慧盖房盖房资讯 2023-05-01

济南二手房真卖不动了吗现在「济南二手房真卖不动了」

这几天一些自媒体发布“济南二手房挂牌量超过6万套，市场迎来抛售潮”的言论，大山哥笑而不语，确实，有的的确降价卖也卖不动，而有的确是还呼呼涨，济南楼市就是这么魔幻。

大山哥从济南二手房挂盘量、二手房成交量两个方面去剖析

一、二手房挂牌量

业主想卖房一般会在各大二手房平台都会挂出，贝壳二手房挂牌量基本代表整个济南的挂牌量。从贝壳二手房挂牌数据来看，济南3月初是5.90万套，4月初已增至6.18万套，短短一个月涨了近3000套。如果想卖房的人乍一看这个数据，可能会感觉整个人都不好了，大家都在挂，是不是代表大家都在抛售啊。大山哥给房主们的建议是把数据拆开了看。

济南截止4月2日二手房挂牌量

第一，住宅类可售量：济南贝壳二手房挂牌6.18万套不假，这是代表住宅、商铺、办公、车位的全部挂牌量，如果选择住宅别墅选项，结果只有5.92万套可售。

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济南住宅挂牌量

第二，低房龄可售量：如果你作为一个客户去买二手房，扪心自问一下，20年以上房龄的房子你能接受吗？除非是它的价值无可取代，如地段核心（跑突泉OR大明湖旁）或学区牛逼（甸柳OR育英等TOP级学区），一般人应该接受不了可能比自己年龄小不了几岁的房子。把楼龄选择20年以内，挂牌房源存量只有2.62万套了

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济南20年以内住宅二手房挂牌量

第三，三室/四室可售量：如今房价高企，很多人买房的思路其实就想一步到位，一个家庭从诞生（二人世界）到成熟（三口之家/二胎降生）再到衰退（三世同堂/孩子结婚分巢）也是有生命周期的，三室基本是起步要求，如果你再选择三室及以上要求，目前的可售房源只有1.45万套。

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济南20年以内住宅三室及以上二手房

济南有930万人口、约300多万家庭，而且每年还流入约10万人口，1.45万套二手房算多吗？

二、二手房成交量

有些人为博眼球、要流量，在网上夸大二手房的交易难度。

先看济南房地产协会《2022济南房地产年鉴》中的一个数据，看看济南二手房去年到底卖了多少。年鉴中提到，济南2022年全市住宅新房成交7.31万套，二手房住宅交易是4.21万套，一二手房交易比例是7:4，就是说有36%的购房人还是选择了二手房，这个比例及成交量实际都不错。所以说目前的二手房还是有市场的，当然好卖与不好卖也是比较分化的，分化一直是近几年房地产市场的主旋律，那种普涨的好日子已过，大潮过后才知道谁在裸泳。

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济南房地产年鉴二手房成交量概述

据大山哥观察，包含以下几条的二手房都不太好卖，因为买房者都会趋利避害，有好的选择为啥非得选你这种有缺陷的呢？

缺陷一，房龄高：房子最佳的交易时间是交房后10年左右，因为目前房子周边配套价值已基本全部呈现，当初开发商吹过的牛逼能实现的基本已实现，实现不了了也基本就这样了，房子立面及园区配套还不算太旧，算是该房子价值巅峰期。如果你的房龄超过10年，房子的价值已经在走下坡路了，如果超过20年客户的抗性就会非常大。

缺陷二，配套价值低：对多数人而言，房子本身不过是一堆钢筋与混凝土的堆砌，房子的价值实际就是其配套价值。这个配套价值看什么呢？

① 对大山哥而言产业永远是第一位的，产业代表着什么？实际就是就业机会，我认为这是决定房子价值的第一要素，CBD、汉峪、高新贤文房价为什么这么高，你看看它片区的高端写字楼数量就可以了，有钱人都在这边聚集，房价当然能保持兴旺、长久，比如西客站那边目前产业比较少，大山哥的不少同事就在西客站住、然后跨半个济南城去CBD上班，大山最近在贝壳上看到绿地国际花都刚成交了一套二手房，房子成交周期达到了789天，整整两年多才卖出去，挂牌92万，调价5次，最后以86万成交，大山认为该房主很明智，及时止损，找到了接盘者，2012年房价当时不过5000多，现在卖1万冒头，也是赚了。

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绿地国际花都成交二手房

② 就是学区了，前两天大山发布了一篇《学区是济南最大刚需！各区重点学区都在这里~》的文章，有兴趣的可以关注下，你的房子如果在重点学区内就不愁卖不出去，相反，你得考虑考虑是否出手抛掉。

③ 就是是否有独有的资源价值，比如老城核心的稀缺位置，靠山、靠水的景观价值，4F以内低密稀缺产品形态。如果没有，你也得考虑考虑是否值得长期持有。

缺陷三，房源差：这个可以从户型居室数、梯户比、楼层、户型格局等几个方面去考虑。这个实际很简单，你随便从目前市面上挑一个楼盘的户型与之比较看看差距就能知道你的房子有哪些缺陷。比如青年居易这个楼盘最近成交了一套，房子位于天桥区，是2005年的6层老破小，55平的一室一厅，挂牌周期是1255天（近4年），调价15次，最终以61万成交。首先该房子6F不是什么稀缺业态，一梯六户给人一种集体宿舍感，户型一室基本为市面要淘汰的产品，天桥也没啥好学区，只能说这个房主真牛，把这个如凤姐般的房子卖了出去，佩服佩服，实际这60万就是白赚的，要不过几年也砸手里卖不出去了。

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