楼，单日到访客户多达近百批…….
虽然不知道有没有夸大的水分，但我在售楼处待了一个小时左右，目测到访的客户也有5-6组。
对于工作日来说，已经相当不错了。
最近本号接到粉丝咨询中山的也不少，有问马鞍岛能不能的，也有问市区新盘的，今天我们就来具体聊一聊这个城市。
01
新房遍地1字头，中山可以抄底了吗？
说到中山，绝大多数人的印象是：伟人故里、中国灯饰之都、脆肉皖好吃，消费水平不高。
几年前，王志纲在一次采访中有段评价：中山在珠三角这些城市里面是最有品味的。
比如，中山在餐饮上是一流的，东莞、南海这点没法跟中山比，只有顺德可以，但顺德食材没有中山好，环境也比不上中山。
东临深圳，南联珠海，北通南沙的中山。是妥妥的湾区C位。
曾经走在中国工业发展的最前端，盛极一时。和顺德、南海、东莞齐名，并称为“广东四小虎 ”。
但现在的中山，早已今非昔比，GDP排名甚至连前十都快不保了。
今年一季度，中山GDP为796.928亿元，已经被湛江、江门超越。
GDP增长乏力，房价却蹭蹭蹭往上涨。
2015年深中通道正式立项，彼时，中山的均价只有大概5/6千每平，是珠三角的价格洼地；
以深圳人为主的外地购买力嗅到了机会，纷至沓来，2年时间房价被炒高了一倍。
2017年，当红的火炬开发区拍出了好几块楼面价破“万”的地王，售价直奔2万 去了，年平均涨幅比深圳还猛。
然而热度来得快，去得也快。2018之后的两年，全国楼市进入调整期，中山的房价也熄了火。
这几年，要判断中山楼市行情的走向，房价是涨是跌，完全是看深圳的脸色。（别和我杠，杠就是你对）
为什么这么说呢？
首先，只要我们看一看中山历史的房价走势，就会发现一个规律：中山的房价一直是跟着深圳走的，深圳涨，那中山基本上也会跟着涨。
深圳停下，那中山过几个月基本上也会跟着停下，2017年如此，现在亦是如此。
对于当前的中山楼市，开始出现进退两难的境地。
一方面深中一体化喊得嗷嗷响，每隔一段时间都会有新的利好落地。
（来源：中山日报）
另一方面市场观望情绪仍较浓，虽然5月份新房成交量环比上升了38%，但同比还是下滑的。
虽然认购商品住宅数量有一定增长，但都是靠开发商打折促销得来的。
马鞍岛，是这两年整个中山乃至大湾区的明星板块，去年开盘都是热销，现在开盘就是滞销，打骨折。
价格呢，大部分楼盘已经降到了2字头，时不时还有2.1W/2.2w的特价单位推出。
经过一段时间的调整，中山的房价水分或许已经挤得差不多了，甚至有的区域已经完全回到了2020年。
那么问题来了，中山楼市的底在哪里？还有哪些抄底机会？到底要不要上车？
且听大风一一道来。
02
探底中山价格洼地，东区
目前，就中山的楼市格局而言，可以把中山的板块分为三个层次。
第一梯队：1.9W-2.5W（概念新区 市区）
第二梯队：1.2W-1.8W（老城区）
第三梯队：0.6W-1.1W（边角区域）
第一梯队的代表有，火炬开发区、翠亨新区和东区。
当中最成熟的板块应该是东区，位于西区和新火炬开发区之间，是中山的中心城区。
这个片区是中山很多本地人的首选，在我实地考察的时候，也深深感受到这里的人气充足。
晚高峰的中山东区
实际上，这里的二手房流动性尚可，并不差。
片区的商业配套也是足够的，利和广场、大东裕商业中心和远洋广场等都集中在这个区域。
同时紧挨岐江新城和石歧区，属于中山的主城区，三地开车距离都很近。
这个组团基本就代表了中山房价的天花板。
像华侨城天鹅堡项目，保利天郡项目，宝龙城项目等，均价都要在1.7W-2.4/平米，而在这里的购房群体多是本地人。
在石歧板块，我们踩的第一个楼盘就是华侨城的文旅项目，欢乐海岸天鹅堡。
这个项目是整个板块最有亮点的项目。
原因在于这个住宅的配套是，占地1300亩的大型城市文化旅游综合体。对比佛山顺德版的欢乐海岸（占地4100亩），只能算是一个缩小版。
而华侨城欢乐海岸的规划中，就已经包括了一条商业街和一个购物中心；同时还有香山文化馆、中山广场、创意文化园等。
目前12栋住宅楼基本完工，销售称10月份就能交付，已经是准现房。
在售价格跟去年开盘差不多，1.7W-2.5万左右，剩余的货量最小的有115平三房，还有200平左右的大平层和蓝楹湾别墅组团。
至于产品，115平米做三房、168做四房，老实说也没什么毛病，户型设计中规中矩，乏善可陈。
这样的户型，要是放在深圳肯定不会觉得惊讶，但在中山来讲，得房率偏低。
所以项目面向的基本就是本地的改善客户，很有实力的那种。
也难怪看房门槛这么高，大平层需要验资是100万，普通住宅也要验资50万。
具体项目信息限于篇幅就不细讲了，大家感兴趣可以私信来问我。
第二个去的是东区，是中山的总部经济区。
虽然区域面积只有73.2平方公里，但人均产值非常高，其地位相当于深圳的粤海街道，广州的珠江新城。
像富元 旭日国际等企业总部都在这里，所以东区无论是人口密度还是产业定位，实际上要好过中山很多地方。
目前这个板块，新楼盘供应不多大概10个左右，整体价格比马鞍岛要低，均价1.6W-2.5W。
我们挑两个比较有代表性的项目，一个是宝龙城，一个是保利天珺。
其实两个项目就相隔一条马路，都是刚改类的产品，价格1.8W-2.2W左右，主打岐江新城的概念。
如果是考虑配套，宝龙城相对来讲，要优于保利天珺，自带了一个9万㎡购物中心和2万㎡的商业街。
宝龙城，最值得称赞的是这个96㎡的三室户型，双龙抱珠的格局，销售介绍说，得房率在85%以上。
目前的特价单位1.8万左右，比起去年高峰期2.3万每平起的售价，优惠力度不小。
如果按折扣算下来，打折的力度直接达到九折以内！
旁边的保利天珺，除了品质好点以外，户型产品差别不大。
如果要从中选一个，我还是会考虑保利，毕竟国企嘛，不至于收不到楼。
不管怎么说，现在东区1.7-2.2万的主流价位，与周边的二手次新房价格其实差距不大，相比隔壁马鞍岛的最新高度，还是比较安全的。
最重要的是，从近年供地结构来看，东区是最少的，很多都分散到下面的乡镇。
03
中山该怎么买？
中山楼市的第二梯队，西区和南朗板块。
西区，也就是中山的老城区，主打教育资源和商业配套，而且价格比东区、石歧要更低，只有1.1-1.7万/㎡。
在岐江新城、翠亨新区两大新城的引领下，整个中山未来的发展重心都在向东拓展，西区难免受到冷落，主要承接来自主城区外溢需求。
目前整个西区在售的项目也有十几个，最低入门槛1字头起，比如最近爆火的中南时方境项目。
前段时间，如果你朋友圈有加了几个中介，会被这个首付最低5000的楼盘刷屏。
我在现场了解到，现在首付最低5000已经没有了，首付1.5万还可以做，剩下的也不用分期全部贷款。
听销售讲，上上周末两天就卖了一栋楼。
目前这个项目在售的有76-106平三至四房户型，均价不到1.1万，而西区当前的房价基本都要在1万4以上。
除了价格低外，据我们观察，中南时方境的位置其实比较偏远，周边都没有什么配套，都是一些厂房。
不过价格还是很香的，如果是周边自住的话可以考虑考虑，怎么说这个价格应该也不会亏。
由于时间关系，这次中山探盘很多地方没有去，等下次去再补上。
但一圈跑盘下来可以感受到，目前市场观望情绪依然很浓，各大项目到访量是有了，但成交量还在低位徘徊。
难道是价格没跌到位吗？并不是！
如果以临深边界一线来看，中山的价格相对不算高。拿周边南沙、珠海核心区对比，单价卖到3万 的新盘遍地都是。
东区，中山的核心板块，主流楼盘还停留在1字头，还是具有很大补涨空间的。
简单点说，中山主城区的土地开发几近饱和，新房市场一直处于稳定状态，有本地购买力支撑，是绝对的安全区域；
和附近次新二手比比，你会发现性价比还可以。
我们可以参考东莞的主城区、佛山的主城区，这两年无论市场怎么调整，价格波动也没有太大，足以说明核心区保值升值的能力。
另一个值得关注的是马鞍岛，作为中山楼市新晋的“头部板块”，2018年才正式开发，至今只有3-4年的时间。
而且现在所有好的资源都在向这里倾斜，具有很大成长空间。
但买这里之前，得做好长期持有的打算，短期两三年想套现的，真的就不建议了。
至于其他边角料区域，我的建议是非当地客户，勿碰。
最后说一句，投资买中山一定降低预期，想用200万博400万的收益，就不要来了。
免得你后悔。
