新城虹口金茂府是否值得买「好房暗访新城虹口金茂府,均价102万元,是你的菜吗」

项目背景

我们一直觉得，买房跟结婚一样，都是人生中最重要的几件事，一定要了解清楚，而想要了解一个项目，一定要先了解这个项目的前世今生。

虹口区是上海土地供应最少的区域之一

从2008年到2015年，仅供应过2块土地，在2015年出让过一块面积只有0.89万方的小地块，还有就是要追溯到2008年的广中路地块了。

没有土地供应的支撑，新房资源自然极度稀缺，因此当地积累了大量的改善置业的客群需求。

2016年7月，虹口凉城地块打破了虹口近10年无新增房供应的历史，激进的新城地产在市场最疯狂的2016年以77.39%的高溢价拿下此地块，成交总价是37亿元，成交楼板价67409元/平方米，以“地王”身份高调入市

2个月后新城可能觉得自己无法操盘如此高端的项目，便邀请深耕隔壁大宁的金茂合作开发

金茂以18.13亿投资入股并操盘，获得49%的股份，地块北侧1、2号楼为27层高层住宅，小区当中5号楼为21层，4、6、7号楼为4-7层住宅，3号楼为保障房，广灵四路上还有一排2层沿街商业。

扣除保障房、自持部分等，实际可售部分楼板价94469元/平方米，预估保本价为12万，面对日趋冷淡的楼市，时常不走寻常路的金茂府该如何应对？

怀着这样的好奇心，今天就带大家去暗访下这个即将摇号的小体量速销项目——新城虹口金茂府

交通初印象

上午9:00从人民广场出发，6站地铁，上海马戏城下车，走路20分钟，差不多9:50到达，说实话，出地铁后1.6公里的直接距离还是有点远的，不能说是地铁房。

但是！如果开车的朋友会感觉比较方便，南北高架共和新路到了灵石路转弯 ，直走广灵四路就到了，就在水木年华花园的正对面。大概是8公里，开车的话差不多在25-30分钟

区位及周边

从区位看，项目是上海内中二环的第二座金茂府，直线距离大宁金茂府仅600米，地理位置还算可以，去市中心的各个城市优质资源也算比较方便。

从生活配套上，项目附近有闸北公园、虹口足球场、大宁灵石公园等休闲场所，附近的学校有上海外国语大学、上外附小、复兴中学，对应的商业是搜乐城SOLOTOWN、虹口凯德龙之梦等。

项目目前的在建情况

虹口金茂府虽处虹口，但是板块资源都是共享的，并且灵石路与广灵四路已经打通，版块之间交通比较顺畅

需要提醒的是，由于该区域开发的比较早了，周边的道路和小区环境还是略显老化，路况一般。

项目出门主路

大家可以看下下图中的沙盘图，有三个需要特别说明的点：

1、新城虹口金茂府这个小区的整体体量很小，106㎡的三房有165套，148㎡的四房有85套，170-250㎡的别墅有60套，共计310套；在小区的第一排是有人才公寓的，但与小区的出入口是分开的；

2、小区第一排是有商业，但项目做了很好的处理，留了一个绿化带出来，这么做最大的好处是避免了商业和临街对低楼层的客户产生的噪音影响。

3、项目本次开售的是1号、2号、5号这三栋，沿广灵四路,1号，2号楼都是27楼总高，底下2层为底商。

认筹情况说明：

1、2018年11月11日-17日开始认大筹，认筹金额为250万元（如果暂时资金有困难，100万是最低要求，需要报批），经了解，目前认大筹的客户大概在120户左右，大部分客户瞄准的是148平的改善大户型；

2、11月18日-26日开始认小筹，认筹金额为20万元；

3、11月28日开盘，认大筹的客户优先参与摇号，全部结束后，认小筹的客户按照认筹的先后顺序选择剩余房源。

还剩几天时间，感兴趣的朋友，可以抓紧最后时间去认个小筹！

户型及样板间谍照

106平的户型图（A）

户型点评：

1、这个户型是几乎没有缺陷的传统户型。

2、格局方正，南北通透，三开间朝南，户型的采光较好。

3、主卧朝南且是套房设计，保证室内的采光和私密性。

不足点：主卧设计了较大的固定储物空间，相对来说，可活动空间就减少了。

148平的户型图

户型点评：

1、在空间结构上搭配合理，父母房和主卧分布两侧，互不干扰；

2、约6.4米超宽大横厅，全景视野，开间进深比非常大

3、南北通透，功能齐全，几乎无浪费的空间。

样板间谍照

购买解读

1、这个项目最大的亮点在于采用了金茂府特有的循环地源热泵系统、抗霾防PM2.5除尘系统、毛细管网辐射系统、24小时新风置换系统等12大“黑科技”，由于有这些高科技，因此项目是不需要采用中央空调和地暖的，当然啦，整个费用成本的话也相对会高一点，物业费是6.18元/月/㎡ 4.05元/月/㎡科技费。

2、项目因为采用的抗霾防PM2.5除尘系统，因此，为了保证空气质量，会根据客户意愿在阳台处再加防噪音玻璃（业主需额外加3000元成本费），也就意味着后期客户一直处于关闭状态（防止未经过滤的空气进家），对于有鼻炎或是对雾霾敏感的客户，是比较好的，但也正因为长期闭窗，因此户型的南北通透其实就没那么重要了。

3、新城虹口金茂府小区很小，好处是居住感会比较好，没有大小区那么拥挤，不太好的地方是对于一些喜欢在小区跑步的客户，就不是那么的方便。

4、严格来说，实际可售部分楼板价94469元/平，对于这样的高质量装修 高科技系统，10.2万元/平的均价，开发商其实是亏本的，考虑在该板块置业的客户可以重点考虑下。

项目概要

项 目

新城虹口金茂府

地 址

虹口区广灵四路863号

项目最新动态

1、2018年11月11日-17日开始认大筹，认筹金额为250万元（如果暂时资金有困难，100万是最低要求，需要报批），目前筹的客户为120户左右；

2、2018年11月18日-26日开始认小筹，认筹金额为20万元；

3、2018年11月28日开盘，认大筹的客户优先参与摇号，全部结束后，认小筹的客户按照认筹的先后顺序选择剩余房源。

项目均价

10.2万元/平

户型

106㎡的三房有165套，148㎡的四房有85套，170-250㎡的别墅有60套。

项目特点

精装交付，科技住宅系统

稀缺地段，周边配套相对丰富

开发商品牌较好

物业

新城物业，物业费是6.18元/月/㎡ 4.05元/月/㎡科技费

交房时间

预计在2020年底交房

附上完整一房一价：