福州晋安区和鼓楼区哪个好「预算300万兼顾改善和学区鼓楼晋安购房者怎么选」

开年后，福州楼市快速回暖，市场开始转向。

一是，看房人气，成交量迎来大幅提升。

克而瑞数据显示，2月五区新房认购1173套，环比上涨123%，同比上涨60%。闽侯成交量更是迎来井喷，认购671套，环比上涨269%，同比上涨155%。

二是，市场风向悄然转变，一改去年价格战的内卷，不少项目收回折扣，不管是新房，还是二手房，价格预期也坚挺了起来。

楼市“报复性”的回暖，主要是由于去年限购、限售、公积金等政策松绑发酵；另外再叠加当下3.8%历史新低的房贷利率，买房成本大幅降低，提高了购房意愿。

与此同时最近高层表态定调，更是给买房人吃了颗“定心丸”。

3月7日，住房和城乡建设部部长倪虹接受央视记者采访时表态，对房地产市场的企稳回升“充满信心”，要让群众放心购房，放心住房！

回到福州，楼市利好政策继续输出。

日前，福建省印发《巩固拓展经济向好势头的一揽子政策措施的通知》，其中关于住房消费，出台多种利好措施。

▲通知截图，来源于官方网站

在楼市春风不断吹拂下，置业窗口期稍纵即逝，不少人打消观望情绪，纷纷择机入手。

这其中，就有不少住在鼓楼、晋安的购房者向楼市大侦探咨询，除仓山、马尾外，他们买房应该怎么选？有什么楼盘可以推荐？

因为他们的生活圈都在鼓楼、晋安，已经习惯住在这里，不愿意“过江”。

其次，虽然福州城市框架拉大，但不可否认，当下福州城市中心仍然在闽江北岸，仍然在鼓楼。

他们的购房需求主要有以下三点：

说实话，当下福州市场上要满足以上三个条件的房子可谓“凤毛麟角”，要么距离城市核心比较远，要么总价高，超出预算，要么安商房，品质无法保障。

接下来，就让我们看下鼓楼、晋安的购房者，他们都有哪些板块可选？

1

可选板块

中心城区、东区、北区

福州六区 闽侯，楼市板块多达二三十个，但由于地理因素，要满足离鼓楼，城市核心区近的却很有限，再加上新盘供应，目前仅中心城区、东区、北区三个板块可选。

中心城区

中心城区一般是指鼓楼、台江、晋安这三个区的二环以内区域，这里是福州城市的核心区，有丰富优质的商业、教育、医疗、地铁资源以及深厚的人文底蕴，地段核心。

▲区位图，来源于百度地图

缺点是，中心城区老旧社区多，交通拥堵，新房供应少，以安商房居多，且房价高。

克而瑞数据显示，2022年中心城区均价近4.2万/㎡，套均总价近600万。

其中纯商4-5.5万/㎡，那么100平总价要400万 。由于总价过高，远超预算，中心城区不符合。

东区

东区是指连江北路、连江中路以东到东三环这一区域，这里距离主城核心近，近几年棚改拆迁，配套更新，城市界面较好。

▲区位图，来源于百度地图

但，东区最让购房者诟病的就是教育，新盘划片基本无名校附加值赋能。

关键经过前几年市场炒作，核心区价格已处于高位，基本都在3.5-4万左右。

另外部分配套还未兑现，时间等待成本和不可控因素较多。

东区核心区均价约3.5万/㎡，套均总价400万 ，同样远超预算。

而均价2.8万/㎡的楼盘又临近东三环，鼓楼脚下，配套较弱。

北区

北区泛指鼓楼以北，范围较广，具体可以划分为琴亭湖、新店、战坂以及桂湖、贵安片区。

▲区位图，来源于百度地图

它与鼓楼接壤，距离五四路CBD、省府、省直机关单位近，加上板块内众多湖泊、公园，自然条件优渥，被誉为“省府后花园”。

尤其是，琴亭湖片区与五四路仅一桥之隔，距离省府近，加上片区内既有湖景自然资源，又有地铁交通、泰禾商业综合体，还有稻田小镇新兴产业等优质城市资源大量聚集，配套成熟。

目前，琴亭湖片区已成为鼓楼改善置业的优选地。

但由于北区地理范围广，配套分布不均衡，导致北区板块房价跨度较大。

北区外围，以中小户型刚需盘为主，房价约2万左右；而核心区——琴亭湖片区以高端改善盘为主，房价约2.8-4.2万，板块标杆。

▲二手房价，来源于麦田在线

二手房平台数据显示，琴亭湖片区的二手房小区——建发国宾府房价约4.2万，万科金域榕郡约3.5万，建发领第天境湾约3.4万，建发领第澜悦湾约2.7万。

片区内的新盘——鲁能公馆三期，目前均价约2.85万/㎡，低于周边部分优质二手房，存在一定的价格倒挂现象。

项目位于琴亭湖旁，纯商品房社区，划片屏东中学集团成员校，既有地段，又有学区，是鼓楼、晋安改善的一个宝藏盘。

2

逆市飘红，穿越周期

时间是“淘沙者”，在浮躁的楼市更是如此。

当市场冷静下来，只有那些素质过硬、有着难以替代价值的楼盘，才能始终领跑市场。

众所周知，去年楼市低迷，但鲁能公馆三期仍然逆市飘红。

克而瑞数据显示，2022年项目以套均315万的总价，年销售263套的业绩霸屏年度销量榜。

▲数据来源于克而瑞

春江水暖鸭先知。

今年开春楼市回暖，鲁能公馆三期率先突围，成为市场破冰的先锋。在过去的2月份中，项目成功认购78套，市场热度一路“狂飙”。

项目成交的热销信息刷屏了楼市大侦探的朋友圈。

▲来源于朋友圈网络

显而易见，这是购房者用真金白银投票出来的答案，价值毋庸置疑。

其实道理很简单，楼盘销量好，说明这个楼盘被很多人看好，可能是有好学校，可能有好地段，也可能是社区品质优秀，或者兼而有之。

以上种种数据，都在印证——鲁能公馆三期，是一个能穿越楼市周期的优质房产。

3

距离五四路、省府城市核心区近

既有地段，又有学区

目前，项目主推户型110-145㎡三至四房，均价约2.85万/㎡。

假如按大三房的110㎡户型计算，总价约314万，从预算角度看，项目符合鼓楼、晋安改善客户的需求。

但除了总价，楼市大侦探推荐该项目的理由还有以下几个方面：

第一、距离五四路、省府核心区近。

项目距离五四路、省府一带很近，经秀峰路，过琴亭高架桥，便到了五四路、省体中心。

▲区位图，来源于百度地图

根据百度导航显示，从鲁能公馆三期驾车到树兜也仅13分钟，差不多也就两首歌的时间。

▲截图来源于百度地图

可以想象，工作生活在五四路、华林路、省府一带的人，假如他们将家安置在鲁能公馆三期。那么，未来他们每天上下班开车只要10多分钟即可往返家与工作单位之间，亦或者骑个电动车也就约二十分钟，通勤成本大幅降低。

第二，琴亭湖片区房产价值的保值增值能力强。

就如前文所提到的，琴亭湖片区二手房价约2.8-4万，是北区板块房价标杆。这也充分说明，片区房产的价值很坚挺。

第三，名校赋能，学区优势。

根据晋安区教育局公布的划片范围，鲁能公馆三期划片福州市象峰学校，对口中学为屏东中学象峰学校。

▲象峰学校，来源于网络

屏东中学象峰学校为屏东中学教育集团成员校，同一法人单位总分校办学，为北区首个九年一贯制名校。

屏东中学是福州知名的公立校，中考成绩多年来稳居公立校第二。

▲数据来源于家长帮网络

名校牵头，集团化办学，共建共享教育理念及资源，象峰学校在屏东中学优质资源赋能下，未来成为优质校的概率也就大了。

第四，纯商品房，央企开发，交付有保障。

首先，项目为纯商品房社区，占地73亩，规划9栋楼，社区活动空间大，绿化景观丰富。

▲效果过程图，来源于网络

其次，最大楼间距约80米，架空层规划打造主题活动空间，居住品质高。

再者，项目为央企中国绿发打造，楼盘交付有保障，计划年底交付。据了解，该项目有可能会提前交付，开发商实力可见一斑。

第五，110㎡户型大三房，居住空间舒适性好。

当下购房群体越来越年轻化，他们对户型的要求也更为“苛刻”，在相对有限的总价预算下，既想要完备的功能性，也想要尽可能的舒适性。

▲户型设计过程图，来源于网络

而上面这款110㎡户型就很好的满足了“既要，又要”的年轻人。

1、格局方正，套内承重墙少，空间利用率高

该户型格局方正，套内承重墙少，空间利用率高，格局易于改造。

2、同样三房，空间尺度更大。

目前，福州市面上很多楼盘的三房户型，面积大概只有八九十平。

而鲁能公馆三期的三房，户型面积为110平，这就使得室内空间要比其他项目的三房尺度要大。

比如，约20㎡主卧，南北贯通的套房设计，空间阔绰，采光和通风俱佳。

还有约6.8米的大阳台，整体居住舒适度远超90㎡的“刚需”三房。

3、动静分区，动线流畅

室内采用动静分区设计，客厅、餐厅与卧室分区规划，厨房和客厅等动区靠近入户门，与卧室休息区有效隔离。在客厅里追剧、嬉戏玩闹，也不会惊扰其他家庭成员的安静休息，真正做到娱乐、休息互不打扰。

纵轴线空间规划，动线流畅，避免走廊浪费使用空间。

4、三开间朝南，南北通透

南北通透结构，客厅 双卧室朝南，约10.2米的南向面宽，采光面大，日照充足。

约6.8米，横贯次卧的南向阳台，成为了客厅和卧室的空间延展，提高了室内采光和通风。

总体来说，较于市面上同面积段产品，鲁能公馆三期110㎡三房户型延展性能强，将空间利用到极致，既保持舒适的尺度，又保持舒适的距离。加上大尺度景观阳台、飘窗的设计，可让生活更显从容自在。

写在最后

所以，不论是从区位，距离五四路、省府近；还是地段配套成熟，既有学区屏东中学集团成员校、又有泰禾广场商业，更有稻田小镇新兴产业赋能；亦或者纯商品房社区，居住品质，项目各方面综合素质都很高，是一个全能选手。

且项目价值都很符合鼓楼、晋安一带的购房者，尤其是五四路、华林路、省府一带的换房人群，楼市大侦探认为，鲁能公馆三期是一个不错的选择。

最关键，项目计划年底交房，也就是说今年买今年住，省去了期房等待太久的不确定性！

你们觉得呢，欢迎评论区留言探讨。